לכאורה, מדובר בסיפור שמעניין בעיקר את חובבי הטיולים – אך האמת רחוקה מכך. עליית מחירי הטיסות מהווה עדות מובהקת לקשרים העמוקים והלא צפויים שבין תחומים שונים בכלכלה – ובראשם, הקשר בין תיירות חוץ לבין שוק הנדל”ן המקומי.
לאחרונה בעלי נכסים רבים מגלים כי קרקעותיהם נכללות בתחום תוכניות המטרו – פרויקט התשתית הגדול בישראל. הפקעת קרקע (גם בתוואי תת קרקע) מזכה בפיצויים אולם מתקבל הרושם כי חלק ניכר מהבעלים אינם מודעים מספיק לזכויותיהם, לפוטנציאל הפיצויים הראויים ובעיקר לאופן ההתנהלות הנכון על מנת לממש אותם באופן מלא ומיטבי.
עסקאות מכר של מקרקעין הכוללים בית מגורים וזכויות בנייה נוספות מחייבות ניתוח מיסויי מוקפד ולעיתים כל פעולה בנכס – גם כזו שנעשית בתום לב – עלולה לשנות מהותית את חבות המס בעסקה עתידית. המקרה שלהלן מדגים באופן חד את השלכות המס הנובעות מהריסת מבנה קודם למכירה, ואת ההחמצה האפשרית של הטבות מס משמעותיות.
בפסיקה תקדימית בעניין ערר (ת”א) 8131-04-19 לאה גרומן נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים, חידדה ועדת הערר המחוזית בתל אביב פרשנות “מהפכנית” לסעיף הפטור מהיטל השבחה בגין הרחבת דירות עד 140 מ”ר.
מדובר בהחלטה שעשוייה לאפשר לבעלי דירות רבות להימנע מתשלום ההיטל, לעיתים במלואו – כאשר מכרו את דירתם מבלי שניצלו את זכויות הבניה הנוספות.
בהחלטה תקדימית שפורסמה לאחרונה בערר 82331-09-23 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ’ עקיבא רדושיצקי ואח’, קבעה ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז תל אביב כי יש לחייב בעלי נכס בהיטל השבחה בגין זכויות לניוד במסגרת תכנית השימור של העיר.
ההחלטה בערר רדושיצקי מדגישה שני היבטים:
מצד אחד, חיוב בהיטל בגין “זכויות בניה” בלתי מוקנות, צריך בעקרון להדחות למועד אישור התכנית המניידת ורק כשתאושר תב”ע חדשה שתקלוט את הזכויות המנוידות יחול היטל השבחה בגינן.
מצד שני, עצם העובדה שבמגרש הנוכחי קיימות זכויות לניוד, נכון לקבוע היטל השבחה בגין השפעתן הכלכלית על ערך המגרש (גם אם לא ניתן יהיה לנצלן בו כלל), אולם יתכן שערך כלכלי זה נמוך מאוד ואולי אפילו אפסי.
בשורה קשה מגיעה לבעלי נדל”ן: החל משנת 2025, הקלות הבנייה המסורתיות, אשר אפשרו הרחבה ושיפור של נכסים, בוטלו לחלוטין.
הקלות אלו, אשר כללו תוספת אחוזי בנייה (6% לשיפור תכנון 5% למעלית, 2.5% לתוספת קומות וכו’) הקלה במספר קומות, הקלה בכמות יח”ד ועוד, היו כלי מרכזי בידי בעלי נכסים להגדלת ערך הנכסים שלהם.
משנת 2025 ואילך, לא ינתנו יותר הקלות בניה!
רשות המיסים פרסמה לאחרונה הנחיות חדשות בנוגע להכרה בהוצאות בנייה והשבחה של נכסים לצורכי חישוב מס השבח וזאת במקרים בהם למוכר אין אסמכתאות מספקות (כגון חשבוניות או קבלות).
בהתאם לסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), מוכר נכס רשאי לנכות הוצאות שהוציא לצורך השבחת המקרקעין, ובלבד שהן נוגעות ישירות לנכס וניתן להוכיח שהן אכן הוצאו.
אולם, בחלק גדול מהמקרים, אין בידי המוכר קבלות וכדו’ היכולות להעיד על סכום הוצאות הבניה שהוא מעוניין לנכות…
החל מתחילת השנה האזרחית החדשה 2025, יוטלו גזירות כלכליות על אזרחי המדינה.
המע”מ יעלה מ- 17% ל- 18% ומדרגות מס הכנסה לא יעודכנו, דהיינו ההכנסה הפנויה הנשארת למשפחה ממוצעת תקטן עד כדי 2000 ₪ לחודש.
איך נתון כזה משפיע על שוק הדירות?
בשורה משמעותית וחשובה לכל בעלי הנכסים: תיקון 157 לחוק התכנון והבניה – שומה מוסכמת, נכנס לתוקפו ביום 7 בנובמבר 2024, ומהווה רפורמה מהותית בהליכי השגה על היטלי השבחה.
תיקון זה מייצג שינוי גישה, תוך הצעת מסלול יעיל ונוח יותר המאפשר הפחתת עלויות וזמן עבור בעלי נכסים.
מכרתם נכס מקרקעין, שילמתם את מלוא מס השבח בעיסקה, ואפילו קיבלתם אישור מס שבח לטאבו. חשבתם שסיימתם עם רשות מסים? טעות! יש מצב שמס היסף ממתין לכם מאחורי הסיבוב…
פסק הדין בעניין עמ”נ 26990-07-23 הועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים נ’ גבאי דיבלופרס בע”מ מסמן מפנה משמעותי בתחום היטל ההשבחה.
פס”ד זה, שהתמקד בשאלה האם יש לגבות היטל השבחה על שטחי מרפסות שנוספו לדירות במסגרת הקלה, העלה על נס את החשיבות הקריטית של קשר סיבתי ישיר בין האקט התכנוני לבין עליית שווי הנכס.
כמה היסטוריה חשובה! אם תזכרו מספר פרטים מסויימים בהיסטוריה, אתם יכולים לפעמים להרוויח מיליונים…
כאשר בעל נכס מוכר קרקע או למעשה כל סוג של נדל”ן, הוא נדרש לשלם מס שבח. מס השבח מוטל על ההפרש בין המחיר ששולם בעבר לרכישת הנכס לבין המחיר שהוא נמכר כיום ועל הפער הזה מוטל מס בשיעור של עשרות אחוזים.
הרבה מאוד אנשים, כאשר באים למכור נדל”ן – מגרש, נכס שהוא בדרך כלל לבנייה רוויה למגורים, עושים עסקת קומבינציה.
ישנם הרבה יתרונות מס בעסקה כזו ולא נרחיב כעת בעניין, אבל כן נבקש להתמקד בעניין אחד בנושא המיסוי שכדאי כיום לדעת ולהיערך אליו מראש.
מוכרי מקרקעין משלמים מדי שנה לרשות המסים מס שבח בסכומי עתק. חלק מתשלומים אלה נעשים ללא צורך, בטעות, בגלל אי ידיעה ו/או אי מיצוי של זכויות המוכרים.
הסוגיה: כאשר בני זוג מוכרים דירת מגורים, באופן כמעט אוטומטי, הם ועורכי דינם מדווחים על העסקה תוך חישוב המס לפי שומה עצמית אחת, משותפת לשני בני הזוג. ולכן, במשרדי מיסוי מקרקעין מוציאים שומה אחת משותפת עם חישוב אחד של השבח והמס לתשלום.
המוכרים לא ערים לזכותם לערוך חישוב נפרד על הכנסתם מהשבח (הרווח) כתוצאה ממכירת הדירה כך שלכל אחד מבני הזוג ייוחס השבח בהתאם לחלקו בנכס הנמכר.
הסיבה למאמר זה היא, שלא מעט פעמים לקוחות פונים אלי, חלקם בשאלה, חלקם בביטחון עצמי, ומציינים שהם רוכשים שליש בדירה ולכן: ” נשלם מס רכישה נמוך כדירה יחידה” או אומרים שהם מוכרים שליש בדירה או חצי בדירה שירשו ולכן: ” מגיע לנו פטור ממס שבח”. האומנם כך?
לאורך כל שנות קיומה של המדינה נשמעים סיפורים על אותם משקיעים שרכשו קרקע חקלאית “בסוף העולם ימינה”, והנה ביום בהיר אחד הופשרה הקרקע לבנייה, ואותם משקיעים יצאו ברכוש גדול.
יש מיתוסים, יש אגדות- וקיימת מציאות.
הליך של שינוי ייעוד קרקע (בדרך כלל קרקע חקלאית, אבל לא רק) כולל לרוב תוכנית איחוד וחלוקה ו”טבלאות איזון”.
במסגרת הטבלאות מעריכים את שווי הקרקע ב”מצב הנכנס” לתוכנית ואת השווי ב”מצב היוצא”.
האחוז שמגיע לכל בעלים בתכנית החדשה נקבע לפי החלק היחסי שלו שנכנס לתוך מתחם האיחוד והחלוקה בהתאם ליחסי השווי של כלל החלקות.
כמובן שיש לבעלים אינטרס שהקרקע שבבעלותם תוערך בסכום גבוה ככל האפשר ביחס ליתר הקרקעות בתכנית ב”מצב הנכנס” וכך יקבלו אחוז גבוה יותר מתוך זכויות הבניה/מגרשים בתכנית.
כיצד ניתן להגדיל את השווי?
בנייני מגורים משותפים רבים, מבצעים כיום הרחבה ותוספת של מרפסות שמש.
פעולה זו אינה דורשת תב”ע חדשה אלא מסתמכת על תקנות התכנון והבניה אשר מאפשרות תוספת זו.
לפיכך, על פניו אין צורך בתשלום היטל השבחה – רק אם רוצים לבנות מרפסת גדולה יותר מעבר לתקנות, ידרש תשלום היטל השבחה.
יחד עם זאת, בעלי דירות רבים מפספסים היבט מסויים אשר גורר אותם לבסוף לתשלום היטל השבחה בסכום נכבד.
הסיפור של יעל (שם בדוי):
יעל, אישה בשנות ה-70 לחייה, חיה חיים מלאים ועצמאיים עד שיום אחד חלתה לפתע ונאלצה להתמודד עם אובדן יכולת לקבל החלטות.
משפחתה, שלא הייתה מוכנה למצב הזה, נקלעה לסכסוכים לגבי הטיפול בה ורכושה.
אם היה ליעל ייפוי כוח מתמשך, כל זה היה נמנע.
זו הסיבה שחשוב כל כך לחשוב קדימה ולהתכונן לעתיד.
עד לפני כשנה שוק המשרדים היה תוסס והושפע בעיקר ע”י ביקושים של חברות היי-טק.
חברות גדולות שכרו שטחים נרחבים כולל שטחים לעתודה ולהתרחבות בעתיד.
דמי השכירות עלו לרמות שלא הכרנו בעבר ובעיקר בת”א…
החלטה חדשה ומהפכנית של ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז ת”א, יכולה לחסוך לכם מיליונים בהיטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי וגם בעסקאות קומבינציה.
היטל ההשבחה בעסקת קומבינציה משולם כעקרון בשתי פעימות, באופן הבא…
מזמן לזמן מפרסמת רמ”י (רשות מקרקעי ישראל) מכרזים למכירת קרקעות באתרים שונים ברחבי הארץ.
בדר”כ מופיעה במכרז הערכת השמאי הממשלתי שאמורה להציג את שווי השוק של הקרקע.
הגדרה פשטנית של המונח ” שווי שוק” הוא – המחיר בעסקה ממוכר ברצון לקונה מרצון. יש להדגיש את המילה מ”רצון”, שבאה למעט עסקאות שנעשות תחת לחץ, או נובעות מתנאים סובייקטיבים
בעולם כולו החלו לאחרונה לעשות שימוש במערכות AI למגוון צרכים.
בין היתר, גם רשות מקרקעי ישראל עושה שימוש בבינה מלאכותית על מנת להפיק שומות מקרקעין.
הדבר חוסך זמן ומשאבים, אבל מביא לעיתים לעיוותים גדולים ומוביל לטעויות מהותיות שעלולות לגרום לחוכרים הפסדים כספיים ניכרים.
ראו הוזהרתם! הבינה הממוחשבת בהערכות שווי נדל”ן עדיין מלאכותית ולא אמיתית…
הינה מקרה לדוגמא בו נתקלנו לאחרונה.
לעיתים קיימות בנכסים חריגות בניה והבעלים נוקט בהליך תכנוני על מנת להכשיר אותן. על פניו זהו מהלך רצוי, אולם התנהלות לא נכונה עלולה לגרור תשלום היטל השבחה סכומים גבוהים מאוד, וחבל.
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה כי מדד מחירי דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי עלה ב 1%, וזאת לאחר שבעה מדדים רצופים של ירידות.
אחוז הדירות החדשות מתוך כלל הדירות שנמכרו הלך ועלה בחודשים האחרונים וזאת בשל התנהלות שונה של הקבלנים לעומת מוכרי דירות “יד שניה”.
כדי לעורר את הביקושים יצאו הקבלנים במבצעי מכירות שונים שמשמעותם הנחה ריאלית ממחירי המחירון, אך למוכרי “יד שניה” קשה יותר להסתגל למצב בשוק שהוא כיום שוק של קונים ולכן לא בנקל מתגמשים המחירים. אך במפתיע אין שינוי במחירוני הקבלנים. המחיר לכאורה נשאר יציב, אז איפה ההנחה באה לידי ביטוי ?
פעמים רבות אנשים מבצעים השקעות בנדל”ן באמצעות חברה – חברה שמאגדת תחתיה סל של נכסים.
ככלל, קיימים יתרונות רבים בהשקעה באמצעות חברה, אולם מה המבנה הנכון כאשר מגיעים לשלב של הורשת נכסים לדור הבא?
עד לפני כשנה וחצי מגרשים לבנייה היו במחסור אל מול ביקוש גואה לדירות והמחירים עלו במידה מואצת.
שנת 2022 הייתה שנת שיא של שיווק קרקעות ע”י רשות מקרקעי ישראל, שווקו כ- 80 אלף דירות לעומת כמחצית לפני מספר שנים.
בגוש הגדול בתל אביב (תוכנית “ל” הישנה) התחרו קבלנים על מגרשים במחירים של מיליארד ₪ ויותר והכל בציפייה שמה שהיה הוא שיהיה – הביקוש לדירות ימשיך ומחירי הקרקע יאמירו, לכן: תפוס היום, אפילו במחיר גבוה, כי מחר יהיה גבוה יותר.
אך כאן, הופיע לפתע במשחק, גורם נוסף…
חברות רבות משווקות “קרקעות חקלאיות” להשקעה.
לעיתים מדובר במכירה של “זכות ליחידת דיור עתידית” או “זכות לשטח משרדים עתידי” וכדו’.
על פניו, אין שום בעיה עם השקעה שכזו, אמנם היא טומנת בחובה סיכון מסוים ואלמנט של ספקולטיביות והיא לא מומלצת לכל אחד, אבל בהחלט יש בה גם יתרונות.
אלא, שמי שמעוניין לבצע השקעה שכזו חשוב מאוד שיזהר ויבחן את הדברים היטב…
דמי השכירות למגורים עלו לאורך השנים האחרונות פחות מקצב עליית מחירי הדירות העסקאות מכר.
בשנה האחרונה קצב עליית דמי השכירות עלה על קצב עליית מחירי הדירות שבחלקו אף שינה כיוון כלפי מטה ונוצר מצב שדמי השכירות בכיוון עליה ומחירי הדירות ללא שינוי או בירידה.
אז מה קרה?
כמעט כל פרויקט התחדשות עירונית בהיקף גדול מבוסס על תכנית בנין עיר (תב”ע) חדשה, שיוצרת את אותו פרויקט והופכת את אותם בניינים ישנים, ממעט דירות לשכונה חדשה עם בניינים גבוהים והרבה יחידות דיור.
במסגרת התב”ע, כחלק בלתי נפרד ממנה, נערכות “טבלאות איזון” – טבלאות איחוד וחלוקה, שבהן למעשה קובעים כמה זכויות בנייה יוקצו בתכנית החדשה לכל אחד מהבניינים הקיימים שמשתתפים בתכנית.
נניח שמדובר בבעלים של דירה בבניין קיים שכולל עשר יחידות דיור, ובתוכנית החדשה קובעים שהבניין הזה יהרס ובתמורה יקבלו כל הדיירים יחדיו זכויות בניה במגרש חדש שכולל שלושים יחידות דיור. אבל, כיצד מתחלקות זכויות הבניה הללו (זכות להקמת 30 יחידות דיור) בין הבעלים השונים? בין אותם 10 דיירים? מה החלק של כל אחד מהדיירים במגרש החדש?
כדי להתמודד עם בעיית הגדלת היצע דיור להשכרה לטווח ארוך, המחוקקים מחפשים הקלות ותמריצים כדי “לשכנע” משקיעים לבנות דיור להשכרה. יד אחת מוכנה לסבסד בנייה להשכרה ויד שנייה מטילה מס על כל מי שיש לו יותר מדירה אחת ומשכיר אותה מעל לכ- 5,000 ש”ח לחודש.
ראוי היה ששר האוצר יתקן מיד את חוק המיסוי ע”י מתן פטור לכל בעל דירה שישכיר את דירתו לתקופה מינימלית של חמש שנים, כפועל יוצא מכך עליית דמי השכירות עשויה להתמתן.
אנשים רבים מתעניינים ברכישה של קרקעות חקלאיות כהשקעה.
המדובר בקרקע ביעוד חקלאי שקיים לגביה פוטנציאל כלשהו לבנייה בעתיד הרחוק או קרקע שמצוייה כבר בהליכי תכנון יותר מתקדמים ובקיצור כל מיני קרקעות שמכונות “קרקעות ספקולטיביות” עם איזשהו פוטנציאל עתידי. החישוב הכלכלי הקלאסי לבחינת כדאיות השקעה כזו מבוצע באופן הבא:
במשך שנים ניסו ממשלות ישראל לעשות פעולות שונות לצורך פיזור האוכלוסיה מהמרכז לפריפריה. ביניהן, הקלות במס הכנסה, מענקים למי שקנה דירה בפריפריה, הסכמי גג, השקעות בתשתיות תחבורתיות, כבישים ורכבות. אבל כל אלה השפיעו בצורה מינורית ברוב הפריפריות. לפתע צצו שני גורמים שעשו שינוי במגמה של הגדלת הביקושים לדירות בפריפריה.
הנה תכנון מס שבח מאוד פשוט ולמרות זאת אנשים נופלים בו וחבל.
מקרה שהיה – מספר אחים ירשו בית מגורים בירושלים. מדובר היה בבית צמוד קרקע מאוד ישן, בית “נטוש” במצב פיזי רעוע שלא מתפקד וכבר לא גרים בו כמה שנים. כעת, התכוונו היורשים למכור את הבית במחיר נאה בסך כ- 10 מיליון ש”ח…
מחיר דירה נקבע עפ”י מספר פרמטרים ובהם: מיקום הדירה בעיר, בשכונה, הקומה בבנין, גיל הנכס, איכות הבנייה, מצבה הפיסי של הדירה, קיום מעלית או העדר מעלית, קרבה לביה”ס, קרבה למוסדות תרבות ובריאות, נגישות לקווי תחבורה ועוד ועוד.
כלומר, ישנם שלל פרמטרים המשפיעים על המחיר.
האם ניתן לבודד את ההשפעה בשוק בפועל של מרכיב מסויים על המחיר? לא פשוט…
הינה מקרה מדהים שנתקלנו בו – יורש של דירה בתל אביב, בקומת גג, מכר אותה בסכום מפתיע של כמיליון ש”ח בלבד. מדובר בדירה שעל פניו היתה שווה כארבעה מיליון שקלים.
כאשר פרטי העסקה הגיעו לידינו, בחנו אותה וניסינו להבין מה קרה? מדוע המחיר היה כל כך נמוך? ולא מדובר חלילה בעסקה לא כשרה שבוצעה ב”שחור”…
עיריית ת”א הכינה לאחרונה תכנית לחידוש ועיצוב מחדש של רחוב אבן גבירול.
לפי התוכנית יתווספו לרחוב עוד 2,500 דירות, אך “אליה וקוץ בה”. הדירות ייבנו ללא הקצאת מקומות חנייה.
חלק ניכר מבעלי קרקעות נוטים לבצע עסקאות קומבינציה ולא מכירה ב”מזומן”, בעיקר כשמוכרים קרקעות למגורים.
יש במהלך הזה חיסכון משמעותי במיסים ודבר זה ידוע.
אבל, דבר אחד אנשים רבים מפספסים ונסביר…
בתקשורת פורסם ששרת התחבורה – מירי רגב, הנחתה את גורמי המקצוע להמשיך בפעולות תכנון המטרו, ברם בכל הקשור לעבודות הביצוע, הנחתה השרה שלא לקדם אותן עד לגיבושה ותיקצובה של תוכנית לחיבור המדינה “מהצפון לדרום”.
לפיכך מסרבת השרה לחתום על צווי הפקעה של מבנים סביב תחנות המטרו בשני הקווים M1 , M2.
לא ברור כמה זמן יימשך האולטימטום של השרה. מכל מקום, פעולותיה ו/או מחדליה יוצרים מצב של אי וודאות בקשר לעתידם של נכסים רבים הנפגעים מהמטרו ובמקביל נכסים אחרים שייהנו מקו מטרו העובר בקרבתם.
“אין חבר נאמן כמו כסף מזומן” ואם לא מזומן אז אולי קומביציה?
בעלי נדל”ן רבים מעדיפים למכור את הנכס שלהם במסגרת של עסקת קומבינציה ולא בעסקת מזומן.
זו אחת העצות הפופולריות בקרב יועצי מס למיניהם ומומחים נוספים.
ואכן, פעמים רבות הם צודקים – מס השבח אשר ישולם במסגרת עסקת קומבינציה יהא נמוך יותר מעסקת מזומן רגילה.
אבל, מומלץ לעיתים להסתכל על הסיטואציה בצורה יותר הוליסטית.
האם כדאי לקנות דירה – כעת?
שאלה במקום, אך מדוע לא שאלתם אותה שאלה לפני שנה, שנתיים? כי התנאים השתנו.
מה שהיה, הוא לא מה שקיים כיום.
פעמים רבות כאשר רוצים להשקיע בדירות בצורה קצת יותר מתוחכמת, קיימת נטייה לחפש דירות שכוללות זכויות בנייה נוספות שטרם נוצלו.
אחת הסיטואציות הנפוצות נוגעת לרכישת דירה בקומה עליונה עם גג צמוד ו”זכויות בניה” עליו.
במקרה כזה חשוב לשים לב לעובדה ש”הצמדת גג” אינה זהה ל”הצמדת זכויות הבניה בגג”.
כאשר משקיעים בוחנים כדאיות השקעה בנדל”ן מניב (כגון משרדים, שטחי מספר וכדו’) הם לרוב מתרכזים פשוט בבחינת תזרים ההכנסות הצפוי. באופן די פשטני מבוצע היוון של תזרים המזומים באחוז מסויים, מתקבל ערך נוכחי של התזרים והינה, המלאכה לכאורה נסתיימה – זה שווי הנכס. האמנם?
איפה מתחבאות זכויות בנייה בתוך העיר?
אנשים קונים נכסים להשקעה – מגרשים, בניינים, חלקים מבניינים וכו’, בין היתר, במטרה ליזום תכנית בנין עיר נקודתית (תב”ע), להגדיל ולהוסיף זכויות בניה ולהשביח את הנכס משמעותית.
אז איך יודעים מראש איפה אפשר יהיה להגדיל את זכויות הבניה ואיפה אי אפשר?
מתי כדאי לרכוש בעלות מרשות מקרקעי ישראל?
אנשים רבים מחזיקים בחכירה נכסים וכיום בחלק מהמקרים ניתן לפנות לרמ”י ולרכוש את מלוא הבעלות בנכס – לשם כך לעיתים נדרשים לשלם סכומי כסף גדולים.
האם זה כדאי? הרי מה כבר ההבדל בין לקבל את הבעלות “לצמיתות” או להשאר בתור חוכר שזכאי להחזיק בנכס עוד עשרות שנים? (וסביר שגם בתום התקופה הרשות תבצע הארכה לתקופה נוספות במחיר מוזל).
מבחינת חישוב כלכלי גרידא, ההבדל הוא לא גדול. אבל, יש פעמים שכדאי מאוד לרכוש את הבעלות.
אחד התנאים לקבלת רישיון עסק הוא עמידה בדיני התכנון והבניה.
ישנם עסקים רבים אשר טעונים רישיון עסק אשר לא קיבלו רישיון בשל אי עמידה בדינים אלו.
התאמת העסק לדיני התכנון והבניה כרוכה הן בהתאמתו לתב”ע והן בהתאמתו להיתר הבניה לאותו נכס ספציפי בו ממוקם העסק.
כאשר העסק אינו תואם את היתר הבניה שניתן למבנה יידרש היתר לשימוש חורג, אשר לא בהכרח יינתן, ואם יינתן, יהיה הדבר כרוך בעלויות לא מבוטלות לבעל העסק.
מתי כדאי להגיש התנגדות לתוכנית שכוללת טבלאות איזון, טבלאות איחוד וחלוקה?
פעמים רבות, בעלי קרקע בודקים תכניות שמצויות בהכנה וכוללות טבלאות איזון ושוקלים להגיש התנגדות מסויימת לטבלאות.
זאת, במטרה לשנות את הקצאת המגרשים/זכויות שצפוייה להקבע להם.
בדרך כלל, נושא ההתנגדות נבדק וצף בשלב הפורמלי – כלומר בשלב שבו התכנית מופקדת להתנגדויות
אבל, מבחינה טקטית, שלב זה לעיתים מאוחר מידי…
כל מי שמתכונן לבצע עסקת נדל”ן – למשל רכישת דירה בבית משותף, מוציא נסח רישום בטאבו ובודק שהכל רשום בסדר. רואה שזכויות הבעלות/חכירה רשומות על שם המוכר, רואה אם יש משכנתא רשומות או הערות אחרות וכו’.
אבל לפעמים מפספסים את המשמעות הכלכלית שחבוייה ברישום בטאבו…
נניח שיש בניין – בית משותף רשום בטאבו, בבעלות של מספר שותפים. לכל שותף יש יחידה מסויימת רשומה בבנין.
כעת, נניח שאושרה תוכנית בנין עיר חדשה שמגדירה זכויות בנייה חדשות משמעותיות לבנין חדש/פרוייקט גדול וכל השותפים הבעלים מוכריים את כל הבניין ליזם ומקבלים בתמורה עשרות מיליוני ש”ח.
איך השותפים אמורים לחלק את הכסף ביניהם?
איך תמורת המכר מתחלקת?
במסגרת הליך של שינוי ייעוד קרקע בתב”ע חדשה, פעמים רבות מבצעים “איחוד וחלוקה” ומכינים “טבלאות איזון”.
בהליך כזה מעריכים את שווי הנכס ב”מצב נכנס” וב”מצב יוצא” של כל אחד מהשותפים ביחס לכלל שווי התכנית, וכך נקבע האחוז של כל אחד בתכנית.
מן הסתם, ככל שהנכס שבבעלותי יוערך בשווי נכנס גבוה יותר ביחס ליתר השטחים שנכנסים לתכנית, אקבל יותר זכויות ב”מצב היוצא” בתוכנית.
אחד הדברים שבקלות אפשר לשפר בשווי ב”מצב הנכנס” זה במקרה של מושע.
ב- 1/12/2022 פורסם ע”י גב’ כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, מסמך סיכום דיון בנושא: “חבות בהיטל השבחה במימוש זכויות בדרך של מכר וההתייחסות לשווי הנובע מתחולתה של תמ”א 38 בחישוב שווי מצב קודם בשומת היטל השבחה”.
במסגרת המסמך, הציגה המשנה ליועמ”ש, בין היתר, את עמדתה בעניין אופן ההתחשבות בהשפעתה של תמ”א 38 על שומת השווי ב”מצב קודם” במסגרת שומות היטל השבחה בכלל ושומות לתכניות לפי סעיף 23 (כדוגמת תכנית רובע 3 ו-4 בת”א) בפרט.
אנו סבורים שעמדת המשנה ליועמ”ש מוטעית ביסודה וסותרת פסיקות והלכות מפורשות.
לעיתים מתאשרת תכנית בנין עיר חדשה על נכס, שמגדירה זכויות בניה ושימושים נרחבים, אבל מנגד, קובעת תנאי כי במידה וזכויות הבניה לא ינוצלו בתוך זמן מסויים, אזי התכנית תבוטל/זכויות הבניה יתפוגגו.
מדובר כמובן בסעיף דרקוני וקיצוני שנועד לתת תמריץ מאד ברור ליזם לממש את הבניה. בהקשר לכך, במאמר זה נדון בהיבט של היטל השבחה בגין תכנית שכוללת סעיף כזה.
אנשים רבים רוכשים קרקעות חקלאיות בתור השקעה לעתיד. זאת מתוך ציפייה לשינוי יעוד אשר יתבצע במסגרת של תכנית איחוד וחלוקה. יש גם קונים של קרקעות במצב תכנוני מתקדם, ביעוד לא “חקלאי”, אלא כבר באמצע הליכי תכנון. מכל מקום, גם אלו וגם אלו, רוכשים (או מחזיקים בבעלותם מזה שנים) קרקע שהתכנון הסופי שלה טרם גובש.
בעניין זה נבקש להפנות את תשומת הלב להיבט מסויים.
איך אפשר לקבל פיצויי הפקעה, פגיעה, ירידת ערך בגין קרקע חקלאית שמופקעת?
אנשים רבים טועים לחשוב, שאם קנו קרקע חקלאית, במיליוני שקלים, ובעתיד היא חס וחלילה תופקע, הם יהיו זכאים לפיצויים מלאים.
מחשבה זו מוטעית!
בהמשך למאמר הקודם, בו עסקנו בהיתכנות הכלכלית של הפרויקט ובתמורות שמקבלים הדיירים, במאמר זה נעסוק בצדדים המשלימים: בטחונות, הקצאת דירה חדשה והטבות מס לדיירים.
מהי ההגדרה של “נכס” לצורך היטל ההשבחה? על מה בעצם משלמים היטל השבחה? מהי “יחידת השומה”?
הפסיקה למעשה באה ואומרת דבר פשוט: יש לשלם היטל השבחה על אותה “יחידה קניינית” שניתנת למכירה בנפרד.
איפה זה פוגש אותנו? למשל בהיטלי השבחה בבתים משותפים.
במאמר הראשון בסדרה סקרתי את ההליכים לכניסה לפרויקט פינוי בינוי. במאמר זה נדון בהיבטים הכלכליים של הפרויקט.
כדי שפרויקט פינוי בינוי יצא לפועל ושני הצדדים, הדיירים והיזם יצאו מרוצים, יש צורך ששמאי מקרקעין יבדוק את ההיתכנות והישימות הכלכלית של הפרוגרמה המוצעת. מסקנת השומה בשלב זה לא תבוטא על ידי סכום שווי הקרקע, אלא על ידי סך ושיעור הרווח היזמי ליזם ובחינת סבירותו.
כדי לבנות בנייני מגורים חדשים באזור מאוכלס, יש צורך במגרשים זמינים לבנייה. אך המציאות היא שבמרכזי הערים אין כמעט היצע של מגרשים זמינים לבנייה, ולכן מתכננים ויזמים מחפשים
מתחמי בנייה שנבנו בדרך כלל בשנות ה 50-60 בצפיפות נמוכה יחסית, נניח 10 יחידות לדונם, כאשר בבנייה מודרנית ניתן כיום לתכנן ולבנות לגובה בצפיפות של 30 יח”ד ומעלה לדונם.
מס שבח מחושב בין המחיר שהנכס נקנה למחיר שהוא נמכר.
רבים מכירים את המושג: שיעור מס שבח היסטורי. זהו מצב בו הנכס שנמכר כיום, נרכש לפני הרבה מאוד שנים, למשל, בשנות הארבעים או החמישים של המאה שעברה. אם לדייק, מדובר בנכס שנרכש לפני 1/4/1961, עליו לכאורה חל מס שבח “היסטורי”.
במודעות של האנשים מס זה נתפס כמס נמוך מאוד בשיעור של 12% שהיה עולה כל שנה עד לאחוז מסוים. מצב זה כבר לא קיים היום (!)
כל קונה מנוסה בודק את נסח הרישום בטאבו לפני רכישת נכס.
לעיתים נוטים להתעלם מכל מיני “הערות” שוליות ומתרכזים רק במידע על שטח הנכס, מי הבעלים/החוכרים וכדו’ – אולם גם הערות שוליות יכולות לפעמים להשפיע מאוד על שווי הנכס וכדאיות העסקה.
נכון למועד כתיבת שורות אלו, בשנת 2022, שוק הנדל”ן רותח! קונים פוטנציאלים עוד לא מספיקים להחליט אם הם רוצים לרכוש את הנכס והאם המחיר מתאים להם, וכבר מגיע קונה אחר, מוסיף מספר אחוזים למחיר המבוקש והינה פספסתם עוד עסקה טובה. בפעם הבאה כדאי לרוץ מהר לסגור, אין זה למחשבה מיותרת! האמנם? לא כך הדבר, יפה זהירות מראש כי אחרת אתה עלול להפסיד סכומים ניכרים.
אז מה עליך לעשות?
השקעה בקרקע חקלאית היא נושא שמעניין אנשים רבים וניתן לדון בו בהרבה מאוד אספקטים.
קיימים היבטים רבים שצריך לבדוק לבחינת כדאיות השקעה בקרקע כזו ובמאמר זה נתמקד באחד הקריטריונים המרכזיים.
היטל השבחה זהו סוג של מס וכמו כל מס, יש “תכנון מס” ולפעמים סדר פעולות מסויים מביא לתוצאת מס אחרת לעומת סדר אחר של פעולות, למרות שבשני המקרים מדובר על אותו דבר.
נניח שיש בבעלותי קרקע, סתם עומדת ריקה.
יום אחד אני מגיע למקום ורואה טרקטורים סוללים כביש – האמת היא שאם הגעתי ליום הזה, זה כבר בעיה וזה כנראה קצת מאוחר מידי בשביל לקבל את כל הפיצויים עבור הפקעה השטח.
אם כך, מהם כל השלבים שצריך לעבור כדי לא לפספס שום רכיב פיצוי?
בהתאם לסעיף 190 (א) (1) לחוק התכנון והבניה, עקרונית ניתן להפקיע לצרכי ציבור עד 40% משטח הקרקע ללא תשלום שום פיצוי.
האמנם גם כיום לאחר שנחקקו כבר מזמן חוקי יסוד להגנת הקניין, עדיין ניתן להפקיע עשרות אחוזים מקרקע ללא פיצוי על בסיס חוקים שנחקקו לפני למעלה מ- 50 שנה (ואפילו לפני קום המדינה)?
אז איזו פעולה לא לעשות לפני הטיפול בהיטל ההשבחה?
דבר ראשון, לא לחתום על חוזה מכר!
במאמר זה נעסוק בנושא שהוא לכאורה טכני אבל מאוד חשוב – איך מגישים ערעור על שומת היטל ההשבחה?
בעקרון את הליכי הערעור מגישים ומנהלים אנשי מקצוע מטעם בעלי הנכס (שמאי מקרקעין ו/או עו”ד) והם אלה שקובעים את סוג ההליך הרצוי, אבל מאוד חשוב שגם בעל הנכס ידע ויבין את התהליך, אחרת הוא עלול לפספס כמה הזדמנויות.
פעמים רבות בסמוך לאחר תכנית משביחה חדשה מתבצעת עסקה בנכס והוא נמכר במחיר מסויים.
על פניו, מחיר העסקה אמור לשקף את שווי הנכס במצב החדש.
יחד עם זאת, לא מתמיד הועדה המקומית לתכנון ובניה מעריכה את שווי הנכס ב”מצב חדש” באופן זהה למחיר העסקה ולפעמים שומת שווי הנכס גבוהה יותר מהמחיר הקונקרטי שנקבע בעסקה בין הצדדים בשוק החופשי.
הכיצד? האם הדבר חוקי? האם נכון לגבות היטל השבחה עבור רווח “תיאורטי” שלא באמת נוצר לבעלים שמכרו את הנכס?
איך להביא בחשבון “מטלה ציבורית” במסגרת חישוב היטל השבחה – האם ניתן לקזז את עלות המטלה באופן ישיר מההיטל או רק מההשבחה הגולמית. גלעד המאירי – כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין מנתח את ההיבטים הכלכליים ומסביר את התיזות המשפטיות השונות בועדות ערר, ביהמ”ש המחוזי והעליון.
מזה מספר שנים קיימת מחלוקת בין הועדה המקומית ת”א לבין בעלי דירות, לגבי אופן חישוב היטל השבחה בעת מכירת דירות בבניינים ישנים.
מחלוקת זו עולה פעם אחר פעם בנוגע ל”תכניות הרובעים” בת”א שבגינן דורשת הועדה המקומית בד”כ היטלי השבחה בסכומים של מאות אלפי ₪ עבור כל דירה.
בטח גם אתם שמעתם כל מיני סיפורים מרגיזים, על אנשים שהרשויות הפקיעו להם קרקעות ובתמורה קיבלו פיצויים מגוחכים ולפעמים לא פוצו בכלל ! אבל, אפשר
אז יש לכם קרקע או נכס בנוי ועומדת להתאשר תכנית בנין עיר חדשה לשינוי יעוד שכוללת איחוד וחלוקה. במסגרת התכנית יפורסמו טבלאות הקצאה ואיזון שבהן
אז הייתם מעורבים בעסקת נדל”ן או ביזמות כלשהי, והדברים בשלב מסויים השתבשו ואתם נאלצים להגיש תביעה לבית משפט או שאולי דווקא אתם אלה שנתבעים? כך
המלצה ראשון – לא לחתום על חוזה למכירת הנכס לפני קבלת שומת היטל השבחה וסיום הליכי הערעור עליה. מדוע?
אם יש רווח יש מס שבח, ועדיין, כולנו רוצים לשלם כמה שפחות, לא ככה? בכל יום נמכרים בישראל מאות דירות ובתים צמודי קרקע.שוק הנדל”ן שעלה
במהלך השנים, חברתנו שימשה כיועצת לאחת מחברות הביטוח המובילות שביטחה את מרבית עורכי הדין בישראל, כנגד תביעות בגין רשלנות מקצועית.במסגרת עבודתנו, נתקלנו מעת לעת,
בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס’ 5/2007, פורסם אופן חישוב השבח והמס בעת מכירת דירת מגורים שהושכרה בעבר, אשר בעליה מוכר אותה ללא ניצול פטור ל”דירת
שינוי יעוד קרקע מחקלאות לבניה, מתבצע בד”כ במסגרת של תכנית בניו עיר הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה מחדש עפ”י פרק ג’ סימן ז’ לחוק התכנון
פעמים רבות נתקלים בתופעה בה בעלי נכסים מבצעים פיצול של דירה גדולה למספר דירות קטנות (בעיקר בתל-אביב), ואפילו הדבר נעשה באולמות מלאכה ותעשיה שמפוצלים ומוסבים
בעת שינוי יעוד קרקע במסגרת של תכנית בנין עיר הכוללת איחוד וחלוקה מחדש, נערכות כידוע טבלאות איזון והקצאה שבהן נקבע אילו מגרשים ספציפים ישוייכו לכל
שינוי יעוד קרקע מחקלאות לבניה, מתבצע בד”כ במסגרת של תכנית בניו עיר הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה מחדש עפ”י פרק ג’ סימן ז’ לחוק התכנון
כלומר, העסקה מפוצלת באופן רעיוני לשני מרכיבים: מרכיב “דירת המגורים” הפטור ממס שבח, ומרכיב “זכויות לבניה נוספת” שיחויב במס שבח מלא. כידוע קיימים אלמנטים רבים
האם יש בבעלותכם נדל”ן מניב שאומדן השווי ההוגן שלו מתבסס על היוון ההכנסות בלבד?חשוב לדעת ולהזהר! ביצוע הערכת שווי הוגן על פי גישת שומה אחת
לאורך השנים האחרונות בוצעו מעת לעת שינויים ותיקונים בחוק התכנון והבניה. בין היתר קיימת כוונה לבצע תיקונים בנושא אופן חישוב היטל השבחה.כפי שנציג להלן, השינויים
עפ”י סעיפים 1. (א) ו-7.(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: “החוק”) – בעת מימוש זכויות בעלות או חכירה לדורות במקרקעין מושבחים, הבעלים או החוכר
כאשר מתאשרת תכנית מתאר מקומית או מפורטת שקובעת שינוי יעוד של קרקע חקלאית למטרות בניה, נוצרת בעקרון חבות בהיטל השבחה. גובה ההשבחה הינו, כידוע, ההפרש
לפני מספר שנים ניתן פסק דינה של ועדת הערר בתל אביב וע’1139/04 ורדי עירן ואח’ נגד מנהל מיסוי מקרקעין רחובות.ברקע לפסק הדין עמדה “עסקת נטו”
עפ”י סעיפים 1. (א) ו-7.(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: “החוק”) – במכירת זכויות בעלות או חכירה לדורות במקרקעין מושבחים, המוכר (“הבעלים” או “החוכר”)
בית המשפט העליון, בהלכת אלפרד בראון (עע”ם 5839/06 ועע”ם 5854/06 אלפרד בראון ואח’ נגד יו”ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז המרכז ואח’), קבע כי הפרשות
לעיתים חברה מבצעת העברת זכויות במקרקעין לחברה קשורה (חברה בת, בעלי מניות זהים וכד’). העברה זו מהווה בד”כ אירוע מס לצורך תשלום מס שבח (ע”י החברה
בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון ובניה התשכ”ה-1965 (להלן: “החוק”), במידה וחלה “השבחה” במקרקעין, מחמת הרחבת זכויות הניצול בהם או בדרך אחרת, ישלם בעליהם היטל
במאמר זה נדון בהחלטת ו.ערר מס’ 355/10 אפרת נאור ואח’ נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים שעסקה בסמכויות הועדה המקומית ושיקול דעתה בקשר לאישור הקלות
לעיתים, ועדות מקומיות, מנסות לדרוש תשלום היטל השבחה, לכאורה בניגוד להוראות החוק. במאמר זה נצביע על דוגמא אחת והדרך להתגונן. בהתאם להוראות סעיפים 1. (א)
לעיתים חברה מבצעת מכירה או רכישה של נדל”ן בעסקה עם חברה אחרת אשר יש לה קשרים עסקיים עימה.במקרה זה, מנהל מס שבח עלול לטעון, כי
תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 (להלן: “חוק מיסוי מקרקעין”), ביטל את הפטור הידוע של מכירת דירת מגורים מזכה אחת לארבע שנים וקבע
פעמים רבות יזמים, קבלנים ובעלי נכסים מגישים בקשה להיתר בניה הכוללת גם הקלות כמותיות, כלומר בקשה לתוספת זכויות בשיעור של 6% (“לשיפור תכנון”) ו/או 5%
כחלק מפעילות יזמית נערכות תכניות בנין עיר חדשות שכוללת מתחמים שייעודם איחוד וחלוקה מחדש.במאמר זה נתמקד בשלב התכנון הראשוני בו רק מסומנים מתחמי ‘איחוד וחלוקה’,
במאמר זה נציין מספר “מוקשים” אליהם כדאי לשים לב כיזם/בעל קרקע בעת הכנת תב”ע חדשה ונפרט כמה היבטים חשובים שכדאי לקחת בחשבון כבר בשלב התכנון,
בהתאם לסע’ 49ז’ לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר מוכרים דירת מגורים (בד”כ בית פרטי צמוד קרקע) + זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, ניתן לקבל פטור מלא
לעיתים, ועדות מקומיות מנסות לדרוש תשלום היטל השבחה ע”י מתן פרשנויות מאוד “יצירתית” לחוק, גם כאשר לכאורה הדבר נוגד לחלוטין את לשון החוק ואת הפסיקה
במאמר זה נתייחס לאפשרות להקטנת תשלומי מ.ע.מ בעסקאות קומבינציה וכתוצאה מכך יצירת טענה שעשוייה להביא גם להקטנת מס שבח ומס רכישה באותה עסקה. עסקת קומבינציה במהותה
בהתאם להוראות סע’ 49 ז’ לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר מתבצעת מכירה של בית מגורים הכולל גם זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, והמוכר מעוניין לנצל פטור
במאמר זה נעסוק במקרה בו אדם קנה בעבר נכס בשלמות אבל כיום מוכר רק חלק ממנו.כיצד נקבע גובה תשלום מס השבח במצב שכזה ?בעוד שמחיר
עפ”י סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, תשנ”ג-1963 ניתן להכיר בהוצאות הכרוכות בבניית נכס שנמכר.אולם, לעיתים, אין בידי המוכר רישום מסודר (קבלות וכדו’) היכול להעיד על
עפ”י הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, מרגע שמאושרת תב”ע חדשה, נוצר חיוב בתשלום היטל השבחה. עם זאת, כידוע, מועד תשלום היטל ההשבחה הינו רק
בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון ובניה התשכ”ה-1965, במידה וחלה השבחה ב”מקרקעין”, מחמת הרחבת זכויות הניצול בהם או בדרך אחרת, ישלם בעליהם היטל השבחה.הגדרת המושג
פעמים רבות, כאשר מתבצעת עסקה בנכס שנרכש לפני עשרות שנים, אין בנמצא מסמכי רכישה מלאים. לא תמיד נמצא חוזה הרכישה המלא או כל היתרי הבניה
כחלק מהפעילות היזמית השוטפת, שלכם או של ועדות התכנון, נערכות תכניות בנין עיר חדשות על קרקעות שברשותכם. פעמים רבות, התב”ע כוללת מתחמים ל”איחוד וחלוקה מחדש”. במסגרת זו
עפ”י פרשנות הפסיקה את הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (תיקון 84) – לשמאי מכריע, הדן בחיוב היטל השבחה, קיימת סמכות גם לחרוג מגבולות המחלוקת ואף להגדיל
במאמר זה נציג כיצד ניתן לעיתים ליצור שטחי בניה נוספים והטבות תכנוניות שונות, ע”י הוצאת היתר בניה במספר שלבים במקום בבת אחת ועל ידי כך
ס’ 49ז לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי כאשר מתבצעת מכירה של דירת מגורים הכוללת זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, תבצע רשות המסים “פיצול” של התמורה
הנך מעוניין לקבל הלוואה בבנק מסחרי – אתה נפגש עם מנהל הסניף, מתווכח על התנאים, מציג מאזנים ונתונים עסקיים ובסוף אחרי בדיקה של הבנק
היטל השבחה מחושב בהתאם לעליית ערך הנכס, עקב אישורה של תכנית בנין עיר חדשה, או מתן שימוש חורג או הקלה. מטבע הדברים, אחת המחלוקות במסגרת
על פי החוק והפסיקה, לצורך חישוב סכום היטל השבחה, יש להשוות בין שווי הנכס במצב התכנוני החדש (לאחר אישור התב”ע החדשה המשביחה) לבין שוויו אלמלא אושרה התב”ע
לעיתים ועדות מקומיות מנסות לדרוש תשלום היטל השבחה מבעלי נכס, בניגוד להוראות החוק כלשונן.הדבר נובע מפרשנויות חוק “יצירתיות” של אותן ועדות, שמנסות בכל זאת לחייב
כל הזכויות שמורות לחברת א.המאירי שמאים ויועצים בע”מ
נבנה באהבה ע״י סונריום
ארזנו לכם את חבילת הידע המלאה בצורה הכי נוחה והכי משתלמת!
כל הנושאים החשובים, כל סוגי המדיה, בכל דרך שתרצו ובכל זמן.
