צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו"ד המעורב בעסקאות נדל"ן

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

 

במהלך השנים, חברתנו שימשה כיועצת לאחת מחברות הביטוח המובילות  שביטחה את מרבית עורכי הדין בישראל, כנגד תביעות בגין רשלנות מקצועית.
במסגרת עבודתנו, נתקלנו מעת לעת, במקרים בהם עורכי דין היו מעורבים בעסקאות נדל"ן ופעלו לכאורה במקצועיות תוך שיקול דעת סביר, ובכל זאת מצאו עצמם נתבעים בעוולת רשלנות.

במאמר זה נפרט מספר דוגמאות המבוססות על מקרים אמיתיים שעשויים להתרחש יום יום, בהם עורך הדין יכול היה למנוע מלכתחילה את התביעה, אילו היה נעזר בשמאי מקרקעין מומחה כבר בעת התגבשות וביצוע העסקה.

דוגמה א'
בעסקה שנערכה בבית משותף, נרכשו זכויות הבעלות הרשומות בתת חלקה מסויימת, המהווה חלק מקומת המרתף ומשמשת למשרד.
בעת ביצוע העסקה, בדק עו"ד את פרטי הרישום בטאבו – עיין בנסח הרישום ובתשריט הבית המשותף. מהבירור עלה, כי תת החלקה הרשומה אכן מהווה שטח מסויים בקומת המרתף שמוגדר כמשרד.
אולם, לאחר מספר שנים, בבוא הבעלים החדש לשעבד את זכותו לטובת בנק מסחרי, התבררו לתדהמתו הפרטים הבאים:

– עפ"י היתר הבניה שניתן לבנין עם הקמתו, הוגדרה כל קומת המרתף – ובכלל זה גם אותו חלק המהווה כיום את המשרד שבבעלותו – כמקלט ציבורי לשימוש כלל הדיירים בבנין.
– לאחר שהוציא הקבלן בזמנו "טופס 4", סגר חלק מהקומה והסב אותה למשרד.
– לאחר מכן נערך רישום הבית המשותף על בסיס תשריט מודד שתיאר את המצב הקיים בפועל.

כך נוצרה בעיה סבוכה – מחד גיסא הבעלים כיום מחזיק שטח בנוי ספציפי, שמהווה יחידה קניינית הרשומה על שמו בטאבו. מאידך גיסא, בשטח האמור השימוש כמשרד הוא בניגוד להיתר הבניה, וחמור מכך, לבעלים אסור בכלל להחזיק בו באופן בלעדי ואין אפשרות לייחדו למי מהדיירים, הואיל ועליו לשמש כמקלט במסגרת הרכוש המשותף של הבנין.

מסקנה – עורך הדין היה צריך להיזהר ולא להסתמך רק על נתוני רשם המקרקעין, אלא, לברר באופן מקיף ומקצועי את כל פרטי הרישוי והתכנון. זאת, באמצעות שמאי מקרקעין, שהיה מעיין בתוכניות היתר הבניה ובתשריט הבית המשותף ועורך השוואה מול המצב הקיים בשטח בפועל.
כך, יכול היה עורך הדין להזהיר את הקונה, לפני ביצוע העסקה, כי הוא שם את כספו על קרן הצבי, ולהיזהר בעצמו מפני תביעות על רשלנות מקצועית.

המקרה המתואר לעיל חוזר על עצמו בוריאציות שונות ומתרחש בעיקר בבתים משותפים שנבנו לפני שנים רבות. בנכסים אלה, בד"כ פרטי הרישום בטאבו, כגון – שטח, תיאור ואף עצם יחוד תתי החלקה, אינם מהווים ראייה לחוקיות המבנה !

דוגמא ב'
עו"ד – כונס נכסים, הציע למכירה מלון-אכסניה. הנכס נמכר לקונה מסויים, עפ"י הסכם בו צויין, כי הממכר מהווה מבנה בשטח 900 מ"ר.
לימים, ביצע הקונה מדידה בנכס (ע"י מודד מוסמך) והתברר לו כי שטחו 850 מ"ר בלבד. לפיכך, הגיש תביעה כנגד עורך הדין ששימש ככונס בעסקה, בה דרש פיצוי בגין אבדן שווי של 50 מ"ר החסרים.
בתביעתו, טען הקונה כי עוה"ד התרשל בתפקידו, הטעה אותו וגרם לו לנזק.

– יצויין, כי עוה"ד התבסס בקובעו את שטח הנכס, על המצויין בחוות דעת שמאי שנערכה לצורך הכינוס.
– השמאי התבסס בחוות דעתו על היתר הבניה המאושר בו צויין שטח של 900 מ"ר. אולם, בפועל לא נבנה הנכס במלואו עפ"י ההיתר , ושטחו אכן היה פחות.
– עקב גודלו וצורתו של המבנה, לא הבחין השמאי בסטייה הקיימת בין ההיתר למצב בפועל.

אולם, כפי שנפרט להלן, אילו השמאי היה מעיר את תשומת ליבו של עוה"ד בזמנו להיבט מסויים אחר, סביר כי התביעה לא היתה מתעוררת.

מבירור שערכנו עבור חברת הביטוח, עלה כי עפ"י התב"ע, היקף זכויות הבניה במגרש עליו ניצב המבנה הינו גדול מאוד, כך שמבחינה כלכלית – אין כל כדאיות להשתמש במבנה בכלל והניצול המיטבי של המקרקעין הינו הריסת המבנה והקמת פרוייקט חדש.
לפיכך, ברור שלקונה לא נוצר שום נזק מהעובדה כי חסרים 50 מ"ר במבנה הקיים.

ואכן, לאחר הליכים ממושכים, קבע ביהמ"ש כי לא נתקיים יסוד ה"נזק" ולפיכך עוה"ד לא ביצע "עוולה".

ברם, אותו עורך דין, יכל בקלות להמנע מראש מ"סיכון שמו הטוב" – אילו היה מקבל לידיו, לפני ביצוע העסקה, את המידע, לפיו, אין כל תרומה כלכלית למבנה הקיים. דהיינו, "מחיר השוק" במקרה זה הינו בגין הזכויות בקרקע בלבד.

כך, יכל עוה"ד לעגן עובדה זו בגוף חוזה המכר או בדרך אחרת, באופן שאם בעתיד ימצא כי שטח המבנה שגוי, או קיימת מגבלה בהיתר הבניה, לא תהא לכך כל נפקות.

המקרה האמור לעיל עשוי להתרחש בכל פעם בה עו"ד מעורב בעסקת מכר של מקרקעין הכוללים מבנה קיים וזכויות בניה נוספות.
לכן, חשוב תמיד לערוך גם בדיקה כלכלית המנתחת את מהות העסקה ולעגן, במידת הצורך, את המסקנות בגוף החוזה.

אסור להסתפק רק בבדיקות קנייניות ותכנוניות !

גם המחיר אשר נקבע בעסקה ע"י הצדדים עצמם ( שאינו מהווה לכאורה נושא לבדיקה ע"י עו"ד ), עשוי להשפיע על עורך הדין עצמו.
הסיבות האובייקטיביות לקביעת המחיר, אותן ניתן לנתח ולכמת בחוות דעת מפורטת שנערכת ע"י שמאי מקרקעין מומחה, יכולות ליצור "תעודת ביטוח" עבור עורך הדין כנגד טענות עתידיות, הן בהיבטים פיזיים והן בהיבטים רישויים/תכנוניים.

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר "התעשרות" של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע"י הפעלת הזיכרון האישי

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת "דירת מגורים" הכוללת זכויות בניה נוספות

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל"ן בין חברות קשורות

איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע"י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל"ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו"ד המעורב בעסקאות נדל"ן

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

Call Now Button