“תאונת מס” במס שבח עקב הריסת מבנה – מקרה מבחן והשלכותיו המשפטיות
עסקאות מכר של מקרקעין הכוללים בית מגורים וזכויות בנייה נוספות מחייבות ניתוח מיסויי מוקפד ולעיתים כל פעולה בנכס – גם כזו שנעשית בתום לב – עלולה לשנות מהותית את חבות המס בעסקה עתידית. המקרה שלהלן מדגים באופן חד את השלכות המס הנובעות מהריסת מבנה קודם למכירה, ואת ההחמצה האפשרית של הטבות מס משמעותיות.
חידוש תקדימי: כך תוכלו להימנע לחלוטין מתשלום היטל השבחה בעת מכירת דירת מגורים
בפסיקה תקדימית בעניין ערר (ת”א) 8131-04-19 לאה גרומן נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים, חידדה ועדת הערר המחוזית בתל אביב פרשנות “מהפכנית” לסעיף הפטור מהיטל השבחה בגין הרחבת דירות עד 140 מ”ר.
מדובר בהחלטה שעשוייה לאפשר לבעלי דירות רבות להימנע מתשלום ההיטל, לעיתים במלואו – כאשר מכרו את דירתם מבלי שניצלו את זכויות הבניה הנוספות.
האם זכויות לניוד חייבות בהיטל השבחה? ועדת הערר קובעת תקדים משפטי
בהחלטה תקדימית שפורסמה לאחרונה בערר 82331-09-23 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ’ עקיבא רדושיצקי ואח’, קבעה ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז תל אביב כי יש לחייב בעלי נכס בהיטל השבחה בגין זכויות לניוד במסגרת תכנית השימור של העיר.
ההחלטה בערר רדושיצקי מדגישה שני היבטים:
מצד אחד, חיוב בהיטל בגין “זכויות בניה” בלתי מוקנות, צריך בעקרון להדחות למועד אישור התכנית המניידת ורק כשתאושר תב”ע חדשה שתקלוט את הזכויות המנוידות יחול היטל השבחה בגינן.
מצד שני, עצם העובדה שבמגרש הנוכחי קיימות זכויות לניוד, נכון לקבוע היטל השבחה בגין השפעתן הכלכלית על ערך המגרש (גם אם לא ניתן יהיה לנצלן בו כלל), אולם יתכן שערך כלכלי זה נמוך מאוד ואולי אפילו אפסי.
ביטול הקלות הבנייה בשנת 2025: בשורה רעה לבעלי נכסים עם הזדמנות אחרונה לנצל הטבות
בשורה קשה מגיעה לבעלי נדל”ן: החל משנת 2025, הקלות הבנייה המסורתיות, אשר אפשרו הרחבה ושיפור של נכסים, בוטלו לחלוטין.
הקלות אלו, אשר כללו תוספת אחוזי בנייה (6% לשיפור תכנון 5% למעלית, 2.5% לתוספת קומות וכו’) הקלה במספר קומות, הקלה בכמות יח”ד ועוד, היו כלי מרכזי בידי בעלי נכסים להגדלת ערך הנכסים שלהם.
משנת 2025 ואילך, לא ינתנו יותר הקלות בניה!
הנחיות חדשות של רשות המיסים להכרה בהוצאות בניה ושיפוץ, גם ללא קבלות – מה חשוב לדעת?
רשות המיסים פרסמה לאחרונה הנחיות חדשות בנוגע להכרה בהוצאות בנייה והשבחה של נכסים לצורכי חישוב מס השבח וזאת במקרים בהם למוכר אין אסמכתאות מספקות (כגון חשבוניות או קבלות).
בהתאם לסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), מוכר נכס רשאי לנכות הוצאות שהוציא לצורך השבחת המקרקעין, ובלבד שהן נוגעות ישירות לנכס וניתן להוכיח שהן אכן הוצאו.
אולם, בחלק גדול מהמקרים, אין בידי המוכר קבלות וכדו’ היכולות להעיד על סכום הוצאות הבניה שהוא מעוניין לנכות…
השפעת “הגזירות הכלכליות” על שוק הדירות
החל מתחילת השנה האזרחית החדשה 2025, יוטלו גזירות כלכליות על אזרחי המדינה.
המע”מ יעלה מ- 17% ל- 18% ומדרגות מס הכנסה לא יעודכנו, דהיינו ההכנסה הפנויה הנשארת למשפחה ממוצעת תקטן עד כדי 2000 ₪ לחודש.
איך נתון כזה משפיע על שוק הדירות?
תיקון חדש בחוק! אפשר להגיע לשומה מוסכמת עם העיריה ולשלם פחות היטל השבחה
בשורה משמעותית וחשובה לכל בעלי הנכסים: תיקון 157 לחוק התכנון והבניה – שומה מוסכמת, נכנס לתוקפו ביום 7 בנובמבר 2024, ומהווה רפורמה מהותית בהליכי השגה על היטלי השבחה.
תיקון זה מייצג שינוי גישה, תוך הצעת מסלול יעיל ונוח יותר המאפשר הפחתת עלויות וזמן עבור בעלי נכסים.
המס הסמוי מהעין – מס יסף במכר דירה
מכרתם נכס מקרקעין, שילמתם את מלוא מס השבח בעיסקה, ואפילו קיבלתם אישור מס שבח לטאבו. חשבתם שסיימתם עם רשות מסים? טעות! יש מצב שמס היסף ממתין לכם מאחורי הסיבוב…
שיטה חדשנית איך לשלם פחות היטל השבחה בעקבות פס”ד גבאי דיבלופרס בע”מ
פסק הדין בעניין עמ”נ 26990-07-23 הועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים נ’ גבאי דיבלופרס בע”מ מסמן מפנה משמעותי בתחום היטל ההשבחה.
פס”ד זה, שהתמקד בשאלה האם יש לגבות היטל השבחה על שטחי מרפסות שנוספו לדירות במסגרת הקלה, העלה על נס את החשיבות הקריטית של קשר סיבתי ישיר בין האקט התכנוני לבין עליית שווי הנכס.
שיטה בדוקה לחסוך מיליונים בתשלום מס שבח במכירת נכסים שנרכשו לפני עשרות שנים
כמה היסטוריה חשובה! אם תזכרו מספר פרטים מסויימים בהיסטוריה, אתם יכולים לפעמים להרוויח מיליונים…
כאשר בעל נכס מוכר קרקע או למעשה כל סוג של נדל”ן, הוא נדרש לשלם מס שבח. מס השבח מוטל על ההפרש בין המחיר ששולם בעבר לרכישת הנכס לבין המחיר שהוא נמכר כיום ועל הפער הזה מוטל מס בשיעור של עשרות אחוזים.