חידוש תקדימי: כך תוכלו להימנע לחלוטין מתשלום היטל השבחה בעת מכירת דירת מגורים

קישור לרישום למועדון המקצוענים

בפסיקה תקדימית שניתנה לאחרונה בעניין ערר (ת”א) 8131-04-19 לאה גרומן נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים ביום 26.11.2024, חידדה ועדת הערר המחוזית בתל אביב פרשנות “מהפכנית” לסעיף הפטור מהיטל השבחה בגין הרחבת דירות עד 140 מ”ר.

מדובר בהחלטה שעשוייה לאפשר לבעלי דירות רבות להימנע מתשלום ההיטל, לעיתים במלואו – כאשר מכרו את דירתם מבלי שניצלו את זכויות הבניה הנוספות.

בעלי דירות רבים מכירים את הסיטואציה בה בעת מכירת נכס – דירה או בית מגורים – מוטל עליהם היטל השבחה בעקבות תכנית שאישרה תוספת זכויות בנייה. לדוגמה, תכנית המאפשרת להרחיב דירה קיימת משטח של – 100 מ”ר ל- 130 מ”ר עשויה להוביל לחיוב משמעותי.
אלא שהחוק מאפשר במקרים מסוימים לקבל פטור מהיטל, כאשר מדובר בהרחבה של דירת מגורים עד 140 מ”ר – בין אם הבנייה מומשה ובין אם לא.

לפי הוראות סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, קיימות שתי אפשרויות לקבלת פטור בגין שטח עד 140 מ”ר.

אפשרות ראשונה – כאשר בעל הדירה מנצל ובונה את זכויות הבניה הנוספות עד 140 מ”ר תוך התחייבות לגור בדירה לפחות 4 שנים ממועד סיום הבניה, הוא או קרוב משפחה.

אפשרות שניה – כאשר בעל הדירה אינו מנצל את זכויות הבניה ומוכר את הדירה, הוא זכאי לפטור במידה והוא או קרובו התגוררו בדירה (הבלתי מורחבת) במשך 4 שנים לפחות ממועד אישור התכנית שהקנתה את זכויות הבניה.

האמנם?

ספירת 4 שנים ממועד אישור התכנית ה”משביחה” היא האופן בו מפרשות הועדות המקומיות את סעיף בחוק כדבר שבשגרה.

אלא, שועדת הערר קראה תיגר על פרשות זו ובהחלטה בעניין ערר לאה גרומן, חידדה את פרשנות הסעיף והובילה לתוצאה שונה לגמרי מזו שנהוגה בפועל על ידי רבות מהרשויות המקומיות.

ועדת הערר דחתה את פרשנות הוועדה המקומית, שקבעה כי ארבע שנות המגורים צריכות להימנות מהמועד שבו אושרה התכנית וכך נקבע:

“…טענה הועדה המקומית כי מימוש הזכויות אירע פחות מארבע שנים מיום אישור התכנית, ולפיכך נשללת הזכות לפטור. בכך נתפסה הועדה המקומית לכלל טעות.

בהתאם לסעיף 19 (ג) לתוספת השלישית:

 (1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ”ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.

(2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, “גמר הבניה” – כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ”א-1961“.

הסעיף מפורש וברור – המגורים צריכים להיות מגמר הבניה, והאמור חל גם לגבי דירה שניתן להרחיבה על פי תכנית. מכאן שהפטור חל גם במקרה זה.“

משמעות ההחלטה היא שבניגוד לעמדת הרשויות, אין חשיבות למועד אישור התכנית לצורך חישוב ארבע השנים – אלא למועד סיום הבנייה בפועל.

לפיכך, דירה שנבנתה, למשל, לפני עשר שנים והבעלים (או קרובו) התגורר בה ארבע שנים מצטברות מאז, עשויה לזכות בפטור – גם אם תכנית ההרחבה אושרה רק זמן קצר לפני מכירת הדירה.

שימו לב, אין דרישה לרציפות מגורים במשך תקופה אחת – ארבע שנות מגורים מצטברות יספיקו.

חשוב לדעת שהפטור אינו ניתן באופן אוטומטי והרשויות המקומיות לרוב גם אינן טורחות לעדכן את בעלי הנכסים על עצם האפשרות לפטור ועל זכאותם לקבל כזה (גם כאשר ברור שהמוכר עומד בקריטריונים).

כאשר אדם זכאי לכך, ברוב המקרים הוא לא יקבל את המידע מהרשות, ונדרשת יוזמה מצידו או של יועץ מטעמו כדי להעלות את הטענה ולבקש את הפטור כדין.

לכן, במקרים רבים בהם נשלחה שומת היטל השבחה, מלבד בדיקת השומה בהיבטי שווי וכו’ ושקילת הליכי שמאי מכריע ו/או הגשת ערר, ניתן לבחון גם אפשרות להגשת בקשה לפטור מלא או חלקי בהתאם לפרופורציה של זכויות ההרחבה.

לסיכום, החלטת ועדת הערר בעניין לאה גרומן, עשוייה לשנות את פני הדברים עבור אלפי בעלי דירות בישראל.

אם קיבלתם שומת היטל בגין זכויות להרחבה של דירה קיימת – במיוחד כאשר מדובר בזכויות עד 140 מ”ר – מומלץ לבדוק לעומק את זכאותכם לפטור. ייתכן ותהיו זכאים לפטור מהותי, ואף מלא, מבלי שהדבר הובא לידיעתכם על ידי הרשות המקומית.