לאורך כל שנות קיומה של המדינה נשמעים סיפורים על אותם משקיעים שרכשו קרקע חקלאית “בסוף העולם ימינה”, והנה ביום בהיר אחד הופשרה הקרקע לבנייה, ואותם משקיעים יצאו ברכוש גדול.
יש מיתוסים, יש אגדות- וקיימת מציאות.

הסיפור של יעל (שם בדוי):
יעל, אישה בשנות ה-70 לחייה, חיה חיים מלאים ועצמאיים עד שיום אחד חלתה לפתע ונאלצה להתמודד עם אובדן יכולת לקבל החלטות.

משפחתה, שלא הייתה מוכנה למצב הזה, נקלעה לסכסוכים לגבי הטיפול בה ורכושה.

אם היה ליעל ייפוי כוח מתמשך, כל זה היה נמנע.
זו הסיבה שחשוב כל כך לחשוב קדימה ולהתכונן לעתיד.

עד לפני כשנה שוק המשרדים היה תוסס והושפע בעיקר ע”י ביקושים של חברות היי-טק.
חברות גדולות שכרו שטחים נרחבים כולל שטחים לעתודה ולהתרחבות בעתיד.
דמי השכירות עלו לרמות שלא הכרנו בעבר ובעיקר בת”א…

מזמן לזמן מפרסמת רמ”י (רשות מקרקעי ישראל) מכרזים למכירת קרקעות באתרים שונים ברחבי הארץ.

בדר”כ מופיעה במכרז הערכת השמאי הממשלתי שאמורה להציג את שווי השוק של הקרקע.

הגדרה פשטנית של המונח ” שווי שוק” הוא – המחיר בעסקה ממוכר ברצון לקונה מרצון. יש להדגיש את המילה מ”רצון”, שבאה למעט עסקאות שנעשות תחת לחץ, או נובעות מתנאים סובייקטיבים

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה כי מדד מחירי דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי עלה ב 1%, וזאת לאחר שבעה מדדים רצופים של ירידות.
אחוז הדירות החדשות מתוך כלל הדירות שנמכרו הלך ועלה בחודשים האחרונים וזאת בשל התנהלות שונה של הקבלנים לעומת מוכרי דירות “יד שניה”.
כדי לעורר את הביקושים יצאו הקבלנים במבצעי מכירות שונים שמשמעותם הנחה ריאלית ממחירי המחירון, אך למוכרי “יד שניה” קשה יותר להסתגל למצב בשוק שהוא כיום שוק של קונים ולכן לא בנקל מתגמשים המחירים. אך במפתיע אין שינוי במחירוני הקבלנים. המחיר לכאורה נשאר יציב, אז איפה ההנחה באה לידי ביטוי ?

פעמים רבות אנשים מבצעים השקעות בנדל”ן באמצעות חברה – חברה שמאגדת תחתיה סל של נכסים.
ככלל, קיימים יתרונות רבים בהשקעה באמצעות חברה, אולם מה המבנה הנכון כאשר מגיעים לשלב של הורשת נכסים לדור הבא?

עד לפני כשנה וחצי מגרשים לבנייה היו במחסור אל מול ביקוש גואה לדירות והמחירים עלו במידה מואצת.
שנת 2022 הייתה שנת שיא של שיווק קרקעות ע”י רשות מקרקעי ישראל, שווקו כ- 80 אלף דירות לעומת כמחצית לפני מספר שנים.
בגוש הגדול בתל אביב (תוכנית “ל” הישנה) התחרו קבלנים על מגרשים במחירים של מיליארד ₪ ויותר והכל בציפייה שמה שהיה הוא שיהיה – הביקוש לדירות ימשיך ומחירי הקרקע יאמירו, לכן: תפוס היום, אפילו במחיר גבוה, כי מחר יהיה גבוה יותר.
אך כאן, הופיע לפתע במשחק, גורם נוסף…

דמי השכירות למגורים עלו לאורך השנים האחרונות פחות מקצב עליית מחירי הדירות העסקאות מכר.

בשנה האחרונה קצב עליית דמי השכירות עלה על קצב עליית מחירי הדירות שבחלקו אף שינה כיוון כלפי מטה ונוצר מצב שדמי השכירות בכיוון עליה ומחירי הדירות ללא שינוי או בירידה.

אז מה קרה?

כדי להתמודד עם בעיית הגדלת היצע דיור להשכרה לטווח ארוך, המחוקקים מחפשים הקלות ותמריצים כדי “לשכנע” משקיעים לבנות דיור להשכרה. יד אחת מוכנה לסבסד בנייה להשכרה ויד שנייה מטילה מס על כל מי שיש לו יותר מדירה אחת ומשכיר אותה מעל לכ- 5,000 ש”ח לחודש.
ראוי היה ששר האוצר יתקן מיד את חוק המיסוי ע”י מתן פטור לכל בעל דירה שישכיר את דירתו לתקופה מינימלית של חמש שנים, כפועל יוצא מכך עליית דמי השכירות עשויה להתמתן.

במשך שנים ניסו ממשלות ישראל לעשות פעולות שונות לצורך פיזור האוכלוסיה מהמרכז לפריפריה. ביניהן, הקלות במס הכנסה, מענקים למי שקנה דירה בפריפריה, הסכמי גג, השקעות בתשתיות תחבורתיות, כבישים ורכבות. אבל כל אלה השפיעו בצורה מינורית ברוב הפריפריות. לפתע צצו שני גורמים שעשו שינוי במגמה של הגדלת הביקושים לדירות בפריפריה.

מחיר דירה נקבע עפ”י מספר פרמטרים ובהם: מיקום הדירה בעיר, בשכונה, הקומה בבנין, גיל הנכס, איכות הבנייה, מצבה הפיסי של הדירה, קיום מעלית או העדר מעלית, קרבה לביה”ס, קרבה למוסדות תרבות ובריאות, נגישות לקווי תחבורה ועוד ועוד.
כלומר, ישנם שלל פרמטרים המשפיעים על המחיר.
האם ניתן לבודד את ההשפעה בשוק בפועל של מרכיב מסויים על המחיר? לא פשוט…

הינה מקרה מדהים שנתקלנו בו – יורש של דירה בתל אביב, בקומת גג, מכר אותה בסכום מפתיע של כמיליון ש”ח בלבד. מדובר בדירה שעל פניו היתה שווה כארבעה מיליון שקלים.
כאשר פרטי העסקה הגיעו לידינו, בחנו אותה וניסינו להבין מה קרה? מדוע המחיר היה כל כך נמוך? ולא מדובר חלילה בעסקה לא כשרה שבוצעה ב”שחור”…

עיריית ת”א הכינה לאחרונה תכנית לחידוש ועיצוב מחדש של רחוב אבן גבירול.
לפי התוכנית יתווספו לרחוב עוד 2,500 דירות, אך “אליה וקוץ בה”. הדירות ייבנו ללא הקצאת מקומות חנייה.

בתקשורת פורסם ששרת התחבורה – מירי רגב, הנחתה את גורמי המקצוע להמשיך בפעולות תכנון המטרו, ברם בכל הקשור לעבודות הביצוע, הנחתה השרה שלא לקדם אותן עד לגיבושה ותיקצובה של תוכנית לחיבור המדינה “מהצפון לדרום”.
לפיכך מסרבת השרה לחתום על צווי הפקעה של מבנים סביב תחנות המטרו בשני הקווים M1 , M2.

לא ברור כמה זמן יימשך האולטימטום של השרה. מכל מקום, פעולותיה ו/או מחדליה יוצרים מצב של אי וודאות בקשר לעתידם של נכסים רבים הנפגעים מהמטרו ובמקביל נכסים אחרים שייהנו מקו מטרו העובר בקרבתם.

האם כדאי לקנות דירה – כעת?
שאלה במקום, אך מדוע לא שאלתם אותה שאלה לפני שנה, שנתיים? כי התנאים השתנו.
מה שהיה, הוא לא מה שקיים כיום.

פעמים רבות כאשר רוצים להשקיע בדירות בצורה קצת יותר מתוחכמת, קיימת נטייה לחפש דירות שכוללות זכויות בנייה נוספות שטרם נוצלו.
אחת הסיטואציות הנפוצות נוגעת לרכישת דירה בקומה עליונה עם גג צמוד ו”זכויות בניה” עליו.
במקרה כזה חשוב לשים לב לעובדה ש”הצמדת גג” אינה זהה ל”הצמדת זכויות הבניה בגג”.

כאשר משקיעים בוחנים כדאיות השקעה בנדל”ן מניב (כגון משרדים, שטחי מספר וכדו’) הם לרוב מתרכזים פשוט בבחינת תזרים ההכנסות הצפוי. באופן די פשטני מבוצע היוון של תזרים המזומים באחוז מסויים, מתקבל ערך נוכחי של התזרים והינה, המלאכה לכאורה נסתיימה – זה שווי הנכס. האמנם?

אחד התנאים לקבלת רישיון עסק הוא עמידה בדיני התכנון והבניה.
ישנם עסקים רבים אשר טעונים רישיון עסק אשר לא קיבלו רישיון בשל אי עמידה בדינים אלו.
התאמת העסק לדיני התכנון והבניה כרוכה הן בהתאמתו לתב”ע והן בהתאמתו להיתר הבניה לאותו נכס ספציפי בו ממוקם העסק.

כאשר העסק אינו תואם את היתר הבניה שניתן למבנה יידרש היתר לשימוש חורג, אשר לא בהכרח יינתן, ואם יינתן, יהיה הדבר כרוך בעלויות לא מבוטלות לבעל העסק.

כל קונה מנוסה בודק את נסח הרישום בטאבו לפני רכישת נכס.

לעיתים נוטים להתעלם מכל מיני “הערות” שוליות ומתרכזים רק במידע על שטח הנכס, מי הבעלים/החוכרים וכדו’ – אולם גם הערות שוליות יכולות לפעמים להשפיע מאוד על שווי הנכס וכדאיות העסקה.

נכון למועד כתיבת שורות אלו, בשנת 2022, שוק הנדל”ן רותח! קונים פוטנציאלים עוד לא מספיקים להחליט אם הם רוצים לרכוש את הנכס והאם המחיר מתאים להם, וכבר מגיע קונה אחר, מוסיף מספר אחוזים למחיר המבוקש והינה פספסתם עוד עסקה טובה. בפעם הבאה כדאי לרוץ מהר לסגור, אין זה למחשבה מיותרת! האמנם? לא כך הדבר, יפה זהירות מראש כי אחרת אתה עלול להפסיד סכומים ניכרים.

אז מה עליך לעשות?

האם יש בבעלותכם נדל”ן מניב שאומדן השווי ההוגן שלו מתבסס על היוון ההכנסות בלבד?חשוב לדעת ולהזהר!  ביצוע הערכת שווי הוגן על פי גישת שומה אחת