מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס’ 5/2007, פורסם אופן חישוב השבח והמס בעת מכירת דירת מגורים שהושכרה בעבר, אשר בעליה מוכר אותה ללא ניצול פטור ל”דירת מגורים מזכה”. ההוראה קובעת, כי בעת חישוב השבח שנצבר, יש לנכות ממחיר רכישת הדירה בעבר, הוצאות פחת רעיוני, גם אם הבעלים לא ביקש במהלך השנים להכיר לו בהוצאות אלו באופן […]

רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת “דירת מגורים” הכוללת זכויות בניה נוספות

כלומר, העסקה מפוצלת באופן רעיוני לשני מרכיבים: מרכיב “דירת המגורים” הפטור ממס שבח, ומרכיב “זכויות לבניה נוספת” שיחויב במס שבח מלא. כידוע קיימים אלמנטים רבים המשפיעים על שווי של דירות מגורים. יפים לעניין זה דברי בית המשפט העליון בהלכת לוסטרניק (רע”א 4487/01): “שווי השוק של מקרקעין יכול להיות מושפע ממספר רב של גורמים, כמו מיקומם, […]

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב”עסקאות נטו”

לפני מספר שנים ניתן פסק דינה של ועדת הערר בתל אביב וע’1139/04 ורדי עירן ואח’ נגד מנהל מיסוי מקרקעין רחובות.ברקע לפסק הדין עמדה “עסקת נטו” בה התחייב הקונה לשלם את היטל ההשבחה במקום המוכר. רשויות המס טענו כי במקרה זה יש להוסיף לגובה התמורה הנקובה בחוזה, גם את אמדן היטל ההשבחה הצפוי, שהרי סכום זה […]

רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה

בית המשפט העליון, בהלכת אלפרד בראון (עע”ם  5839/06 ועע”ם  5854/06 אלפרד בראון ואח’ נגד יו”ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז המרכז ואח’), קבע כי הפרשות לצרכי ציבור שנעשות במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה, ששיעורן עולה על 40% משטח הקרקע, מהוות הפקעה לכל דבר ועניין ויש לפצות את הבעלים בגינן. זאת, למרות שמדובר ב”הפרשה” שנרשמת על שם […]

כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל”ן בין חברות קשורות

לעיתים חברה מבצעת העברת זכויות במקרקעין לחברה קשורה (חברה בת, בעלי מניות זהים וכד’). העברה זו מהווה בד”כ אירוע מס לצורך תשלום מס שבח (ע”י החברה המעבירה) ותשלום מס רכישה (ע”י החברה המקבלת).  בעקרון, כיוון שמדובר בחברות קשורות, לפעמים בחוזה המכר ביניהן לא מצויין סכום תמורה כספית ולעיתים תמורה במניות.עם זאת, בעת הדיווח לרשויות המס מצהירות החברות […]

כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל”ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

לעיתים חברה מבצעת מכירה או רכישה של נדל”ן בעסקה עם חברה אחרת אשר יש לה קשרים עסקיים עימה.במקרה זה, מנהל מס שבח עלול לטעון, כי הצדדים עונים להגדרת “בעלי יחסים מיוחדים”, והתמורה החוזית שנקבעה בהסכם ביניהם מושפעת ממערכת היחסים ה”מיוחדת” ואינה משקפת את שווי השוק של הממכר. בשל כך, מנהל מס שבח עלול לקבוע את […]

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 (להלן: “חוק מיסוי מקרקעין”), ביטל את הפטור הידוע של מכירת דירת מגורים מזכה אחת לארבע שנים וקבע במקום זאת מסלול של שיעור מס מוטב לדירות מגורים מזכות.הכוונה הפשוטה הינה שבעת מכירת דירת מגורים יחול שיעור מס של 25%.על פניו, מדובר היה בבשורה רעה מאוד לבעלי הדירות בישראל, […]

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

בהתאם לסע’ 49ז’ לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר מוכרים דירת מגורים (בד”כ בית פרטי צמוד קרקע) + זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, ניתן לקבל פטור מלא רק על מרכיב “דירת המגורים המזכה”, בעוד שחלק התמורה בעסקה המשולם בגין זכויות הבניה שטרם נוצלו – חייב במס מלא. הרבה פעמים פונים אלינו מוכרים במצב שכזה על מנת להתייעץ […]

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל”ן

במאמר זה נתייחס לאפשרות להקטנת תשלומי מ.ע.מ בעסקאות קומבינציה וכתוצאה מכך יצירת טענה שעשוייה להביא גם להקטנת מס שבח ומס רכישה באותה עסקה. עסקת קומבינציה במהותה המשפטית, הינה מכירה של חלק ממגרש בתמורה לקבלת “שירותי בניה” ביתרת הקרקע. עפ”י החוק, המ.ע.מ בגין עסקת רכישת הקרקע ע”י הקבלן, משולם בד”כ במועד העמדת המקרקעין לרשות הקונה, דהיינו, בעת […]

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

בהתאם להוראות סע’ 49 ז’ לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר מתבצעת מכירה של בית מגורים הכולל גם זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, והמוכר מעוניין לנצל פטור בגין מכירת “דירת מגורים מזכה”, מבצעת רשות המסים “פיצול רעיוני” של התמורה בעסקה. זאת, כיוון שמבחינה עקרונית התמורה בעסקה כוללת שני מרכיבים: א. בית מגורים קיים, שבגינו ניתן לקבל פטור […]