מיסוי זכויות בנייה רעיוניות במכירת דירת מגורים – אתגרים והמלצות מעשיות
בעקבות תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (אשר פורסם לפני מספר שנים), חלו שינויים מהותיים בפרשנות הוראות החוק בכל הנוגע למכירת דירת מגורים הכוללת רכיב של זכויות בנייה נוספות.
רבים מכירים את סעיף 49ז לחוק המסמיך את רשות המיסים לבצע פיצול של שווי התמורה בעסקה לשני רכיבים נפרדים: האחד, רכיב שווי הדירה עצמה, אשר בגינו עשוי להינתן פטור ממס שבח או להחיל שיעור מס מוטב; והשני, רכיב זכויות הבנייה – זכויות שטרם נוצלו, שלגביו לא חל הפטור ונדרש תשלום מס שבח מלא.
אלא שמעטים מודעים לעובדה כי הגדרת “זכויות בניה” שטרם נוצלו כוללת לא רק זכויות בניה שאושרו בתב”ע תקפה וטרם ניבנו, אלא גם זכויות עתידיות שכלל טרם אושרו בתב”ע.
“תאונת מס” במס שבח עקב הריסת מבנה מגורים – מה לא לעשות!
עסקאות מכר של מקרקעין הכוללים בית מגורים וזכויות בנייה נוספות מחייבות ניתוח מיסויי מוקפד ולעיתים כל פעולה בנכס – גם כזו שנעשית בתום לב – עלולה לשנות מהותית את חבות המס בעסקה עתידית. המקרה שלהלן מדגים באופן חד את השלכות המס הנובעות מהריסת מבנה קודם למכירה, ואת ההחמצה האפשרית של הטבות מס משמעותיות.
הנחיות חדשות של רשות המיסים להכרה בהוצאות בניה ושיפוץ, גם ללא קבלות – מה חשוב לדעת?
רשות המיסים פרסמה לאחרונה הנחיות חדשות בנוגע להכרה בהוצאות בנייה והשבחה של נכסים לצורכי חישוב מס השבח וזאת במקרים בהם למוכר אין אסמכתאות מספקות (כגון חשבוניות או קבלות).
בהתאם לסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), מוכר נכס רשאי לנכות הוצאות שהוציא לצורך השבחת המקרקעין, ובלבד שהן נוגעות ישירות לנכס וניתן להוכיח שהן אכן הוצאו.
אולם, בחלק גדול מהמקרים, אין בידי המוכר קבלות וכדו’ היכולות להעיד על סכום הוצאות הבניה שהוא מעוניין לנכות…
המס הסמוי מהעין – מס יסף במכר דירה
מכרתם נכס מקרקעין, שילמתם את מלוא מס השבח בעיסקה, ואפילו קיבלתם אישור מס שבח לטאבו. חשבתם שסיימתם עם רשות מסים? טעות! יש מצב שמס היסף ממתין לכם מאחורי הסיבוב…
שיטה בדוקה לחסוך מיליונים בתשלום מס שבח במכירת נכסים שנרכשו לפני עשרות שנים
כמה היסטוריה חשובה! אם תזכרו מספר פרטים מסויימים בהיסטוריה, אתם יכולים לפעמים להרוויח מיליונים…
כאשר בעל נכס מוכר קרקע או למעשה כל סוג של נדל”ן, הוא נדרש לשלם מס שבח. מס השבח מוטל על ההפרש בין המחיר ששולם בעבר לרכישת הנכס לבין המחיר שהוא נמכר כיום ועל הפער הזה מוטל מס בשיעור של עשרות אחוזים.
איך לשלם פחות מס שבח בעסקת קומבינציה
הרבה מאוד אנשים, כאשר באים למכור נדל”ן – מגרש, נכס שהוא בדרך כלל לבנייה רוויה למגורים, עושים עסקת קומבינציה.
ישנם הרבה יתרונות מס בעסקה כזו ולא נרחיב כעת בעניין, אבל כן נבקש להתמקד בעניין אחד בנושא המיסוי שכדאי כיום לדעת ולהיערך אליו מראש.
איך אפשר לאסוף כסף (מס שבח) מהרצפה
מוכרי מקרקעין משלמים מדי שנה לרשות המסים מס שבח בסכומי עתק. חלק מתשלומים אלה נעשים ללא צורך, בטעות, בגלל אי ידיעה ו/או אי מיצוי של זכויות המוכרים.
הסוגיה: כאשר בני זוג מוכרים דירת מגורים, באופן כמעט אוטומטי, הם ועורכי דינם מדווחים על העסקה תוך חישוב המס לפי שומה עצמית אחת, משותפת לשני בני הזוג. ולכן, במשרדי מיסוי מקרקעין מוציאים שומה אחת משותפת עם חישוב אחד של השבח והמס לתשלום.
המוכרים לא ערים לזכותם לערוך חישוב נפרד על הכנסתם מהשבח (הרווח) כתוצאה ממכירת הדירה כך שלכל אחד מבני הזוג ייוחס השבח בהתאם לחלקו בנכס הנמכר.
מיתוס השליש, או מדוע ומתי רכישת שליש דירה תמוסה במס רכישה גבוה ומכירת שליש לא תזכה בפטור ממס שבח
הסיבה למאמר זה היא, שלא מעט פעמים לקוחות פונים אלי, חלקם בשאלה, חלקם בביטחון עצמי, ומציינים שהם רוכשים שליש בדירה ולכן: ” נשלם מס רכישה נמוך כדירה יחידה” או אומרים שהם מוכרים שליש בדירה או חצי בדירה שירשו ולכן: ” מגיע לנו פטור ממס שבח”. האומנם כך?
לפני שמוכרים בית ישן – כדי לא לשלם מס שבח מיותר, אל תשכחו לעשות את זה..
הנה תכנון מס שבח מאוד פשוט ולמרות זאת אנשים נופלים בו וחבל.
מקרה שהיה – מספר אחים ירשו בית מגורים בירושלים. מדובר היה בבית צמוד קרקע מאוד ישן, בית “נטוש” במצב פיזי רעוע שלא מתפקד וכבר לא גרים בו כמה שנים. כעת, התכוונו היורשים למכור את הבית במחיר נאה בסך כ- 10 מיליון ש”ח…
איך למכור נדל”ן בעסקת מזומן ועדיין לשלם מעט מיסים
“אין חבר נאמן כמו כסף מזומן” ואם לא מזומן אז אולי קומביציה?
בעלי נדל”ן רבים מעדיפים למכור את הנכס שלהם במסגרת של עסקת קומבינציה ולא בעסקת מזומן.
זו אחת העצות הפופולריות בקרב יועצי מס למיניהם ומומחים נוספים.
ואכן, פעמים רבות הם צודקים – מס השבח אשר ישולם במסגרת עסקת קומבינציה יהא נמוך יותר מעסקת מזומן רגילה.
אבל, מומלץ לעיתים להסתכל על הסיטואציה בצורה יותר הוליסטית.