קטגוריה: מס שבח

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 (להלן: “חוק מיסוי מקרקעין”), ביטל את הפטור הידוע של מכירת דירת מגורים מזכה אחת לארבע שנים וקבע במקום זאת מסלול של שיעור מס מוטב לדירות מגורים מזכות.הכוונה הפשוטה הינה שבעת מכירת דירת מגורים יחול שיעור מס של 25%.על פניו, מדובר היה בבשורה רעה מאוד לבעלי הדירות בישראל, […]

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

בהתאם לסע’ 49ז’ לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר מוכרים דירת מגורים (בד”כ בית פרטי צמוד קרקע) + זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, ניתן לקבל פטור מלא רק על מרכיב “דירת המגורים המזכה”, בעוד שחלק התמורה בעסקה המשולם בגין זכויות הבניה שטרם נוצלו – חייב במס מלא. הרבה פעמים פונים אלינו מוכרים במצב שכזה על מנת להתייעץ […]

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל”ן

במאמר זה נתייחס לאפשרות להקטנת תשלומי מ.ע.מ בעסקאות קומבינציה וכתוצאה מכך יצירת טענה שעשוייה להביא גם להקטנת מס שבח ומס רכישה באותה עסקה. עסקת קומבינציה במהותה המשפטית, הינה מכירה של חלק ממגרש בתמורה לקבלת “שירותי בניה” ביתרת הקרקע. עפ”י החוק, המ.ע.מ בגין עסקת רכישת הקרקע ע”י הקבלן, משולם בד”כ במועד העמדת המקרקעין לרשות הקונה, דהיינו, בעת […]

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

בהתאם להוראות סע’ 49 ז’ לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר מתבצעת מכירה של בית מגורים הכולל גם זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, והמוכר מעוניין לנצל פטור בגין מכירת “דירת מגורים מזכה”, מבצעת רשות המסים “פיצול רעיוני” של התמורה בעסקה. זאת, כיוון שמבחינה עקרונית התמורה בעסקה כוללת שני מרכיבים: א. בית מגורים קיים, שבגינו ניתן לקבל פטור […]

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע”י קביעת מחיר רכישה נכון

במאמר זה נעסוק במקרה בו אדם קנה בעבר נכס בשלמות אבל כיום מוכר רק חלק ממנו.כיצד נקבע גובה תשלום מס השבח במצב שכזה ?בעוד שמחיר המכירה כיום מתייחס רק לחלק מהנכס, הרי שמחיר הרכישה בעבר שולם בגין כל הנכס בשלמות. אם כך, איזה סכום מתוך מחיר הרכישה הכולל בעבר יש לשייך לחלק שנמכר כיום, על מנת […]

תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

עפ”י סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, תשנ”ג-1963  ניתן להכיר בהוצאות הכרוכות בבניית נכס שנמכר.אולם, לעיתים, אין בידי המוכר רישום מסודר (קבלות וכדו’) היכול להעיד על סכום הוצאות הבניה שהוא מעוניין לנכות – במקרה זה, ניתן להציג חוו”ד שמאי לאמדן הוצאות הבניה הישירות והעקיפות.בפס”ד שניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים בוע 2046/01 לודמילה מאיר נ’ מנהל מיסוי […]

כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע”י הפעלת הזיכרון האישי

פעמים רבות, כאשר מתבצעת עסקה בנכס שנרכש לפני עשרות שנים, אין בנמצא מסמכי רכישה מלאים. לא תמיד נמצא חוזה  הרכישה המלא או כל היתרי הבניה המקוריים. בהקשר זה, נתאר סיטואציה שכיחה שנתקלנו בה רבות, בה חשוב מאוד שהמוכר יפשפש בזכרונו ובמסמכים הסטוריים המצויים אצלו או אצל הרשויות השונות, על מנת לבדוק פרט עובדתי מסויים עקרוני […]

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

ס’ 49ז לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי כאשר מתבצעת מכירה של דירת מגורים הכוללת זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, תבצע רשות המסים “פיצול” של התמורה בעסקה לשני מרכיבים: א. מרכיב דירת המגורים, שבגינו ניתן לקבל מפטור (בתנאים מסויימים) וכן ניתן להנות משיעור מס מוטב לינארי (שהינו נמוך מאוד במקרים רבים). ב. מרכיב זכויות הבניה שטרם […]