איך לקבל שומת היטל השבחה נמוכה מראש – טיפ מס’ 1
אז איזו פעולה לא לעשות לפני הטיפול בהיטל ההשבחה?
דבר ראשון, לא לחתום על חוזה מכר!
ערעור על היטל השבחה – באיזה הליך כדאי לבחור? שמאי מכריע או ועדת ערר?
במאמר זה נעסוק בנושא שהוא לכאורה טכני אבל מאוד חשוב – איך מגישים ערעור על שומת היטל ההשבחה?
בעקרון את הליכי הערעור מגישים ומנהלים אנשי מקצוע מטעם בעלי הנכס (שמאי מקרקעין ו/או עו”ד) והם אלה שקובעים את סוג ההליך הרצוי, אבל מאוד חשוב שגם בעל הנכס ידע ויבין את התהליך, אחרת הוא עלול לפספס כמה הזדמנויות.
האם מחיר עסקה יכול להשפיע על גובה היטל השבחה?
פעמים רבות בסמוך לאחר תכנית משביחה חדשה מתבצעת עסקה בנכס והוא נמכר במחיר מסויים.
על פניו, מחיר העסקה אמור לשקף את שווי הנכס במצב החדש.
יחד עם זאת, לא מתמיד הועדה המקומית לתכנון ובניה מעריכה את שווי הנכס ב”מצב חדש” באופן זהה למחיר העסקה ולפעמים שומת שווי הנכס גבוהה יותר מהמחיר הקונקרטי שנקבע בעסקה בין הצדדים בשוק החופשי.
הכיצד? האם הדבר חוקי? האם נכון לגבות היטל השבחה עבור רווח “תיאורטי” שלא באמת נוצר לבעלים שמכרו את הנכס?
השפעת “מטלות ציבוריות” על גובה היטל השבחה
איך להביא בחשבון “מטלה ציבורית” במסגרת חישוב היטל השבחה – האם ניתן לקזז את עלות המטלה באופן ישיר מההיטל או רק מההשבחה הגולמית. גלעד המאירי – כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין מנתח את ההיבטים הכלכליים ומסביר את התיזות המשפטיות השונות בועדות ערר, ביהמ”ש המחוזי והעליון.
איך להפחית את היטל ההשבחה ב- 100% – האם יש להביא בחשבון את השפעת תמ”א 38 על שווי הנכס בעת חישוב היטל השבחה
מזה מספר שנים קיימת מחלוקת בין הועדה המקומית ת”א לבין בעלי דירות, לגבי אופן חישוב היטל השבחה בעת מכירת דירות בבניינים ישנים.
מחלוקת זו עולה פעם אחר פעם בנוגע ל”תכניות הרובעים” בת”א שבגינן דורשת הועדה המקומית בד”כ היטלי השבחה בסכומים של מאות אלפי ₪ עבור כל דירה.
איך לקבל יותר פיצויים עקב הפקעת קרקע
בטח גם אתם שמעתם כל מיני סיפורים מרגיזים, על אנשים שהרשויות הפקיעו להם קרקעות ובתמורה קיבלו פיצויים מגוחכים ולפעמים לא פוצו בכלל ! אבל, אפשר
שינוי יעוד קרקע בתכנית איחוד וחלוקה – איך לקבל יותר זכויות בניה
אז יש לכם קרקע או נכס בנוי ועומדת להתאשר תכנית בנין עיר חדשה לשינוי יעוד שכוללת איחוד וחלוקה. במסגרת התכנית יפורסמו טבלאות הקצאה ואיזון שבהן
שלושת הכללים לבחירת שמאי מומחה לייצוג בתביעה בבית משפט
אז הייתם מעורבים בעסקת נדל”ן או ביזמות כלשהי, והדברים בשלב מסויים השתבשו ואתם נאלצים להגיש תביעה לבית משפט או שאולי דווקא אתם אלה שנתבעים? כך
זה מה שעליכם לעשות כדי לקבל מראש שומת היטל השבחה נמוכה
המלצה ראשון – לא לחתום על חוזה למכירת הנכס לפני קבלת שומת היטל השבחה וסיום הליכי הערעור עליה. מדוע?ככול שהיטל ההשבחה נובע מתכנית בנין עיר שאושרה
עומדים למכור בית/דירה שכוללים זכויות בנייה נוספות? היזהרו מ”תאונת מס שבח”
אם יש רווח יש מס שבח, ועדיין, כולנו רוצים לשלם כמה שפחות, לא ככה? בכל יום נמכרים בישראל מאות דירות ובתים צמודי קרקע. שוק הנדל”ן
צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו”ד המעורב בעסקאות נדל”ן
במהלך השנים, חברתנו שימשה כיועצת לאחת מחברות הביטוח המובילות שביטחה את מרבית עורכי הדין בישראל, כנגד תביעות בגין רשלנות מקצועית.במסגרת עבודתנו, נתקלנו מעת לעת,
מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת
בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס’ 5/2007, פורסם אופן חישוב השבח והמס בעת מכירת דירת מגורים שהושכרה בעבר, אשר בעליה מוכר אותה ללא ניצול פטור ל”דירת
שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש
שינוי יעוד קרקע מחקלאות לבניה, מתבצע בד”כ במסגרת של תכנית בניו עיר הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה מחדש עפ”י פרק ג’ סימן ז’ לחוק התכנון
טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות
פעמים רבות נתקלים בתופעה בה בעלי נכסים מבצעים פיצול של דירה גדולה למספר דירות קטנות (בעיקר בתל-אביב), ואפילו הדבר נעשה באולמות מלאכה ותעשיה שמפוצלים ומוסבים
טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב
בעת שינוי יעוד קרקע במסגרת של תכנית בנין עיר הכוללת איחוד וחלוקה מחדש, נערכות כידוע טבלאות איזון והקצאה שבהן נקבע אילו מגרשים ספציפים ישוייכו לכל
שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב
שינוי יעוד קרקע מחקלאות לבניה, מתבצע בד”כ במסגרת של תכנית בניו עיר הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה מחדש עפ”י פרק ג’ סימן ז’ לחוק התכנון
רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת “דירת מגורים” הכוללת זכויות בניה נוספות
כלומר, העסקה מפוצלת באופן רעיוני לשני מרכיבים: מרכיב “דירת המגורים” הפטור ממס שבח, ומרכיב “זכויות לבניה נוספת” שיחויב במס שבח מלא. כידוע קיימים אלמנטים רבים
הערכות שווי נדל”ן – “מוקשים כלכליים” על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי
האם יש בבעלותכם נדל”ן מניב שאומדן השווי ההוגן שלו מתבסס על היוון ההכנסות בלבד?חשוב לדעת ולהזהר! ביצוע הערכת שווי הוגן על פי גישת שומה אחת
תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה
לאורך השנים האחרונות בוצעו מעת לעת שינויים ותיקונים בחוק התכנון והבניה. בין היתר קיימת כוונה לבצע תיקונים בנושא אופן חישוב היטל השבחה.כפי שנציג להלן, השינויים
קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה
עפ”י סעיפים 1. (א) ו-7.(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: “החוק”) – בעת מימוש זכויות בעלות או חכירה לדורות במקרקעין מושבחים, הבעלים או החוכר
איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ”מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות
כאשר מתאשרת תכנית מתאר מקומית או מפורטת שקובעת שינוי יעוד של קרקע חקלאית למטרות בניה, נוצרת בעקרון חבות בהיטל השבחה. גובה ההשבחה הינו, כידוע, ההפרש
הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב”עסקאות נטו”
לפני מספר שנים ניתן פסק דינה של ועדת הערר בתל אביב וע’1139/04 ורדי עירן ואח’ נגד מנהל מיסוי מקרקעין רחובות.ברקע לפסק הדין עמדה “עסקת נטו”
אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל
עפ”י סעיפים 1. (א) ו-7.(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: “החוק”) – במכירת זכויות בעלות או חכירה לדורות במקרקעין מושבחים, המוכר (“הבעלים” או “החוכר”)
רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה
בית המשפט העליון, בהלכת אלפרד בראון (עע”ם 5839/06 ועע”ם 5854/06 אלפרד בראון ואח’ נגד יו”ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז המרכז ואח’), קבע כי הפרשות
כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל”ן בין חברות קשורות
לעיתים חברה מבצעת העברת זכויות במקרקעין לחברה קשורה (חברה בת, בעלי מניות זהים וכד’). העברה זו מהווה בד”כ אירוע מס לצורך תשלום מס שבח (ע”י החברה
ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר “התעשרות” של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים
בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון ובניה התשכ”ה-1965 (להלן: “החוק”), במידה וחלה “השבחה” במקרקעין, מחמת הרחבת זכויות הניצול בהם או בדרך אחרת, ישלם בעליהם היטל
הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה
במאמר זה נדון בהחלטת ו.ערר מס’ 355/10 אפרת נאור ואח’ נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים שעסקה בסמכויות הועדה המקומית ושיקול דעתה בקשר לאישור הקלות
חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם
לעיתים, ועדות מקומיות, מנסות לדרוש תשלום היטל השבחה, לכאורה בניגוד להוראות החוק. במאמר זה נצביע על דוגמא אחת והדרך להתגונן. בהתאם להוראות סעיפים 1. (א)
כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל”ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים
לעיתים חברה מבצעת מכירה או רכישה של נדל”ן בעסקה עם חברה אחרת אשר יש לה קשרים עסקיים עימה.במקרה זה, מנהל מס שבח עלול לטעון, כי
חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו
תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 (להלן: “חוק מיסוי מקרקעין”), ביטל את הפטור הידוע של מכירת דירת מגורים מזכה אחת לארבע שנים וקבע
היטל השבחה – מהו “הטיעון המנצח” שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה
פעמים רבות יזמים, קבלנים ובעלי נכסים מגישים בקשה להיתר בניה הכוללת גם הקלות כמותיות, כלומר בקשה לתוספת זכויות בשיעור של 6% (“לשיפור תכנון”) ו/או 5%
קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה”כ הבניה המותרת בה
כחלק מפעילות יזמית נערכות תכניות בנין עיר חדשות שכוללת מתחמים שייעודם איחוד וחלוקה מחדש.במאמר זה נתמקד בשלב התכנון הראשוני בו רק מסומנים מתחמי ‘איחוד וחלוקה’,
היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר
במאמר זה נציין מספר “מוקשים” אליהם כדאי לשים לב כיזם/בעל קרקע בעת הכנת תב”ע חדשה ונפרט כמה היבטים חשובים שכדאי לקחת בחשבון כבר בשלב התכנון,
מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח
בהתאם לסע’ 49ז’ לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר מוכרים דירת מגורים (בד”כ בית פרטי צמוד קרקע) + זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, ניתן לקבל פטור מלא
היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי
לעיתים, ועדות מקומיות מנסות לדרוש תשלום היטל השבחה ע”י מתן פרשנויות מאוד “יצירתית” לחוק, גם כאשר לכאורה הדבר נוגד לחלוטין את לשון החוק ואת הפסיקה
כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל”ן
במאמר זה נתייחס לאפשרות להקטנת תשלומי מ.ע.מ בעסקאות קומבינציה וכתוצאה מכך יצירת טענה שעשוייה להביא גם להקטנת מס שבח ומס רכישה באותה עסקה. עסקת קומבינציה במהותה
אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה
בהתאם להוראות סע’ 49 ז’ לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר מתבצעת מכירה של בית מגורים הכולל גם זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, והמוכר מעוניין לנצל פטור
הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע”י קביעת מחיר רכישה נכון
במאמר זה נעסוק במקרה בו אדם קנה בעבר נכס בשלמות אבל כיום מוכר רק חלק ממנו.כיצד נקבע גובה תשלום מס השבח במצב שכזה ?בעוד שמחיר
תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות
עפ”י סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, תשנ”ג-1963 ניתן להכיר בהוצאות הכרוכות בבניית נכס שנמכר.אולם, לעיתים, אין בידי המוכר רישום מסודר (קבלות וכדו’) היכול להעיד על
כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה
עפ”י הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, מרגע שמאושרת תב”ע חדשה, נוצר חיוב בתשלום היטל השבחה. עם זאת, כידוע, מועד תשלום היטל ההשבחה הינו רק
היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע”י הגדרה מדוייקת של המונח “מקרקעין”
בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון ובניה התשכ”ה-1965, במידה וחלה השבחה ב”מקרקעין”, מחמת הרחבת זכויות הניצול בהם או בדרך אחרת, ישלם בעליהם היטל השבחה.הגדרת המושג
כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע”י הפעלת הזיכרון האישי
פעמים רבות, כאשר מתבצעת עסקה בנכס שנרכש לפני עשרות שנים, אין בנמצא מסמכי רכישה מלאים. לא תמיד נמצא חוזה הרכישה המלא או כל היתרי הבניה
7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש (“רפרצלציה”)
כחלק מהפעילות היזמית השוטפת, שלכם או של ועדות התכנון, נערכות תכניות בנין עיר חדשות על קרקעות שברשותכם. פעמים רבות, התב”ע כוללת מתחמים ל”איחוד וחלוקה מחדש”. במסגרת זו
כיצד ליצור “תעודת ביטוח” כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע”י שמאי מכריע
עפ”י פרשנות הפסיקה את הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (תיקון 84) – לשמאי מכריע, הדן בחיוב היטל השבחה, קיימת סמכות גם לחרוג מגבולות המחלוקת ואף להגדיל
איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע”י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת
במאמר זה נציג כיצד ניתן לעיתים ליצור שטחי בניה נוספים והטבות תכנוניות שונות, ע”י הוצאת היתר בניה במספר שלבים במקום בבת אחת ועל ידי כך
כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים
ס’ 49ז לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי כאשר מתבצעת מכירה של דירת מגורים הכוללת זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, תבצע רשות המסים “פיצול” של התמורה
כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים
הנך מעוניין לקבל הלוואה בבנק מסחרי – אתה נפגש עם מנהל הסניף, מתווכח על התנאים, מציג מאזנים ונתונים עסקיים ובסוף אחרי בדיקה של הבנק
איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים
היטל השבחה מחושב בהתאם לעליית ערך הנכס, עקב אישורה של תכנית בנין עיר חדשה, או מתן שימוש חורג או הקלה. מטבע הדברים, אחת המחלוקות במסגרת
איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ”א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות
על פי החוק והפסיקה, לצורך חישוב סכום היטל השבחה, יש להשוות בין שווי הנכס במצב התכנוני החדש (לאחר אישור התב”ע החדשה המשביחה) לבין שוויו אלמלא אושרה התב”ע
היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש”ח (לקרוא, ללמוד וליישם)
לעיתים ועדות מקומיות מנסות לדרוש תשלום היטל השבחה מבעלי נכס, בניגוד להוראות החוק כלשונן.הדבר נובע מפרשנויות חוק “יצירתיות” של אותן ועדות, שמנסות בכל זאת לחייב