פינוי בינוי – מדריך קצר להתחדשות עירונית (חלק 2)

במאמר הראשון בסדרה סקרתי את ההליכים לכניסה לפרויקט פינוי בינוי. במאמר זה נדון בהיבטים הכלכליים של הפרויקט.

ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט

כדי שפרויקט פינוי בינוי יצא לפועל ושני הצדדים, הדיירים והיזם יצאו מרוצים, יש צורך ששמאי יבדוק את ההיתכנות והישימות הכלכלית של הפרוגרמה המוצעת. מסקנת השומה בשלב זה לא תבוטא על ידי סכום שווי הקרקע, אלא על ידי סך ושיעור הרווח היזמי ליזם ובחינת סבירותו.

הרווח היזמי מבטא את התמורה הראויה המגיעה ליזם עבור היזמות המסובכת בהשוואה לרכישת מגרש זמין, הסיכון שהוא לוקח על עצמו והפסד התשואה האלטרנטיבית להון העצמי המושקע.

רווח יזמי מקובל בעסקת פינוי בינוי בשלב של הכנת התוכנית מוערך בכ – 25% – 30% מכלל העלויות הצפויות בפרויקט.
(כיום קיים תהליך לפיו הרשויות מנסות להפחית את הרווח היזמי)

לכן יש לבדוק בכל רשות מקומית מהו הרווח היזמי הנדרש כיום. קיים תקן 21 שנערך ע”י מועצת שמאי מקרקעין במשרד המשפטים.

השמאי הממשלתי מדי תקופה יפרסם את שיעורי הרווח היזמי המומלץ בכל אזור ואזור. אך לשמאי התוכנית קיימת גמישות והוא יכול לסטות מהשיעור שקבע תוך הנמקה מקצועית לסטייה שקבע.

ההסכם

על פי המלצת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מומלץ לקבוע בהסכם פרקי זמן מוגבלים לביצוע פעולות מסוימות: אישור התוכנית המפורטת (תב”ע) הכרות הממשלה על המתחם כמתחם פינוי בינוי, החתמת כלל הדיירים, הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, סיום הבנייה, רישום הבית המשותף וכדומה. מומלץ לקבוע מנגנון,המאפשר  ביטול ההסכם ו/או קבלת פיצוי, אם פעולה מסוימת לא התקיימה בפרק הזמן שנקבע, וכן לקבוע את התנאים הנדרשים לצורך ביטול ההסכם, כגון רוב מסוים של הדיירים.

תנאים למימוש הפרויקט – “תנאים מתלים”

במועד חתימת הדיירים על ההסכם קיימת אי ודאות באשר להוצאתו לפועל של הפרויקט בשל התלות הגורמים שונים, כגון: הסכמת כלל הדיירים במתחם, הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי – בינוי ואישור התוכניות והיתרי הבנייה על ידי הוועדות לתכנון ובנייה. לפיכך, נהוג להתנות את ההסכם בכמה תנאים. רצוי לציין כי ההסכם לא ייכנס לתוקף כל עוד לא התקיימו התנאים במהלך התקופות שנקבעו מראש. חשוב להבהיר, כי אם התנאים אינם מתקיימים בפרק זמן שייקבע, עלול לפוג תוקף ההסכם.

בין היתר, ניתן למנות את התנאים הבאים:

1. חתימת כל הדיירים על ההסכם, לרבות בעקבות הליך של תביעה נגד דייר סרבן.
2. הכרזת ממשלה המקנה פטורים ממסים.
3. אישור תוכנית מפורטת )תב”ע( במסגרת התנאים למימוש הפרויקט. מומלץ לוודא כי תישמר לדיירים אפשרות לביטול ההסכם במקרים מסוימים, כגון: במקרה שבו יש פער משמעותי בין התמורה שהציע היזם לבין התמורה הנגזרת מהתוכנית שאישרו ועדות התכנון.

התמורה

הנה הגענו לסעיף המעניין ביותר את הדייר. הורסים לו את הדירה והזיכרונות שיש לו ממנה, הוא עובר לתקופת הבנייה לדירה בשכירות, ובסופו של התהליך מה הוא מקבל

שוויון במפתח התמורה  ושקיפות

מומלץ לקבוע עיקרון, לפיו כל הדיירים בעלי דירות דומות יהיו זכאים לתמורה על בסיס דומה. ניתן לקבוע עיקרון, כפוף לחריגים )כדוגמת: גיל ומצב בריאותי רלוונטי(, לפיו אם תינתן הטבה נוספת למי מהדיירים, היא תחול גם לגבי שאר הדיירים )שבבעלותם דירות עם אותם מאפיינים(. במקרים שבהם לא יחול עקרון השוויון, יש לדרוש מראש מהיזם לדווח על כך לבעלי הדירות.

יש לדווח לבעלי הדירות על כל שינוי בתמורה שאינו זניח שיקבל בעל דירה במקבץ, בהשוואה לבעלי דירות אחרים באותו מקבץ.

רכיבי התמורה

– דירה חדשה – לפי החלטות הוועדה המחוזית לתכנון בתל אביב, נקבע כי התמורה הסבירה לבעל הדירה (בנוסף לכיסוי כל העלויות הכרוכות בפינוי), תכלול חדר נוסף, ממ”ד ומרפסת או שטח בהיקף דומה, כאשר המקובל הוא שטח של כ־25 מ״ר, וכן חניה על פי התקן (לאחרונה העירייה בדעה שאין צורך בתוספת שטח והפיצוי הראוי הוא עצם קבלת דירה חדשה במקום ישנה).

– דמי שכירות לתקופת הבנייה.

– עלות העברת הדירה ובחזרה לדירה החדשה.

– תמורות שניתנות במזומן.

– תשלומי מסים שישולמו על ידי היזם במקום בעלי הדירות ככל שיחולו, לרבות מס שבח, מס רכישה, מע”מ על שירותי בנייה, היטלי השבחה.

– דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל, בקרקע בחכירה.

ראוי לציין כי מוסדות התכנון בוחנים, בין היתר, את כדאיות הפרויקט, לרבות התמורה לדיירים בהסתמך על: תקן 21 בדבר פירוט  מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתוכניות פינוי^־בינוי.
לשם כך על שמאי מקרקעין להכין חוות דעת מפורטת בעניין.

מגוון חלופות התמורה:

בעסקאות פינוי^־בינוי עומדות בפני הדיירים כמה חלופות תמורה:

– קבלת דירה חדשה בעלת כמה חדרים ושטח גדולים יותר מאלה של הדירה הקיימת.
– קבלת דירה חדשה, קטנה מזו של שאר הדיירים, וקבלת יתרת שווי דירה חדשה בכסף מזומן.
– קבלת שתי דירות חדשות קטנות ששוויין אינו עולה על שווי דירה חדשה במתחם.
– קבלת דירה מחוץ למתחם בשווי דירה חדשה במתחם.
– לדיירים מבוגרים – קיימת אפשרות לקבלת פתרון דיור בבית אבות או בדיור מוגן ועוד.

יובהר כי על חלופות התמורה חלות מגבלות הנובעות מהוראות מיסוי מקרקעין, לצורך קבלת הטבות מס בעניין זה. ניתן אמנם לחרוג מהתמורות המתוארות, אך הדבר יהיה כרוך בתשלום מסים, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג 1963.

עלויות החלות על היזם, לעומת חובותיו של הדייר:

מומלץ לקבוע כי כל העלויות הנוגעות לפרויקט, לרבות תכנונו ובנייתו, יחולו על היזם.
על פי רוב, מקובל כי הדיירים אינם נושאים בכל הוצאה שהיא הקשורה למימוש הפרויקט והקשורה לעניין מיסוי מקרקעין – בהנחה שהעסקה בינם לבין היזם פטורה ממס לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג- 1963.

מובהר כי תשלומים אחרים, שאינם נובעים במישרין מהעסקה, כגון: מסים תשלומים והיטלים שנוצרו לפני ההתקשרות (חוב לעירייה בגין ארנונה), דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל וכדומה, וכן תשלומים שוטפים או חובות בגין הדירות הקיימות עד למסירתן ליזם או עד לפינוי שלהן, יחולו על הדיירים. תשומת לב לכך שהפטור ממס שבח וממס רכישה חל רק בגין דירה אחת במתחם, גם אם לאותו דייר יש למעלה מדירה אחת במתחם, הכול בהתאם למפורט בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג – 1963.