האם בעל דירה יקרה זכאי לתמורה עודפת בפרויקט פינוי־בינוי?

קישור לרישום למועדון המקצוענים

המורכבות שבשווי הדירות הישנות והשלכתה על התמורות בדירות החדשות – פרשנות מקצועית

בעשור האחרון הפכה ההתחדשות העירונית, ובפרט פרויקטי פינוי־בינוי, לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של שוק הדיור בישראל. אולם עם התגברות מספר הפרויקטים, הולך ומעמיק גם הדיון סביב שווי הדירות ה”נכנסות” – ובפרט: האם בעל דירה יקרה יותר זכאי לתמורה עודפת בפרויקט?

השאלה הזו עולה תדיר מצד בעלי דירות: “יש לי דירה ששופצה מהיסוד”, או – “יש לי חניה בטאבו, מרפסת שמש, נוף פתוח – האם לא מגיעה לי דירה גדולה ושווה יותר מהשכן שלי?”. בעוד שהתשובה “הרשמית” עפ”י המקובלות המשפטית היא – לא, התשובה המקצועית־פרקטית, מתברר, מורכבת יותר.

עקרון השוויון הפורמלי מול המציאות המגוונת

לפי המסגרת המשפטית המקובלת בפרויקטי פינוי־בינוי, כל בעלי הדירות זכאים, לכאורה, לאותה תמורה: דירה חדשה בשטח זהה לדירתם הקיים + שטח בנוי נוסף (בד”כ בין 12מ”ר ל-25 מ”ר), בתוספת מרכיבי שדרוג כגון חניה, מרפסת, מעלית ושירותים משותפים מודרניים. הנוהג החוקי אינו מבחין בין בעל דירה בקומה א’ עם כיווני אוויר מוגבלים לבין בעל דירה פינתית בקומה גבוהה יותר עם שלושה כיווני אוויר ושיפוץ בסטנדרט יוקרתי.

ואולם, פרקטית – היזמים, הדיירים והשמאים מגלים כי אי שוויון מהותי זה לא ניתן להתעלמות. כאשר ברור כי דירה מסוימת שווה בשוק החופשי מאות אלפי שקלים יותר מדירה אחרת בבניין, עולה השאלה – כיצד ניתן לאזן בין השווי היחסי לבין התמורה האחידה?

תפקיד השמאי המלווה – ניקוד שווי יחסי

בכדי להתמודד עם הפערים הללו, ננקטת דרך של “ניקוד שווי יחסי”. השמאי המלווה מטעם הדיירים מעניק לכל דירה דירוג, או “ציון”, בהתבסס על פרמטרים כגון:

– קומה
– כיווני אוויר
– מצבה הפיסי הדירה
– קיומן של תוספות (חניה בטאבו, מרפסת, מחסן)

הניקוד אינו משפיע על שטח הדירה החדשה שיתקבל – אך יש לו השפעה ישירה על בחירת הדירה בפרויקט החדש.

זכות הבחירה – הדרך לתגמל בעל נכס יקר יותר

הפתרון המקובל הוא סדר עדיפויות בבחירת הדירות. בעלי הדירות עם הניקוד הגבוה יותר – קרי, דירתם הקיימת נחשבת שווה יותר – מקבלים עדיפות בבחירת הדירה בפרויקט החדש. כך לדוגמה, בעל דירה פינתית משופצת בקומה גבוהה, עם מרפסת פתוחה לנוף, יקדים לרוב את בעל הדירה בקומת קרקע, ללא מרפסת וללא שיפוץ.

יתרון זה מתורגם בפועל ליכולת לבחור:

– קומה גבוהה יותר
– כיוון טוב יותר
– תכנון אופטימלי

ובמילים אחרות: לא תקבל דירה “גדולה” יותר – אך כן תקבל דירה ש”שווה” יותר.

מקרים של טיפוסי דירות שונים – פתרון מובנה לאי־שוויון מבני

במקרים בהם בבניין קיימת הבחנה מבנית ברורה בין סוגי הדירות – לדוגמה, כאשר חלק מהדירות הן בנות 2 חדרים והשאר בנות 3 חדרים – עולה סיכון ממשי להיווצרות אפליה שיטתית. שכן, דירות 3 חדרים כמעט תמיד יוערכו בשווי גבוה יותר ויזכו כולן לעדיפות על פני כלל דירות 2 החדרים.

כדי למנוע מצב שבו קבוצה אחת נהנית בעקביות מתמורה מועדפת על חשבון רעותה, נהוג לחלק את בעלי הדירות מראש לקבוצות נפרדות – על פי טיפוס הדירה המקורי. לכל קבוצה מבוצע תהליך ניקוד פנימי נפרד, ולכל אחת מוקצה מאגר ייעודי (PULL) של דירות לבחירה בפרויקט החדש.

המשמעות: בעלי דירות 2 חדרים מתמודדים זה מול זה בתוך קבוצה סגורה, ולא מתחרים ישירות מול בעלי דירות 3 חדרים, ולהפך. כך נשמר העיקרון של “שוויון בתוך סוג” ומצומצמת סכנת קיפוח שיטתית.

פתרון חלקי אך ריאלי

האם מדובר בפתרון מושלם? ודאי שלא. השוק אינו מדויק, הערכות שמאיות נתונות לפרשנות, וההבדלים בין דירה לדירה אינם תמיד מתממשים בפער שווי מהותי בדירות החדשות. יחד עם זאת, הפתרון הזה מגלם בתוכו מידה של איזון ומידתיות.

המשמעות היא – אם ברשותך דירה שווה יותר, סביר שלא תראה תוספת של חדר או של חניה נוספת, אך תזכה ביתרון מהותי של בחירה מוקדמת. יתרון זה, ברוב המקרים, מתרגם את ערך הדירה הנוכחית שלך לערך דירה גבוהה יותר בפרויקט החדש.

ומה לגבי מקרים חריגים?

כמובן, קיימים מקרים יוצאי דופן: דירות ייחודיות באמת, דירות גן או גג חריגות, דירות שטח מסחרי ועוד. במקרים אלו – השיח מול היזם והשמאי מתנהל לעיתים מחוץ למסגרת הכללית, תוך התאמה פרטנית.

במקרים מסוימים ניתן אף להגיע להסכמות בדבר תוספת של שטח מסויים על חשבון היזם, מרפסת חריגה/חניה נוספת או אף פיצוי כספי נלווה. כל מקרה לגופו, וכאן בדיוק נדרשת מומחיות של שמאי מקרקעין המתמצא בפרקטיקה של התחדשות עירונית.

סיכום: השווי קובע – גם אם לא בשטח

לסיכום, שאלת השווי היחסי בין דירות קיימות בפרויקט פינוי־בינוי אינה שאלה תיאורטית – אלא בעלת משמעות פרקטית ממשית. בעוד שהנוהג החוקי קובע אחידות בתמורה, השוק והמציאות מציבים עובדות אחרות.

באמצעות מערכת ניקוד מקצועית, לעיתים גם מובנית לפי קבוצות טיפוסי דירות, מוענק יתרון יחסי לבעלי דירות יקרות – לא בשטח שיקבלו בדירה החדשה, אך כן בשווי גבוה יותר. בכך, נשמרת מידה של צדק חלוקתי, תוך שמירה על עקרונות היסוד של שוויון ואחידות בפרויקטים רבי־משתתפים.

כפי שנאמר – לא כל הדירות שוות, וגם אם הנוהג החוקי מתאמץ לקבוע תמורה קבועה אחידה למען פשטות ביצוע העסקה – הפרקטיקה המשפטית והכלכלית יודעת להבחין בין המקרים, ולהגיב בהתאם.