איך להרוויח יותר כסף בשינוי יעוד קרקע בתכניות גדולות – למה לשים לב?
אנשים רבים רוכשים קרקעות חקלאיות בתור השקעה לעתיד. זאת מתוך ציפייה לשינוי יעוד אשר יתבצע במסגרת של תכנית איחוד וחלוקה. יש גם קונים של קרקעות במצב תכנוני מתקדם, ביעוד לא “חקלאי”, אלא כבר באמצע הליכי תכנון. מכל מקום, גם אלו וגם אלו, רוכשים (או מחזיקים בבעלותם מזה שנים) קרקע שהתכנון הסופי שלה טרם גובש.
בעניין זה נבקש להפנות את תשומת הלב להיבט מסויים.
רכשתם או ירשתם קרקע חקלאית והיא מופקעת? זהירות!!! אתם עלולים לא לקבל שום פיצויים…
איך אפשר לקבל פיצויי הפקעה, פגיעה, ירידת ערך בגין קרקע חקלאית שמופקעת?
אנשים רבים טועים לחשוב, שאם קנו קרקע חקלאית, במיליוני שקלים, ובעתיד היא חס וחלילה תופקע, הם יהיו זכאים לפיצויים מלאים.
מחשבה זו מוטעית!
פינוי בינוי – מדריך קצר להתחדשות עירונית (חלק 3)
בהמשך למאמר הקודם, בו עסקנו בהיתכנות הכלכלית של הפרויקט ובתמורות שמקבלים הדיירים, במאמר זה נעסוק בצדדים המשלימים: בטחונות, הקצאת דירה חדשה והטבות מס לדיירים.
שיטה ייחודית לחסוך עשרות אחוזים בהיטל השבחה
מהי ההגדרה של “נכס” לצורך היטל ההשבחה? על מה בעצם משלמים היטל השבחה? מהי “יחידת השומה”?
הפסיקה למעשה באה ואומרת דבר פשוט: יש לשלם היטל השבחה על אותה “יחידה קניינית” שניתנת למכירה בנפרד.
איפה זה פוגש אותנו? למשל בהיטלי השבחה בבתים משותפים.
פינוי בינוי – מדריך קצר להתחדשות עירונית (חלק 2)
במאמר הראשון בסדרה סקרתי את ההליכים לכניסה לפרויקט פינוי בינוי. במאמר זה נדון בהיבטים הכלכליים של הפרויקט.
כדי שפרויקט פינוי בינוי יצא לפועל ושני הצדדים, הדיירים והיזם יצאו מרוצים, יש צורך ששמאי מקרקעין יבדוק את ההיתכנות והישימות הכלכלית של הפרוגרמה המוצעת. מסקנת השומה בשלב זה לא תבוטא על ידי סכום שווי הקרקע, אלא על ידי סך ושיעור הרווח היזמי ליזם ובחינת סבירותו.
פינוי בינוי – מדריך קצר להתחדשות עירונית (חלק 1)
כדי לבנות בנייני מגורים חדשים באזור מאוכלס, יש צורך במגרשים זמינים לבנייה. אך המציאות היא שבמרכזי הערים אין כמעט היצע של מגרשים זמינים לבנייה, ולכן מתכננים ויזמים מחפשים
מתחמי בנייה שנבנו בדרך כלל בשנות ה 50-60 בצפיפות נמוכה יחסית, נניח 10 יחידות לדונם, כאשר בבנייה מודרנית ניתן כיום לתכנן ולבנות לגובה בצפיפות של 30 יח”ד ומעלה לדונם.
כדי לשלם פחות מס שבח צריך לדעת מתי למות
מס שבח מחושב בין המחיר שהנכס נקנה למחיר שהוא נמכר.
רבים מכירים את המושג: שיעור מס שבח היסטורי. זהו מצב בו הנכס שנמכר כיום, נרכש לפני הרבה מאוד שנים, למשל, בשנות הארבעים או החמישים של המאה שעברה. אם לדייק, מדובר בנכס שנרכש לפני 1/4/1961, עליו לכאורה חל מס שבח “היסטורי”.
במודעות של האנשים מס זה נתפס כמס נמוך מאוד בשיעור של 12% שהיה עולה כל שנה עד לאחוז מסוים. מצב זה כבר לא קיים היום (!)
רוצה לרכוש נדל”ן? ממה להיזהר…
כל קונה מנוסה בודק את נסח הרישום בטאבו לפני רכישת נכס.
לעיתים נוטים להתעלם מכל מיני “הערות” שוליות ומתרכזים רק במידע על שטח הנכס, מי הבעלים/החוכרים וכדו’ – אולם גם הערות שוליות יכולות לפעמים להשפיע מאוד על שווי הנכס וכדאיות העסקה.
זהירות – בדוק היטב לפני רכישת נדל”ן
נכון למועד כתיבת שורות אלו, בשנת 2022, שוק הנדל”ן רותח! קונים פוטנציאלים עוד לא מספיקים להחליט אם הם רוצים לרכוש את הנכס והאם המחיר מתאים להם, וכבר מגיע קונה אחר, מוסיף מספר אחוזים למחיר המבוקש והינה פספסתם עוד עסקה טובה. בפעם הבאה כדאי לרוץ מהר לסגור, אין זה למחשבה מיותרת! האמנם? לא כך הדבר, יפה זהירות מראש כי אחרת אתה עלול להפסיד סכומים ניכרים.
אז מה עליך לעשות?
איך בודקים כדאיות של השקעה בקרקע חקלאית? זה הדבר הראשון שחשוב לדעת…
השקעה בקרקע חקלאית היא נושא שמעניין אנשים רבים וניתן לדון בו בהרבה מאוד אספקטים.
קיימים היבטים רבים שצריך לבדוק לבחינת כדאיות השקעה בקרקע כזו ובמאמר זה נתמקד באחד הקריטריונים המרכזיים.