התייחסות למסמך סיכום דיון מאת גב’ כרמית יוליס, המשנה ליועמ”ש לממשלה
ב- 1/12/2022 פורסם ע”י גב’ כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, מסמך סיכום דיון בנושא: “חבות בהיטל השבחה במימוש זכויות בדרך של מכר וההתייחסות לשווי הנובע מתחולתה של תמ”א 38 בחישוב שווי מצב קודם בשומת היטל השבחה”.
במסגרת המסמך, הציגה המשנה ליועמ”ש, בין היתר, את עמדתה בעניין אופן ההתחשבות בהשפעתה של תמ”א 38 על שומת השווי ב”מצב קודם” במסגרת שומות היטל השבחה בכלל ושומות לתכניות לפי סעיף 23 (כדוגמת תכנית רובע 3 ו-4 בת”א) בפרט.
אנו סבורים שעמדת המשנה ליועמ”ש מוטעית ביסודה וסותרת פסיקות והלכות מפורשות.
היטל השבחה לתכנית בעלת מנגנון “השמדה עצמית”
לעיתים מתאשרת תכנית בנין עיר חדשה על נכס, שמגדירה זכויות בניה ושימושים נרחבים, אבל מנגד, קובעת תנאי כי במידה וזכויות הבניה לא ינוצלו בתוך זמן מסויים, אזי התכנית תבוטל/זכויות הבניה יתפוגגו.
מדובר כמובן בסעיף דרקוני וקיצוני שנועד לתת תמריץ מאד ברור ליזם לממש את הבניה. בהקשר לכך, במאמר זה נדון בהיבט של היטל השבחה בגין תכנית שכוללת סעיף כזה.
איך להרוויח יותר כסף בשינוי יעוד קרקע בתכניות גדולות – למה לשים לב?
אנשים רבים רוכשים קרקעות חקלאיות בתור השקעה לעתיד. זאת מתוך ציפייה לשינוי יעוד אשר יתבצע במסגרת של תכנית איחוד וחלוקה. יש גם קונים של קרקעות במצב תכנוני מתקדם, ביעוד לא “חקלאי”, אלא כבר באמצע הליכי תכנון. מכל מקום, גם אלו וגם אלו, רוכשים (או מחזיקים בבעלותם מזה שנים) קרקע שהתכנון הסופי שלה טרם גובש.
בעניין זה נבקש להפנות את תשומת הלב להיבט מסויים.
רכשתם או ירשתם קרקע חקלאית והיא מופקעת? זהירות!!! אתם עלולים לא לקבל שום פיצויים…
איך אפשר לקבל פיצויי הפקעה, פגיעה, ירידת ערך בגין קרקע חקלאית שמופקעת?
אנשים רבים טועים לחשוב, שאם קנו קרקע חקלאית, במיליוני שקלים, ובעתיד היא חס וחלילה תופקע, הם יהיו זכאים לפיצויים מלאים.
מחשבה זו מוטעית!
פינוי בינוי – מדריך קצר להתחדשות עירונית (חלק 3)
בהמשך למאמר הקודם, בו עסקנו בהיתכנות הכלכלית של הפרויקט ובתמורות שמקבלים הדיירים, במאמר זה נעסוק בצדדים המשלימים: בטחונות, הקצאת דירה חדשה והטבות מס לדיירים.
שיטה ייחודית לחסוך עשרות אחוזים בהיטל השבחה
מהי ההגדרה של “נכס” לצורך היטל ההשבחה? על מה בעצם משלמים היטל השבחה? מהי “יחידת השומה”?
הפסיקה למעשה באה ואומרת דבר פשוט: יש לשלם היטל השבחה על אותה “יחידה קניינית” שניתנת למכירה בנפרד.
איפה זה פוגש אותנו? למשל בהיטלי השבחה בבתים משותפים.
פינוי בינוי – מדריך קצר להתחדשות עירונית (חלק 2)
במאמר הראשון בסדרה סקרתי את ההליכים לכניסה לפרויקט פינוי בינוי. במאמר זה נדון בהיבטים הכלכליים של הפרויקט.
כדי שפרויקט פינוי בינוי יצא לפועל ושני הצדדים, הדיירים והיזם יצאו מרוצים, יש צורך ששמאי מקרקעין יבדוק את ההיתכנות והישימות הכלכלית של הפרוגרמה המוצעת. מסקנת השומה בשלב זה לא תבוטא על ידי סכום שווי הקרקע, אלא על ידי סך ושיעור הרווח היזמי ליזם ובחינת סבירותו.
פינוי בינוי – מדריך קצר להתחדשות עירונית (חלק 1)
כדי לבנות בנייני מגורים חדשים באזור מאוכלס, יש צורך במגרשים זמינים לבנייה. אך המציאות היא שבמרכזי הערים אין כמעט היצע של מגרשים זמינים לבנייה, ולכן מתכננים ויזמים מחפשים
מתחמי בנייה שנבנו בדרך כלל בשנות ה 50-60 בצפיפות נמוכה יחסית, נניח 10 יחידות לדונם, כאשר בבנייה מודרנית ניתן כיום לתכנן ולבנות לגובה בצפיפות של 30 יח”ד ומעלה לדונם.
כדי לשלם פחות מס שבח צריך לדעת מתי למות
מס שבח מחושב בין המחיר שהנכס נקנה למחיר שהוא נמכר.
רבים מכירים את המושג: שיעור מס שבח היסטורי. זהו מצב בו הנכס שנמכר כיום, נרכש לפני הרבה מאוד שנים, למשל, בשנות הארבעים או החמישים של המאה שעברה. אם לדייק, מדובר בנכס שנרכש לפני 1/4/1961, עליו לכאורה חל מס שבח “היסטורי”.
במודעות של האנשים מס זה נתפס כמס נמוך מאוד בשיעור של 12% שהיה עולה כל שנה עד לאחוז מסוים. מצב זה כבר לא קיים היום (!)
רוצה לרכוש נדל”ן? ממה להיזהר…
כל קונה מנוסה בודק את נסח הרישום בטאבו לפני רכישת נכס.
לעיתים נוטים להתעלם מכל מיני “הערות” שוליות ומתרכזים רק במידע על שטח הנכס, מי הבעלים/החוכרים וכדו’ – אולם גם הערות שוליות יכולות לפעמים להשפיע מאוד על שווי הנכס וכדאיות העסקה.