האמנם מחירי הדירות עולים? סטטיסטיקה בע”מ
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה כי מדד מחירי דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי עלה ב 1%, וזאת לאחר שבעה מדדים רצופים של ירידות.
אחוז הדירות החדשות מתוך כלל הדירות שנמכרו הלך ועלה בחודשים האחרונים וזאת בשל התנהלות שונה של הקבלנים לעומת מוכרי דירות “יד שניה”.
כדי לעורר את הביקושים יצאו הקבלנים במבצעי מכירות שונים שמשמעותם הנחה ריאלית ממחירי המחירון, אך למוכרי “יד שניה” קשה יותר להסתגל למצב בשוק שהוא כיום שוק של קונים ולכן לא בנקל מתגמשים המחירים. אך במפתיע אין שינוי במחירוני הקבלנים. המחיר לכאורה נשאר יציב, אז איפה ההנחה באה לידי ביטוי ?
הורשה ישירה של נדל”ן או הורשת מניות בחברת נכסים – מה עדיף?
פעמים רבות אנשים מבצעים השקעות בנדל”ן באמצעות חברה – חברה שמאגדת תחתיה סל של נכסים.
ככלל, קיימים יתרונות רבים בהשקעה באמצעות חברה, אולם מה המבנה הנכון כאשר מגיעים לשלב של הורשת נכסים לדור הבא?
מה קורה בשוק הקרקעות?
עד לפני כשנה וחצי מגרשים לבנייה היו במחסור אל מול ביקוש גואה לדירות והמחירים עלו במידה מואצת.
שנת 2022 הייתה שנת שיא של שיווק קרקעות ע”י רשות מקרקעי ישראל, שווקו כ- 80 אלף דירות לעומת כמחצית לפני מספר שנים.
בגוש הגדול בתל אביב (תוכנית “ל” הישנה) התחרו קבלנים על מגרשים במחירים של מיליארד ₪ ויותר והכל בציפייה שמה שהיה הוא שיהיה – הביקוש לדירות ימשיך ומחירי הקרקע יאמירו, לכן: תפוס היום, אפילו במחיר גבוה, כי מחר יהיה גבוה יותר.
אך כאן, הופיע לפתע במשחק, גורם נוסף…
למה דמי השכירות למגורים עולים?
דמי השכירות למגורים עלו לאורך השנים האחרונות פחות מקצב עליית מחירי הדירות העסקאות מכר.
בשנה האחרונה קצב עליית דמי השכירות עלה על קצב עליית מחירי הדירות שבחלקו אף שינה כיוון כלפי מטה ונוצר מצב שדמי השכירות בכיוון עליה ומחירי הדירות ללא שינוי או בירידה.
אז מה קרה?
כיצד ליצור דירות להשכרה
כדי להתמודד עם בעיית הגדלת היצע דיור להשכרה לטווח ארוך, המחוקקים מחפשים הקלות ותמריצים כדי “לשכנע” משקיעים לבנות דיור להשכרה. יד אחת מוכנה לסבסד בנייה להשכרה ויד שנייה מטילה מס על כל מי שיש לו יותר מדירה אחת ומשכיר אותה מעל לכ- 5,000 ש”ח לחודש.
ראוי היה ששר האוצר יתקן מיד את חוק המיסוי ע”י מתן פטור לכל בעל דירה שישכיר את דירתו לתקופה מינימלית של חמש שנים, כפועל יוצא מכך עליית דמי השכירות עשויה להתמתן.
הביקוש לדירות משנה כיוון – גמ”ח במשרד השיכון
במשך שנים ניסו ממשלות ישראל לעשות פעולות שונות לצורך פיזור האוכלוסיה מהמרכז לפריפריה. ביניהן, הקלות במס הכנסה, מענקים למי שקנה דירה בפריפריה, הסכמי גג, השקעות בתשתיות תחבורתיות, כבישים ורכבות. אבל כל אלה השפיעו בצורה מינורית ברוב הפריפריות. לפתע צצו שני גורמים שעשו שינוי במגמה של הגדלת הביקושים לדירות בפריפריה.
אמות מידה לשווי דירה – כללי אצבע
מחיר דירה נקבע עפ”י מספר פרמטרים ובהם: מיקום הדירה בעיר, בשכונה, הקומה בבנין, גיל הנכס, איכות הבנייה, מצבה הפיסי של הדירה, קיום מעלית או העדר מעלית, קרבה לביה”ס, קרבה למוסדות תרבות ובריאות, נגישות לקווי תחבורה ועוד ועוד.
כלומר, ישנם שלל פרמטרים המשפיעים על המחיר.
האם ניתן לבודד את ההשפעה בשוק בפועל של מרכיב מסויים על המחיר? לא פשוט…
מה זה נכס “לא חוקי”? ממה צריך להיזהר והיכן דווקא יש הזדמנות להרוויח
הינה מקרה מדהים שנתקלנו בו – יורש של דירה בתל אביב, בקומת גג, מכר אותה בסכום מפתיע של כמיליון ש”ח בלבד. מדובר בדירה שעל פניו היתה שווה כארבעה מיליון שקלים.
כאשר פרטי העסקה הגיעו לידינו, בחנו אותה וניסינו להבין מה קרה? מדוע המחיר היה כל כך נמוך? ולא מדובר חלילה בעסקה לא כשרה שבוצעה ב”שחור”…
מחירי מקומות חניה בבנייני מגורים בתל אביב ירקיעו שחקים
עיריית ת”א הכינה לאחרונה תכנית לחידוש ועיצוב מחדש של רחוב אבן גבירול.
לפי התוכנית יתווספו לרחוב עוד 2,500 דירות, אך “אליה וקוץ בה”. הדירות ייבנו ללא הקצאת מקומות חנייה.
כיצד אי הוודאות בביצוע קו המטרו משפיע על מחירי נכסים
בתקשורת פורסם ששרת התחבורה – מירי רגב, הנחתה את גורמי המקצוע להמשיך בפעולות תכנון המטרו, ברם בכל הקשור לעבודות הביצוע, הנחתה השרה שלא לקדם אותן עד לגיבושה ותיקצובה של תוכנית לחיבור המדינה “מהצפון לדרום”.
לפיכך מסרבת השרה לחתום על צווי הפקעה של מבנים סביב תחנות המטרו בשני הקווים M1 , M2.
לא ברור כמה זמן יימשך האולטימטום של השרה. מכל מקום, פעולותיה ו/או מחדליה יוצרים מצב של אי וודאות בקשר לעתידם של נכסים רבים הנפגעים מהמטרו ובמקביל נכסים אחרים שייהנו מקו מטרו העובר בקרבתם.