איך לקבל את מלוא הפיצויים על הפקעת קרקע/מבנה למטרו

קישור לרישום למועדון המקצוענים

לאחרונה בעלי נכסים רבים מגלים כי קרקעותיהם נכללות בתחום תוכניות המטרו – פרויקט התשתית הגדול בישראל. הפקעת קרקע (גם בתוואי תת קרקע) מזכה בפיצויים, אולם מתקבל הרושם כי חלק ניכר מהבעלים אינם מודעים מספיק לזכויותיהם, לפוטנציאל הפיצויים הראויים ובעיקר לאופן ההתנהלות הנכון על מנת לממש אותם באופן מלא ומיטבי.

הדרך לקבלת הפיצוי המלא מורכבת משלושה שלבים:

שלב ראשון: תכנוני – אישור תכנית לשינוי יעוד הנכס לצורך הפקעה.

שלב שני: קנייני – פרסום צו הפקעה המודיע על הכוונה לרכוש (בכפיה) את זכויות הבעלים בנכס ע”י הרשות.

שלב שלישי: ביצועי – תפיסת החזקה בשטח בפועל.

במאמר זה ננסה לסכם בקצרה את סוגי הפיצויים הקיימים והדרך למצות אותם בצורה המירבית.

שלב ראשון: תכנית המטרו שמשנה את ייעוד הקרקע

הפקעה אינה מתבצעת בן לילה. כדי לאפשר הפקעה, נדרש שינוי ייעוד הקרקע בתכנית מתאר מאושרת – במקרה זה, תכניות למיזם המטרו: תת”ל 101 M2 102  ,M1 ו-103 M3

מרגע שהתכנית אושרה ופורסמה למתן תוקף, הקרקע הופכת לכאורה מייעוד פרטי לייעוד ציבורי –  למשל, “רצועת מתע”ן תת קרקעי” (מערכת תחבורה עתירת נוסעים), “שטח לתפעול מסילה” (דיפו), “תחנת תחבורה ציבורית” וכו’. מצב זה גורר על פניו פגיעה בנכס וירידת ערך משמעותית.

כל זאת עוד בטרם בוצע הליך ההפקעה – בטרם פורסם “צו הפקעה” ובטרם נת”ע פנתה לבעלים בהודעה כלשהי.

ניתן לומר לרוב, כי כמעט כל הנזק שנוצר לבעלי הנכס הינו כתוצאה מעצם אישור התכנית ולפיכך, על מנת להפרע בגין נזק זה, חייבים להגיש  תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

תביעות לפי סעיף זה נועדו לפצות את בעל הקרקע על ירידת הערך – ההפרש שבין שווי הנכס טרם אישור התכנית לבין השווי לאחר מכן.

באופן מיוחד, לאור הציפיה לכמות תביעות גדולה מאוד, הוקמה “ועדת ערר” מיוחדת למיזם המטרו. זאת במקום להגיש תביעה לפי סע’ 197 לועדה המקומית לתכנון ובניה (אשר דוחה לרוב את התביעות “אוטומאטית”) ולאחר מכן לפנות לועדת ערר.

חוק רכבת תחתית (מטרו), תשפ”ב, קובע כי את תביעות לפי סעיף 197 יש להגיש ישירות “לוועדה לפיצויים למיזם המטרו”. יתכן כי משמעות הדבר יהא גם  קיצור הליכים מסויים לעומת תביעות רגילות.

חשוב להדגיש כי עדיין חייבים להגיש את התביעה לפי סעיף 197 בתוך 3 שנים ממועד אישור התכנית. אם לא תוגש במועד – יאבד הפיצוי! שימו לב, הרשויות אינן מחויבות ליידע את הבעלים על כך שהתכנית אושרה או על זכותו לתבוע פיצויים, ולכן מוטלת על הבעלים החובה לעקוב באופן יזום אחר מועד אישור התכניות.

ועדת הפיצויים צפוייה לדון בתביעה ויתכן גם שבשלב מסויים תפנה את הדיון לשמאי מכריע ובסופו של דבר צפוייה לפסוק את הפיצויים.

כאמור, על פניו, החלק הארי של הפיצויים נדרש במסגרת התביעה לפי סע’ 197.

בטרם נדון בחלק הנוסף של הפיצויים שמשולם בשלב השני והשלישי – פיצויי ההפקעה בפועל, נעלה נקודה מסויימת למחשבה.

האם אכן נפגעים הנכסים עקב אישור תכניות המטרו?

התשובה המיידית לכך הינה – ברור שכן! טרום אישור התכנית היה בידי הבעלים נכס ביעוד פרטי לשימוש מסויים (לבניה, לחקלאות וכו’) ואילו לאחר אישור התכנית יש בידיו נכס ביעוד ציבורי שניתן להפקיע אותו בכל רגע נתון. ברור כי אין ערך בשוק החופשי לנכס שכזה ומדובר בפגיעה כמעט טוטאלית.

האמנם?

בהתאם לפסיקה, כאשר בוחנים את הפגיעה הנטענת לפי סע’ 197, בטרם נקבעת ירידת הערך, יש לקבוע האם היתה בכלל “פגיעה” בנכס.

מהי פגיעה? פגיעה הינה שינוי לרעה בתכונות של הנכס עצמו. למשל, אם לבעלים מסויים היתה קרקע שניתן לבנות עליה 2,000 מ”ר ולאחר אישור תכנית מסויימת ניתן לבנות רק 1,000 מ”ר, אזי ברור שיש שינוי לרעה בתכונות הנכס. זו לא שאלה של ערכי שווי, אלא היבט עקרוני תכנוני. ככול שאכן חל שינוי לרעה בתכונות הנכס עקב אישור תכנית, יש להתקדם ולבחון מה המשמעות הכספית של אותה פגיעה, מהי ירידת הערך (שנוצרה בדוגמא זו עקב הפחתת 1,000 מ”ר מזכויות הבניה של הנכס).

נדון כעת בתכניות המטרו – נניח שאדם מסויים הינו בעלים של קרקע חקלאית. כלומר זוהי קרקע שלא ניתן לבנות עליה כמעט דבר (כמובן שיש לה עדיין שווי שוק גבוה יחסית עקב הפוטנציאל העתידי לבניה) ולעומת זאת, אם היעוד החדש על הקרקע הינו למשל ל”שטח לתפעול מסילה” (דיפו) אזי מדובר ביעוד לוגיסטי שכולל זכויות בניה רבות. כלומר, מבחינה אובייקטיבית, הקרקע כעת לכאורה בעלת תכונות עדיפות! לא נוצרה פגיעה בתכונות אלא דווקא שיפור.

אם כך, יתכן שכלל אין מקום להגשת תביעה לפי סע’ 197 ושווי הקרקע בכלל עלה?

המשמעות הפרקטית של טיעון זה תוביל למצב שאת הפיצויים המלאים ניתן יהיה לקבל דווקא בהמשך התהליך במסגרת השלב השני והשלישי, שלב מתן פיצויי ההפקעה (בעת לקיחת הקרקע) ולאו דווקא במסגרת פיצויי פגיעה לפי סע’ 197.

יש לעניין זה חשיבות רבה מאוד:

א. פיצויי הפקעה זוכים להטבת מס גדולה לעומת פיצויי פגיעה לפי סע’ 197 (כלומר, הפיצוי שנותר נטו בכיס, לאחר תשלום מס, יהא גבוה יותר)

ב. הליך הדיונים בפיצויי הפקעה הינו לרוב קצר ומהיר הרבה יותר מהליכי סע’ 197.

ג. חשוב מכל – ככל שמדובר בפגיעה בקרקע חקלאית בעלת פוטנציאל לשינוי יעוד, אזי במסגרת תביעה לפי סע’ 197, נת”ע צפוייה לטעון כי עפ”י “הלכת דלי דליה” יש לנטרל מהערכת שווי הקרקע את “רכיב הפוטנציאל”, כלומר, יש להעריך את שווי הקרקע לצרכי חקלאות בלבד. המשמעות היא הערכת שווי נמוכה מאוד שאינה תואמת כלל את מחירי השוק הריאליים בפועל ערב אישור התכנית הפוגעת. אולם, כאשר מדובר בתביעה לפיצויי הפקעה, הקריטריון היחידי הוא שווי השוק הריאלי בפועל.

התיזה הנ”ל מבוססת, בין היתר, על פסיקת ביהמ”ש המחוזי בעניין יורשיו המנוח גלבן קופל נ’ עיריית עפולה (תא (נצ’) 8882-10-22 אשר קבע כך מפורשות:

“…במקרים בהם ערך הקרקע על פי התכנית המפקיעה גבוה מערכה על פי התכנית הקודמת, הרי שאת פיצויי ההפקעה יש לקבוע לפי ייעוד הקרקע בהתאם לתכנית הקודמת, כך שבעל הקרקע יפוצה בהתאם לשווי הקרקע שהייתה בבעלותו כפי שהיה במועד ההפקעה ואלמלא ההפקעה. מנגד, במקרים בהם קדמה להפקעה תכנית אשר פגעה בשווי הקרקע, הרי שאת הפיצוי שנגרם בעקבות התכנית האמורה יש לתבוע בהתאם לסעיף 197 לחוק ובמסגרת סד הזמנים שנקבע בסעיף. פיצוי ההפקעה במקרה האמור יקבע לפי שווי הקרקע בהתאם לתכנית שהייתה בתוקף במועד ההפקעה, התכנית החדשה.”

אם כך, כאשר ב”מצב קודם” היו לבעלים זכויות בקרקע שהיא בעלת “תכונות תכנוניות” פחות טובות מאשר ב”מצב החדש” יש לדעתנו מקום לשקול לדרוש את מלוא הפיצויים דווקא בשלב ביצוע ההפקעה בפועל ולא במסגרת תביעה לפי סע’ 197.

יחד עם זאת, הואיל ובמצב החדש מדובר ביעוד ציבורי להפקעה, אזי לשם הזהירות בלבד ועל מנת לשמור על הזכויות, יש להגיש גם תביעה לפי סע’ 197 תחת “הנחה משפטית”, כי כל שינוי יעוד לצרכי ציבור להפקעה באשר הוא, מהווה פגיעה תכנונית אשר מזכה בפיצויי ירידת ערך (גם אם הוא יוצר לנכס תכונות טובות יותר).

נוסף על כך, בחלק מהמקרים, אותם יעודים להפקעה מוגדרים בתת”ל כיעודים נדחים כאשר בתכנית המטרו מוגדר כי הם יכנסו לתוקפם רק עם פרסום הודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות, ביחס לאותה קרקע. אם כך גם מסיבה זו יתכן שלא מתקיים “הליך פיצויים דו שלבי”. כך שיש לקבוע את שווי הקרקע לצורך פיצויי הפקעה, בהתאם למצב התכנוני הקודם ולא עפ”י היעוד החדש להפקעה.

היעוד החדש כלל אינו מתקיים עדיין ערב ביצוע ההפקעה, אלא “נולד” סימולטנית עם ביצועה.

מכאן שהגורם המפקיע, בעת רכישת זכויות הבעלים (רכישה כפוייה) קונה קרקע שהינה עדיין ביעוד הקודם וזו משתכללת לכדי קרקע ביעוד החדש הציבורי רק מיד לאחר ביצוע אקט הרכישה (אקט הרכישה מהווה את ה”אירוע” אשר מכניס את היעוד החדש לתוקף). 

אם כך, גם מסיבה זו לכאורה אין מקום לתבוע פיצויי פגיעה לפי סע’ 197 שהרי “תכונות” הנכס כלל לא “השתנו לרעה” עדיין בעת אישור התכנית ויעוד הנכס נותר כפי שהוא.

אולם, על אף האמור לעיל (אשר יבחן במסגרת השלב השני בעת קביעת פיצויי ההפקעה), לשם הזהירות בלבד ועל מנת לשמור על הזכויות, יש להגיש תביעה לפי סע’ 197 תחת “הנחה משפטית” כי הפגיעה וירידת הערך משתכללים כבר במועד אישור התכנית הפוגעת.

שלב שני: הפקעה בפועל – פרסום צו ורישום בטאבו

בשלב השני, הגורם המפקיע מפרסם צו הפקעה בילקוט פרסומים וגם רושם אותו בטאבו. זוהי תחילתה של הפעולה הקניינית – הקרקע עומדת להלקח מהבעלים.

מועד פרסום צו ההפקעה הוא המועד הקובע לחישוב פיצויי ההפקעה, אך – וזו נקודה קריטית – הפיצויים יחושבו בעקרון לפי שווי הקרקע בייעוד הציבורי החדש (לדוגמה,  רצועת דרך) ולא לפי שוויה הקודם.

כלומר, הפיצויים מחושבים לפי השווי הפגוע ואם לא הוגשה תביעה לפי סעיף 197 בגין הפגיעה במועדה, הבעלים לא יזכו לקבל פיצויים ריאליים. נדגיש כי הפניות שמבוצעות בד”כ ע”י נת”ע בהצעה למתן פיצויים בהסכמה, מתבססות על העקרון הנ”ל – פיצוי לפי שווי הקרקע ביעוד החדש בלבד!

כפי שציינו, יתכנו מקרים שניתן יהיה לטעון כי יש לחשב את פיצויי ההפקעה דווקא לפי השווי הקודם של הקרקע, אך לא בכל סיטואציה מתקיימים התנאים לכך ובכל מקרה מדובר בהיבט משפטי שמצוי במחלוקת. לכן, אסור לוותר על הגשת תביעה בגין פגיעה וירידת ערך לפי סע’ 197. הגשת תביעה במועד יתכן גם שתאפשר בהמשך להגיע להסכמות עם הגורם המפקיע ולעסקה על “הפיצויים הכוללים” (גם פיצויי הפקעה וגם פיצויי פגיעה לפי סע’ 197). אך ברור כי לא ניתן יהיה להגיע ל”דיל” כזה אם לא תוגש תביעה.

שלב שלישי: תפיסת החזקה – וקבלת הפיצויים

בשלב זה, הרשות תופסת את הקרקע בפועל, ושולחת לבעלים הודעה על כך. כאן היא כבר מחויבת להציע פיצוי כלשהו – אך כפי שראינו, מדובר בפיצוי על הקרקע לפי ייעודה הציבורי, כלומר, על קרקע “פגועה” בשווייה.

בשלב זה יש לבעלים אפשרות לקבל את הפיצויים ולהמשיך עדיין בהגשת ערעור על סכום פיצויי ההפקעה, כאשר קיימים 2 מסלולים.

מסלול א’ – הגשת תביעה לוועדה להשגות על שומות מקרקעין, לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943.

מסלול ב’ – שמאי מכריע – סמכות מקבילה לועדת ההשגות (על החלטת שמאי מכריע ניתן לערער לועדת ערר).

לכל מסלול קיימים יתרונות וחסרונות שונים בהתאם למאפייני המקרה ובכפוף לשיקולים רבים.

לסיכום –

הליך קבלת פיצויים בגין הפקעת קרקע לצורך פרויקט המטרו הוא תהליך רב-שלבי, שבו כל שלב קובע את גובה הפיצוי ואת זכותו של בעל הקרקע.

היבטים קריטיים כמו הגשת תביעת ירידת ערך במועד, הכרת המסלול הייעודי של חוק המטרו, והבנת ההשלכות של הפסיקות וההלכות השונות דורשים ליווי משפטי ושמאי מקצועי.

אל תחכו לקבלת פניה מנת”ע או מגורם כלשהו – התעוררות בזמן, עוד לפני כן, היא ההבדל בין קבלת פיצוי סמלי לבין הצלחה למימוש פיצויים בהיקף של מיליונים.