מאמרים

איך לשלם פחות מס שבח בעסקת קומבינציה

הרבה מאוד אנשים, כאשר באים למכור נדל”ן – מגרש, נכס שהוא בדרך כלל לבנייה רוויה למגורים, עושים עסקת קומבינציה.
ישנם הרבה יתרונות מס בעסקה כזו ולא נרחיב כעת בעניין, אבל כן נבקש להתמקד בעניין אחד בנושא המיסוי שכדאי כיום לדעת ולהיערך אליו מראש.

למאמר המלא

איך אפשר לאסוף כסף (מס שבח) מהרצפה

מוכרי מקרקעין משלמים מדי שנה לרשות המסים מס שבח בסכומי עתק. חלק מתשלומים אלה נעשים ללא צורך, בטעות, בגלל אי ידיעה ו/או אי מיצוי של זכויות המוכרים.

הסוגיה: כאשר בני זוג מוכרים דירת מגורים, באופן כמעט אוטומטי, הם ועורכי דינם מדווחים על העסקה תוך חישוב המס לפי שומה עצמית אחת, משותפת לשני בני הזוג. ולכן, במשרדי מיסוי מקרקעין מוציאים שומה אחת משותפת עם חישוב אחד של השבח והמס לתשלום.
המוכרים לא ערים לזכותם לערוך חישוב נפרד על הכנסתם מהשבח (הרווח) כתוצאה ממכירת הדירה כך שלכל אחד מבני הזוג ייוחס השבח בהתאם לחלקו בנכס הנמכר.

למאמר המלא

מיתוס השליש, או מדוע ומתי רכישת שליש דירה תמוסה במס רכישה גבוה ומכירת שליש לא תזכה בפטור ממס שבח

הסיבה למאמר זה היא, שלא מעט פעמים לקוחות פונים אלי, חלקם בשאלה, חלקם בביטחון עצמי, ומציינים שהם רוכשים שליש בדירה ולכן: ” נשלם מס רכישה נמוך כדירה יחידה” או אומרים שהם מוכרים שליש בדירה או חצי בדירה שירשו ולכן: ” מגיע לנו פטור ממס שבח”. האומנם כך?

למאמר המלא

טריק פשוט שמביא לרווח של מיליונים בהליך של שינוי יעוד קרקע בתב”ע חדשה

הליך של שינוי ייעוד קרקע (בדרך כלל קרקע חקלאית, אבל לא רק) כולל לרוב תוכנית איחוד וחלוקה ו”טבלאות איזון”.
במסגרת הטבלאות מעריכים את שווי הקרקע ב”מצב הנכנס” לתוכנית ואת השווי ב”מצב היוצא”.
האחוז שמגיע לכל בעלים בתכנית החדשה נקבע לפי החלק היחסי שלו שנכנס לתוך מתחם האיחוד והחלוקה בהתאם ליחסי השווי של כלל החלקות.
כמובן שיש לבעלים אינטרס שהקרקע שבבעלותם תוערך בסכום גבוה ככל האפשר ביחס ליתר הקרקעות בתכנית ב”מצב הנכנס” וכך יקבלו אחוז גבוה יותר מתוך זכויות הבניה/מגרשים בתכנית.
כיצד ניתן להגדיל את השווי?

למאמר המלא

איך ליצור 100% השבחה של דירות ו-0% היטל!

בנייני מגורים משותפים רבים, מבצעים כיום הרחבה ותוספת של מרפסות שמש.
פעולה זו אינה דורשת תב”ע חדשה אלא מסתמכת על תקנות התכנון והבניה אשר מאפשרות תוספת זו.
לפיכך, על פניו אין צורך בתשלום היטל השבחה – רק אם רוצים לבנות מרפסת גדולה יותר מעבר לתקנות, ידרש תשלום היטל השבחה.
יחד עם זאת, בעלי דירות רבים מפספסים היבט מסויים אשר גורר אותם לבסוף לתשלום היטל השבחה בסכום נכבד.

למאמר המלא

ייפוי כוח מתמשך – הדרך שלך להבטיח עתיד בטוח

הסיפור של יעל (שם בדוי):
יעל, אישה בשנות ה-70 לחייה, חיה חיים מלאים ועצמאיים עד שיום אחד חלתה לפתע ונאלצה להתמודד עם אובדן יכולת לקבל החלטות.

משפחתה, שלא הייתה מוכנה למצב הזה, נקלעה לסכסוכים לגבי הטיפול בה ורכושה.

אם היה ליעל ייפוי כוח מתמשך, כל זה היה נמנע.
זו הסיבה שחשוב כל כך לחשוב קדימה ולהתכונן לעתיד.

למאמר המלא

מה קורה בשוק המשרדים בשנת 2024?

עד לפני כשנה שוק המשרדים היה תוסס והושפע בעיקר ע”י ביקושים של חברות היי-טק.
חברות גדולות שכרו שטחים נרחבים כולל שטחים לעתודה ולהתרחבות בעתיד.
דמי השכירות עלו לרמות שלא הכרנו בעבר ובעיקר בת”א…

למאמר המלא

פסק הדין שיחסוך לכם מיליונים בהיטל השבחה

החלטה חדשה ומהפכנית של ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז ת”א, יכולה לחסוך לכם מיליונים בהיטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי וגם בעסקאות קומבינציה.

היטל ההשבחה בעסקת קומבינציה משולם כעקרון בשתי פעימות, באופן הבא…

למאמר המלא

תוצאות המחירים במכרזי רמ”י – האם מייצגים “שווי שוק”?

מזמן לזמן מפרסמת רמ”י (רשות מקרקעי ישראל) מכרזים למכירת קרקעות באתרים שונים ברחבי הארץ.

בדר”כ מופיעה במכרז הערכת השמאי הממשלתי שאמורה להציג את שווי השוק של הקרקע.

הגדרה פשטנית של המונח ” שווי שוק” הוא – המחיר בעסקה ממוכר ברצון לקונה מרצון. יש להדגיש את המילה מ”רצון”, שבאה למעט עסקאות שנעשות תחת לחץ, או נובעות מתנאים סובייקטיבים

למאמר המלא

מערכות AI יכולות לגרום לכם להפסיד כספים בנדל”ן – איך להיזהר

בעולם כולו החלו לאחרונה לעשות שימוש במערכות AI למגוון צרכים.
בין היתר, גם רשות מקרקעי ישראל עושה שימוש בבינה מלאכותית על מנת להפיק שומות מקרקעין.

הדבר חוסך זמן ומשאבים, אבל מביא לעיתים לעיוותים גדולים ומוביל לטעויות מהותיות שעלולות לגרום לחוכרים הפסדים כספיים ניכרים.

ראו הוזהרתם! הבינה הממוחשבת בהערכות שווי נדל”ן עדיין מלאכותית ולא אמיתית…

הינה מקרה לדוגמא בו נתקלנו לאחרונה.

למאמר המלא

האמנם מחירי הדירות עולים? סטטיסטיקה בע”מ

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה כי מדד מחירי דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי עלה ב 1%, וזאת לאחר שבעה מדדים רצופים של ירידות.
אחוז הדירות החדשות מתוך כלל הדירות שנמכרו הלך ועלה בחודשים האחרונים וזאת בשל התנהלות שונה של הקבלנים לעומת מוכרי דירות “יד שניה”.
כדי לעורר את הביקושים יצאו הקבלנים במבצעי מכירות שונים שמשמעותם הנחה ריאלית ממחירי המחירון, אך למוכרי “יד שניה” קשה יותר להסתגל למצב בשוק שהוא כיום שוק של קונים ולכן לא בנקל מתגמשים המחירים. אך במפתיע אין שינוי במחירוני הקבלנים. המחיר לכאורה נשאר יציב, אז איפה ההנחה באה לידי ביטוי ?

למאמר המלא

מה קורה בשוק הקרקעות?

עד לפני כשנה וחצי מגרשים לבנייה היו במחסור אל מול ביקוש גואה לדירות והמחירים עלו במידה מואצת.
שנת 2022 הייתה שנת שיא של שיווק קרקעות ע”י רשות מקרקעי ישראל, שווקו כ- 80 אלף דירות לעומת כמחצית לפני מספר שנים.
בגוש הגדול בתל אביב (תוכנית “ל” הישנה) התחרו קבלנים על מגרשים במחירים של מיליארד ₪ ויותר והכל בציפייה שמה שהיה הוא שיהיה – הביקוש לדירות ימשיך ומחירי הקרקע יאמירו, לכן: תפוס היום, אפילו במחיר גבוה, כי מחר יהיה גבוה יותר.
אך כאן, הופיע לפתע במשחק, גורם נוסף…

למאמר המלא

זהירות מהשקעות נדל”ן מטופשות בקרקעות חקלאיות ספקולטיביות

חברות רבות משווקות “קרקעות חקלאיות” להשקעה.
לעיתים מדובר במכירה של “זכות ליחידת דיור עתידית” או “זכות לשטח משרדים עתידי” וכדו’.

על פניו, אין שום בעיה עם השקעה שכזו, אמנם היא טומנת בחובה סיכון מסוים ואלמנט של ספקולטיביות והיא לא מומלצת לכל אחד, אבל בהחלט יש בה גם יתרונות.

אלא, שמי שמעוניין לבצע השקעה שכזו חשוב מאוד שיזהר ויבחן את הדברים היטב…

למאמר המלא

למה דמי השכירות למגורים עולים?

דמי השכירות למגורים עלו לאורך השנים האחרונות פחות מקצב עליית מחירי הדירות העסקאות מכר.

בשנה האחרונה קצב עליית דמי השכירות עלה על קצב עליית מחירי הדירות שבחלקו אף שינה כיוון כלפי מטה ונוצר מצב שדמי השכירות בכיוון עליה ומחירי הדירות ללא שינוי או בירידה.

אז מה קרה?

למאמר המלא

איך להרוויח יותר כסף בפרוייקט פינוי-בינוי, שימו לב לתקנה החדשה!

כמעט כל פרויקט התחדשות עירונית בהיקף גדול מבוסס על תכנית בנין עיר (תב”ע) חדשה, שיוצרת את אותו פרויקט והופכת את אותם בניינים ישנים, ממעט דירות לשכונה חדשה עם בניינים גבוהים והרבה יחידות דיור.

במסגרת התב”ע, כחלק בלתי נפרד ממנה, נערכות “טבלאות איזון” – טבלאות איחוד וחלוקה, שבהן למעשה קובעים כמה זכויות בנייה יוקצו בתכנית החדשה לכל אחד מהבניינים הקיימים שמשתתפים בתכנית.

נניח שמדובר בבעלים של דירה בבניין קיים שכולל עשר יחידות דיור, ובתוכנית החדשה קובעים שהבניין הזה יהרס ובתמורה יקבלו כל הדיירים יחדיו זכויות בניה במגרש חדש שכולל שלושים יחידות דיור. אבל, כיצד מתחלקות זכויות הבניה הללו (זכות להקמת 30 יחידות דיור) בין הבעלים השונים? בין אותם 10 דיירים? מה החלק של כל אחד מהדיירים במגרש החדש?

למאמר המלא

כיצד ליצור דירות להשכרה

כדי להתמודד עם בעיית הגדלת היצע דיור להשכרה לטווח ארוך, המחוקקים מחפשים הקלות ותמריצים כדי “לשכנע” משקיעים לבנות דיור להשכרה. יד אחת מוכנה לסבסד בנייה להשכרה ויד שנייה מטילה מס על כל מי שיש לו יותר מדירה אחת ומשכיר אותה מעל לכ- 5,000 ש”ח לחודש.
ראוי היה ששר האוצר יתקן מיד את חוק המיסוי ע”י מתן פטור לכל בעל דירה שישכיר את דירתו לתקופה מינימלית של חמש שנים, כפועל יוצא מכך עליית דמי השכירות עשויה להתמתן.

למאמר המלא

עוד סיבה למה כדאי להשקיע בקרקע חקלאית

אנשים רבים מתעניינים ברכישה של קרקעות חקלאיות כהשקעה.
המדובר בקרקע ביעוד חקלאי שקיים לגביה פוטנציאל כלשהו לבנייה בעתיד הרחוק או קרקע שמצוייה כבר בהליכי תכנון יותר מתקדמים ובקיצור כל מיני קרקעות שמכונות “קרקעות ספקולטיביות” עם איזשהו פוטנציאל עתידי. החישוב הכלכלי הקלאסי לבחינת כדאיות השקעה כזו מבוצע באופן הבא:

למאמר המלא

הביקוש לדירות משנה כיוון – גמ”ח במשרד השיכון

במשך שנים ניסו ממשלות ישראל לעשות פעולות שונות לצורך פיזור האוכלוסיה מהמרכז לפריפריה. ביניהן, הקלות במס הכנסה, מענקים למי שקנה דירה בפריפריה, הסכמי גג, השקעות בתשתיות תחבורתיות, כבישים ורכבות. אבל כל אלה השפיעו בצורה מינורית ברוב הפריפריות. לפתע צצו שני גורמים שעשו שינוי במגמה של הגדלת הביקושים לדירות בפריפריה.

למאמר המלא

לפני שמוכרים בית ישן – כדי לא לשלם מס שבח מיותר, אל תשכחו לעשות את זה..

הנה תכנון מס שבח מאוד פשוט ולמרות זאת אנשים נופלים בו וחבל.

מקרה שהיה – מספר אחים ירשו בית מגורים בירושלים. מדובר היה בבית צמוד קרקע מאוד ישן, בית “נטוש” במצב פיזי רעוע שלא מתפקד וכבר לא גרים בו כמה שנים. כעת, התכוונו היורשים למכור את הבית במחיר נאה בסך כ- 10 מיליון ש”ח…

למאמר המלא

אמות מידה לשווי דירה – כללי אצבע

מחיר דירה נקבע עפ”י מספר פרמטרים ובהם: מיקום הדירה בעיר, בשכונה, הקומה בבנין, גיל הנכס, איכות הבנייה, מצבה הפיסי של הדירה, קיום מעלית או העדר מעלית, קרבה לביה”ס, קרבה למוסדות תרבות ובריאות, נגישות לקווי תחבורה ועוד ועוד.
כלומר, ישנם שלל פרמטרים המשפיעים על המחיר.
האם ניתן לבודד את ההשפעה בשוק בפועל של מרכיב מסויים על המחיר? לא פשוט…

למאמר המלא

מה זה נכס “לא חוקי”? ממה צריך להיזהר והיכן דווקא יש הזדמנות להרוויח

הינה מקרה מדהים שנתקלנו בו – יורש של דירה בתל אביב, בקומת גג, מכר אותה בסכום מפתיע של כמיליון ש”ח בלבד. מדובר בדירה שעל פניו היתה שווה כארבעה מיליון שקלים.
כאשר פרטי העסקה הגיעו לידינו, בחנו אותה וניסינו להבין מה קרה? מדוע המחיר היה כל כך נמוך? ולא מדובר חלילה בעסקה לא כשרה שבוצעה ב”שחור”…

למאמר המלא

כיצד אי הוודאות בביצוע קו המטרו משפיע על מחירי נכסים

בתקשורת פורסם ששרת התחבורה – מירי רגב, הנחתה את גורמי המקצוע להמשיך בפעולות תכנון המטרו, ברם בכל הקשור לעבודות הביצוע, הנחתה השרה שלא לקדם אותן עד לגיבושה ותיקצובה של תוכנית לחיבור המדינה “מהצפון לדרום”.
לפיכך מסרבת השרה לחתום על צווי הפקעה של מבנים סביב תחנות המטרו בשני הקווים M1 , M2.

לא ברור כמה זמן יימשך האולטימטום של השרה. מכל מקום, פעולותיה ו/או מחדליה יוצרים מצב של אי וודאות בקשר לעתידם של נכסים רבים הנפגעים מהמטרו ובמקביל נכסים אחרים שייהנו מקו מטרו העובר בקרבתם.

למאמר המלא

איך למכור נדל”ן בעסקת מזומן ועדיין לשלם מעט מיסים

“אין חבר נאמן כמו כסף מזומן” ואם לא מזומן אז אולי קומביציה?

בעלי נדל”ן רבים מעדיפים למכור את הנכס שלהם במסגרת של עסקת קומבינציה ולא בעסקת מזומן.
זו אחת העצות הפופולריות בקרב יועצי מס למיניהם ומומחים נוספים.
ואכן, פעמים רבות הם צודקים – מס השבח אשר ישולם במסגרת עסקת קומבינציה יהא נמוך יותר מעסקת מזומן רגילה.

אבל, מומלץ לעיתים להסתכל על הסיטואציה בצורה יותר הוליסטית.

למאמר המלא

איך להשקיע נכון בדירות מגורים עם זכויות בניה נוספות

פעמים רבות כאשר רוצים להשקיע בדירות בצורה קצת יותר מתוחכמת, קיימת נטייה לחפש דירות שכוללות זכויות בנייה נוספות שטרם נוצלו.
אחת הסיטואציות הנפוצות נוגעת לרכישת דירה בקומה עליונה עם גג צמוד ו”זכויות בניה” עליו.
במקרה כזה חשוב לשים לב לעובדה ש”הצמדת גג” אינה זהה ל”הצמדת זכויות הבניה בגג”.

למאמר המלא

ממה להיזהר ומה לבדוק בעת השקעה בנדל”ן מניב (נכסים מסחריים, משרדים וכדו’)

כאשר משקיעים בוחנים כדאיות השקעה בנדל”ן מניב (כגון משרדים, שטחי מספר וכדו’) הם לרוב מתרכזים פשוט בבחינת תזרים ההכנסות הצפוי. באופן די פשטני מבוצע היוון של תזרים המזומים באחוז מסויים, מתקבל ערך נוכחי של התזרים והינה, המלאכה לכאורה נסתיימה – זה שווי הנכס. האמנם?

למאמר המלא

איפה מתחבאות זכויות בניה נוספות ששוות מיליונים?

איפה מתחבאות זכויות בנייה בתוך העיר?
אנשים קונים נכסים להשקעה – מגרשים, בניינים, חלקים מבניינים וכו’, בין היתר, במטרה ליזום תכנית בנין עיר נקודתית (תב”ע), להגדיל ולהוסיף זכויות בניה ולהשביח את הנכס משמעותית.
אז איך יודעים מראש איפה אפשר יהיה להגדיל את זכויות הבניה ואיפה אי אפשר?

למאמר המלא

איך תשלמו פחות כסף לרשות מקרקעי ישראל ומתי הכי כדאי לרכוש את הבעלות בקרקע?

מתי כדאי לרכוש בעלות מרשות מקרקעי ישראל?
אנשים רבים מחזיקים בחכירה נכסים וכיום בחלק מהמקרים ניתן לפנות לרמ”י ולרכוש את מלוא הבעלות בנכס – לשם כך לעיתים נדרשים לשלם סכומי כסף גדולים.

האם זה כדאי? הרי מה כבר ההבדל בין לקבל את הבעלות “לצמיתות” או להשאר בתור חוכר שזכאי להחזיק בנכס עוד עשרות שנים? (וסביר שגם בתום התקופה הרשות תבצע הארכה לתקופה נוספות במחיר מוזל).

מבחינת חישוב כלכלי גרידא, ההבדל הוא לא גדול. אבל, יש פעמים שכדאי מאוד לרכוש את הבעלות.

למאמר המלא

מה הקשר בין קבלת רשיון עסק לבין היתר בניה?

אחד התנאים לקבלת רישיון עסק הוא עמידה בדיני התכנון והבניה.
ישנם עסקים רבים אשר טעונים רישיון עסק אשר לא קיבלו רישיון בשל אי עמידה בדינים אלו.
התאמת העסק לדיני התכנון והבניה כרוכה הן בהתאמתו לתב”ע והן בהתאמתו להיתר הבניה לאותו נכס ספציפי בו ממוקם העסק.

כאשר העסק אינו תואם את היתר הבניה שניתן למבנה יידרש היתר לשימוש חורג, אשר לא בהכרח יינתן, ואם יינתן, יהיה הדבר כרוך בעלויות לא מבוטלות לבעל העסק.

למאמר המלא

מה הטקטיקה והתזמון הנכונים להגשת התנגדות לתכנית וטבלאות איזון?

מתי כדאי להגיש התנגדות לתוכנית שכוללת טבלאות איזון, טבלאות איחוד וחלוקה?

פעמים רבות, בעלי קרקע בודקים תכניות שמצויות בהכנה וכוללות טבלאות איזון ושוקלים להגיש התנגדות מסויימת לטבלאות.
זאת, במטרה לשנות את הקצאת המגרשים/זכויות שצפוייה להקבע להם.

בדרך כלל, נושא ההתנגדות נבדק וצף בשלב הפורמלי – כלומר בשלב שבו התכנית מופקדת להתנגדויות

אבל, מבחינה טקטית, שלב זה לעיתים מאוחר מידי…

למאמר המלא

לפעמים בנסח טאבו מסתתרים מיליוני ש”ח! אז מה צריך לחפש?

כל מי שמתכונן לבצע עסקת נדל”ן – למשל רכישת דירה בבית משותף, מוציא נסח רישום בטאבו ובודק שהכל רשום בסדר. רואה שזכויות הבעלות/חכירה רשומות על שם המוכר, רואה אם יש משכנתא רשומות או הערות אחרות וכו’.

אבל לפעמים מפספסים את המשמעות הכלכלית שחבוייה ברישום בטאבו…

למאמר המלא

מוכרים בנין שלם או את זכויות בניה עליו? איך לחלק את התמורה בין הבעלים?

נניח שיש בניין – בית משותף רשום בטאבו, בבעלות של מספר שותפים. לכל שותף יש יחידה מסויימת רשומה בבנין.

כעת, נניח שאושרה תוכנית בנין עיר חדשה שמגדירה זכויות בנייה חדשות משמעותיות לבנין חדש/פרוייקט גדול וכל השותפים הבעלים מוכריים את כל הבניין ליזם ומקבלים בתמורה עשרות מיליוני ש”ח.
איך השותפים אמורים לחלק את הכסף ביניהם?
איך תמורת המכר מתחלקת?

למאמר המלא

שיטה פשוטה לקבל יותר זכויות בניה בתכנית חדשה

במסגרת הליך של שינוי ייעוד קרקע בתב”ע חדשה, פעמים רבות מבצעים “איחוד וחלוקה” ומכינים “טבלאות איזון”.

בהליך כזה מעריכים את שווי הנכס ב”מצב נכנס” וב”מצב יוצא” של כל אחד מהשותפים ביחס לכלל שווי התכנית, וכך נקבע האחוז של כל אחד בתכנית.

מן הסתם, ככל שהנכס שבבעלותי יוערך בשווי נכנס גבוה יותר ביחס ליתר השטחים שנכנסים לתכנית, אקבל יותר זכויות ב”מצב היוצא” בתוכנית.

אחד הדברים שבקלות אפשר לשפר בשווי ב”מצב הנכנס” זה במקרה של מושע.

למאמר המלא

התייחסות למסמך סיכום דיון מאת גב’ כרמית יוליס, המשנה ליועמ”ש לממשלה

ב- 1/12/2022 פורסם ע”י גב’ כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, מסמך סיכום דיון בנושא: “חבות בהיטל השבחה במימוש זכויות בדרך של מכר וההתייחסות לשווי הנובע מתחולתה של תמ”א 38 בחישוב שווי מצב קודם בשומת היטל השבחה”.

במסגרת המסמך, הציגה המשנה ליועמ”ש, בין היתר, את עמדתה בעניין אופן ההתחשבות בהשפעתה של תמ”א 38 על שומת השווי ב”מצב קודם” במסגרת שומות היטל השבחה בכלל ושומות לתכניות לפי סעיף 23 (כדוגמת תכנית רובע 3 ו-4 בת”א) בפרט.

אנו סבורים שעמדת המשנה ליועמ”ש מוטעית ביסודה וסותרת פסיקות והלכות מפורשות.

למאמר המלא

היטל השבחה לתכנית בעלת מנגנון “השמדה עצמית”

לעיתים מתאשרת תכנית בנין עיר חדשה על נכס, שמגדירה זכויות בניה ושימושים נרחבים, אבל מנגד, קובעת תנאי כי במידה וזכויות הבניה לא ינוצלו בתוך זמן מסויים, אזי התכנית תבוטל/זכויות הבניה יתפוגגו.

מדובר כמובן בסעיף דרקוני וקיצוני שנועד לתת תמריץ מאד ברור ליזם לממש את הבניה. בהקשר לכך, במאמר זה נדון בהיבט של היטל השבחה בגין תכנית שכוללת סעיף כזה.

למאמר המלא

איך להרוויח יותר כסף בשינוי יעוד קרקע בתכניות גדולות – למה לשים לב?

אנשים רבים רוכשים קרקעות חקלאיות בתור השקעה לעתיד. זאת מתוך ציפייה לשינוי יעוד אשר יתבצע במסגרת של תכנית איחוד וחלוקה. יש גם קונים של קרקעות במצב תכנוני מתקדם, ביעוד לא “חקלאי”, אלא כבר באמצע הליכי תכנון. מכל מקום, גם אלו וגם אלו, רוכשים (או מחזיקים בבעלותם מזה שנים) קרקע שהתכנון הסופי שלה טרם גובש.
בעניין זה נבקש להפנות את תשומת הלב להיבט מסויים.

למאמר המלא

רכשתם או ירשתם קרקע חקלאית והיא מופקעת? זהירות!!! אתם עלולים לא לקבל שום פיצויים…

איך אפשר לקבל פיצויי הפקעה, פגיעה, ירידת ערך בגין קרקע חקלאית שמופקעת?

אנשים רבים טועים לחשוב, שאם קנו קרקע חקלאית, במיליוני שקלים, ובעתיד היא חס וחלילה תופקע, הם יהיו זכאים לפיצויים מלאים.
מחשבה זו מוטעית!

למאמר המלא

שיטה ייחודית לחסוך עשרות אחוזים בהיטל השבחה

מהי ההגדרה של “נכס” לצורך היטל ההשבחה? על מה בעצם משלמים היטל השבחה? מהי “יחידת השומה”?

הפסיקה למעשה באה ואומרת דבר פשוט: יש לשלם היטל השבחה על אותה “יחידה קניינית” שניתנת למכירה בנפרד.

איפה זה פוגש אותנו? למשל בהיטלי השבחה בבתים משותפים.

למאמר המלא

פינוי בינוי – מדריך קצר להתחדשות עירונית (חלק 2)

במאמר הראשון בסדרה סקרתי את ההליכים לכניסה לפרויקט פינוי בינוי. במאמר זה נדון בהיבטים הכלכליים של הפרויקט.

כדי שפרויקט פינוי בינוי יצא לפועל ושני הצדדים, הדיירים והיזם יצאו מרוצים, יש צורך ששמאי מקרקעין יבדוק את ההיתכנות והישימות הכלכלית של הפרוגרמה המוצעת. מסקנת השומה בשלב זה לא תבוטא על ידי סכום שווי הקרקע, אלא על ידי סך ושיעור הרווח היזמי ליזם ובחינת סבירותו.

למאמר המלא

פינוי בינוי – מדריך קצר להתחדשות עירונית (חלק 1)

כדי לבנות בנייני מגורים חדשים באזור מאוכלס, יש צורך במגרשים זמינים לבנייה. אך המציאות היא שבמרכזי הערים אין כמעט היצע של מגרשים זמינים לבנייה, ולכן מתכננים ויזמים מחפשים
מתחמי בנייה שנבנו בדרך כלל בשנות ה 50-60 בצפיפות נמוכה יחסית, נניח 10 יחידות לדונם, כאשר בבנייה מודרנית ניתן כיום לתכנן ולבנות לגובה בצפיפות של 30 יח”ד ומעלה לדונם.

למאמר המלא

כדי לשלם פחות מס שבח צריך לדעת מתי למות

מס שבח מחושב בין המחיר שהנכס נקנה למחיר שהוא נמכר.
רבים מכירים את המושג: שיעור מס שבח היסטורי. זהו מצב בו הנכס שנמכר כיום, נרכש לפני הרבה מאוד שנים, למשל, בשנות הארבעים או החמישים של המאה שעברה. אם לדייק, מדובר בנכס שנרכש לפני 1/4/1961, עליו לכאורה חל מס שבח “היסטורי”.

במודעות של האנשים מס זה נתפס כמס נמוך מאוד בשיעור של 12% שהיה עולה כל שנה עד לאחוז מסוים. מצב זה כבר לא קיים היום (!)

למאמר המלא

רוצה לרכוש נדל”ן? ממה להיזהר…

כל קונה מנוסה בודק את נסח הרישום בטאבו לפני רכישת נכס.

לעיתים נוטים להתעלם מכל מיני “הערות” שוליות ומתרכזים רק במידע על שטח הנכס, מי הבעלים/החוכרים וכדו’ – אולם גם הערות שוליות יכולות לפעמים להשפיע מאוד על שווי הנכס וכדאיות העסקה.

למאמר המלא

זהירות – בדוק היטב לפני רכישת נדל”ן

נכון למועד כתיבת שורות אלו, בשנת 2022, שוק הנדל”ן רותח! קונים פוטנציאלים עוד לא מספיקים להחליט אם הם רוצים לרכוש את הנכס והאם המחיר מתאים להם, וכבר מגיע קונה אחר, מוסיף מספר אחוזים למחיר המבוקש והינה פספסתם עוד עסקה טובה. בפעם הבאה כדאי לרוץ מהר לסגור, אין זה למחשבה מיותרת! האמנם? לא כך הדבר, יפה זהירות מראש כי אחרת אתה עלול להפסיד סכומים ניכרים.

אז מה עליך לעשות?

למאמר המלא

שלושת השלבים להפקעת קרקע

נניח שיש בבעלותי קרקע, סתם עומדת ריקה.
יום אחד אני מגיע למקום ורואה טרקטורים סוללים כביש – האמת היא שאם הגעתי ליום הזה, זה כבר בעיה וזה כנראה קצת מאוחר מידי בשביל לקבל את כל הפיצויים עבור הפקעה השטח.
אם כך, מהם כל השלבים שצריך לעבור כדי לא לפספס שום רכיב פיצוי?

למאמר המלא

האם מותר לרשויות להפקיע ל”צרכי ציבור” עד 40% משטח קרקע, ללא תשלום פיצויים?

בהתאם לסעיף 190 (א) (1) לחוק התכנון והבניה, עקרונית ניתן להפקיע לצרכי ציבור עד 40% משטח הקרקע ללא תשלום שום פיצוי.

האמנם גם כיום לאחר שנחקקו כבר מזמן חוקי יסוד להגנת הקניין, עדיין ניתן להפקיע עשרות אחוזים מקרקע ללא פיצוי על בסיס חוקים שנחקקו לפני למעלה מ- 50 שנה (ואפילו לפני קום המדינה)?

למאמר המלא

ערעור על היטל השבחה – באיזה הליך כדאי לבחור? שמאי מכריע או ועדת ערר?

במאמר זה נעסוק בנושא שהוא לכאורה טכני אבל מאוד חשוב – איך מגישים ערעור על שומת היטל ההשבחה?

בעקרון את הליכי הערעור מגישים ומנהלים אנשי מקצוע מטעם בעלי הנכס (שמאי מקרקעין ו/או עו”ד) והם אלה שקובעים את סוג ההליך הרצוי, אבל מאוד חשוב שגם בעל הנכס ידע ויבין את התהליך, אחרת הוא עלול לפספס כמה הזדמנויות.

למאמר המלא

האם מחיר עסקה יכול להשפיע על גובה היטל השבחה?

פעמים רבות בסמוך לאחר תכנית משביחה חדשה מתבצעת עסקה בנכס והוא נמכר במחיר מסויים.
על פניו, מחיר העסקה אמור לשקף את שווי הנכס במצב החדש.
יחד עם זאת, לא מתמיד הועדה המקומית לתכנון ובניה מעריכה את שווי הנכס ב”מצב חדש” באופן זהה למחיר העסקה ולפעמים שומת שווי הנכס גבוהה יותר מהמחיר הקונקרטי שנקבע בעסקה בין הצדדים בשוק החופשי.

הכיצד? האם הדבר חוקי? האם נכון לגבות היטל השבחה עבור רווח “תיאורטי” שלא באמת נוצר לבעלים שמכרו את הנכס?

למאמר המלא

השפעת “מטלות ציבוריות” על גובה היטל השבחה

איך להביא בחשבון “מטלה ציבורית” במסגרת חישוב היטל השבחה – האם ניתן לקזז את עלות המטלה באופן ישיר מההיטל או רק מההשבחה הגולמית. גלעד המאירי – כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין מנתח את ההיבטים הכלכליים ומסביר את התיזות המשפטיות השונות בועדות ערר, ביהמ”ש המחוזי והעליון.

למאמר המלא

איך להפחית את היטל ההשבחה ב- 100% – האם יש להביא בחשבון את השפעת תמ”א 38 על שווי הנכס בעת חישוב היטל השבחה

מזה מספר שנים קיימת מחלוקת בין הועדה המקומית ת”א לבין בעלי דירות, לגבי אופן חישוב היטל השבחה בעת מכירת דירות בבניינים ישנים.

מחלוקת זו עולה פעם אחר פעם בנוגע ל”תכניות הרובעים” בת”א שבגינן דורשת הועדה המקומית בד”כ היטלי השבחה בסכומים של מאות אלפי ₪ עבור כל דירה.

למאמר המלא

ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר “התעשרות” של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון ובניה התשכ”ה-1965 (להלן: “החוק”), במידה וחלה “השבחה” במקרקעין, מחמת הרחבת זכויות הניצול בהם או בדרך אחרת, ישלם בעליהם היטל

למאמר המלא

חבילת המקצוענים - ת׳כלס

כל מה שאתם באמת צריכים לדעת כדי להרוויח הרבה כסף ולשלם פחות מיסים

ארזנו לכם את חבילת הידע המלאה בצורה הכי נוחה והכי משתלמת!
כל הנושאים החשובים, כל סוגי המדיה, בכל דרך שתרצו ובכל זמן.

Call Now Button