האם זכויות לניוד חייבות בהיטל השבחה? ועדת הערר קובעת תקדים משפטי

קישור לרישום למועדון המקצוענים

בהחלטה תקדימית שפורסמה לאחרונה בערר 82331-09-23 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ’ עקיבא רדושיצקי ואח’, קבעה ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז תל אביב כי יש לחייב בעלי נכס בהיטל השבחה בגין זכויות לניוד במסגרת תכנית השימור של העיר.

ההחלטה בערר רדושיצקי מדגישה שני היבטים: 

מצד אחד, חיוב בהיטל בגין “זכויות בניה” בלתי מוקנות, צריך בעקרון להדחות למועד אישור התכנית המניידת ורק כשתאושר תב”ע חדשה שתקלוט את הזכויות המנוידות יחול היטל השבחה בגינן.

מצד שני, עצם העובדה שבמגרש הנוכחי קיימות זכויות לניוד, נכון לקבוע היטל השבחה בגין השפעתן הכלכלית על ערך המגרש (גם אם לא ניתן יהיה לנצלן בו כלל), אולם יתכן שערך כלכלי זה נמוך מאוד ואולי אפילו אפסי.

הרקע לפרשה:

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה הגישה ערר כנגד החלטת השמאית המכריעה, יעל הרון, אשר קבעה כי אין להביא בחשבון זכויות לניוד במסגרת חישוב היטל ההשבחה.

השמאית המכריעה, הסתמכה, בין היתר, על פס”ד בעמ”נ 23304-06-14 יצחק כהן נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה ועמ”נ 19341-04-19 הועדה המקומית לתכנון ובניה נ’ ב.י. דייניש בע”מ.

לטענת הוועדה המקומית, אישור תכנית השימור גרם לעליית ערך המקרקעין, ולכן יש למסות גם את מרכיב הזכויות לניוד כחלק מההשבחה עוד בטרם התאשרה תכנית נוספת אשר “קולטת” את הזכויות המנוידות.

בעלי הנכס התנגדו, וטענו כי כל עוד לא אושרה “תכנית קולטת” שתאפשר את מימוש זכויות אלו, אין מדובר בהשבחה המחייבת בהיטל (ללא קשר לשווי השוק שלהן).

המחלוקת המשפטית והכרעת ועדת הערר:

ועדת הערר נדרשה להכריע האם ניתן לראות בזכויות לניוד כזכויות מוקנות המחייבות בהיטל השבחה במועד אישור תכנית השימור, או שמא מדובר בזכויות מותנות, אשר יחויבו רק בעת אישור תכנית נוספת שתאפשר את מימושן.

בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי זכויות בניה לניוד, הינן זכויות יחודיות, מעין סוג של “זכות כלכלית” שניתן לסחור בה.

לכאורה, ניתן היה להגדיר את הזכויות לניוד פשוט כ”זכויות מותנות בלתי מוקנות” ובמצב כזה, עפ”י הפסיקה המנחה (הלכת גוזלן, פס”ד דייניש ועוד) ראוי היה לטעון שאי אפשר לחייב בגינן בהיטל השבחה כיום, אלא רק כאשר תתאשר התכנית העתידית שתקלוט אותן.

אלא שועדת הערר מסבירה את ייחודיות המקרה כאשר מדובר בזכויות לניוד – זכויות לניוד הן זכויות ש”יוולדו” לא על ידי תכנית חדשה שתקנה אותן למגרש בו מצוי המבנה לשימור (כמו במקרה של זכויות מותנות “רגילות”), אלא, להיפך! כדי שניתן יהיה לנצלן, הן ישללו מהמגרש הקיים ויבוטלו ממנו לחלוטין ובמקביל יועתקו למגרש אחר – ושם הן יוקנו.

זהו מצב שונה מהמוגדר בהלכות ביהמ”ש העליון ובפסיקות המנחות שעוסקות ב”זכויות מותנות בלתי מוקנות”.

בשל כך, ועדת הערר לא קיבלה את קביעת השמאית המכריעה כי יש לגבות היטל השבחה בגין הזכויות לניוד רק בעתיד בעת אישור התכנית החדשה שתקלוט אותן במגרש אחר. ונדגיש, אין זה אומר שלא יחול היטל השבחה גם בעתיד בגין התכנית החדשה – עניין זה יהווה אירוע מס חדש בפני עצמו באותו מגרש חדש.

מנגד, ועדת הערר קבעה כי דווקא בגלל שזכויות בניה לניוד אינן כלל מוגדרות כ”זכויות בניה”, אלא כסוג של “הטבה כלכלית”, אזי ראוי לגבות בגין הטבה זו מתוקף הוראת סע’ 2 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, המציין כך: “חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה”.

כלומר, אם הזכות הכלכלית שנוצרה עקב האופציה לנייד “זכויות בניה” אכן יצרה עליית שווי למגרש הקיים, יש לראות את עליית השווי הזו כהשבחה שנוצרה “בדרך אחרת” וניתן לגבות היטל בגינה.

אולם, ועדת הערר הדגישה כי יש לבחון בכלים שמאיים-כלכליים האם אכן “הזכות הכלכלית” הזו באמת העלתה את שווי הנכס. ועדת הערר ציינה באופן ברור כי שווי של מ”ר זכויות בנייה לניוד אינו בהכרח שווה לשווי של מ”ר זכויות בנייה זמינות ויתכן מצב שערכה של “אופציה” זו בשוק יכול לעמוד גם על סכום אפסי, תלוי במיקום ובנסיבות השוק.

האם החלטה זו טובה לבעלי נכסים? לועדות המקומיות? תלוי…

מצד אחד, ההחלטה לא היטיבה עם בעלי נכסים – כעת הם נדרשים לשלם היטל השבחה בגין “הזכות הכלכלית” שיוצרות זכויות לניוד במגרש שבבעלותם. אולם כאמור, יתכן שמדובר בערך כלכלי נמוך. 

יתרה מכך, כאשר תתאשר תכנית חדשה במגרש אחר שיקלוט את הזכויות המנוידות, יווצר היטל השבחה חדש גבוה משמעותית – הן בגלל מידת הוודאות בהיקף זכויות הבניה והן בגלל עליית המחירים הצפוייה להתרחש לאורך השנים. ונדגיש כי לא ברור עדיין כיצד יחושב אותו היטל עתידי וועדת הערר במכוון לא פתחה דיון בעניין.

ומן הצד השני, ההחלטה גם לא ממש היטיבה עם הועדה המקומית שכאמור תזכה אולי בעתיד בהיטלי השבחה גבוהים יותר (בעת אישור תכנית חדשה שתקלוט את הזכויות המנוידות) אולם כיום סביר שתוכל לגבות רק סכומים קטנים בגין הזכויות לניוד.

אנו בתחושה שתוצאת ההחלטה מוציאה את שני הצדדים לא מרוצים ואולי זהו דווקא סימן לאיזון נכון?

כך או כך, דבר אחד ברור, החלטה מעין זו יוצרת אי וודאות מיסויית לכל הצדדים:

ראשית, בגין תכנית השימור עצמה יתקיים ויכוח תדיר על מידת ההשפעה הכלכלית של הזכויות לניוד.
שנית, ברור שבעתיד, עם אישור תכנית חדשה, שתקלוט את הזכויות לניוד, יוולד היטל חדש, במגרש חדש שלא ברור עדיין כיצד יחושב.

“שום דבר לא ידוע, לא שנה לא שבוע” (מתוך שירו של שמוליק קראוס “זה קורה”)