צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו”ד המעורב בעסקאות נדל”ן

במהלך השנים, חברתנו שימשה כיועצת לאחת מחברות הביטוח המובילות  שביטחה את מרבית עורכי הדין בישראל, כנגד תביעות בגין רשלנות מקצועית.
במסגרת עבודתנו, נתקלנו מעת לעת, במקרים בהם עורכי דין היו מעורבים בעסקאות נדל”ן ופעלו לכאורה במקצועיות תוך שיקול דעת סביר, ובכל זאת מצאו עצמם נתבעים בעוולת רשלנות.

במאמר זה נפרט מספר דוגמאות המבוססות על מקרים אמיתיים שעשויים להתרחש יום יום, בהם עורך הדין יכול היה למנוע מלכתחילה את התביעה, אילו היה נעזר בשמאי מקרקעין מומחה כבר בעת התגבשות וביצוע העסקה.

דוגמה א’
בעסקה שנערכה בבית משותף, נרכשו זכויות הבעלות הרשומות בתת חלקה מסויימת, המהווה חלק מקומת המרתף ומשמשת למשרד.
בעת ביצוע העסקה, בדק עו”ד את פרטי הרישום בטאבו – עיין בנסח הרישום ובתשריט הבית המשותף. מהבירור עלה, כי תת החלקה הרשומה אכן מהווה שטח מסויים בקומת המרתף שמוגדר כמשרד.
אולם, לאחר מספר שנים, בבוא הבעלים החדש לשעבד את זכותו לטובת בנק מסחרי, התבררו לתדהמתו הפרטים הבאים:

– עפ”י היתר הבניה שניתן לבנין עם הקמתו, הוגדרה כל קומת המרתף – ובכלל זה גם אותו חלק המהווה כיום את המשרד שבבעלותו – כמקלט ציבורי לשימוש כלל הדיירים בבנין.
– לאחר שהוציא הקבלן בזמנו “טופס 4”, סגר חלק מהקומה והסב אותה למשרד.
– לאחר מכן נערך רישום הבית המשותף על בסיס תשריט מודד שתיאר את המצב הקיים בפועל.

כך נוצרה בעיה סבוכה – מחד גיסא הבעלים כיום מחזיק שטח בנוי ספציפי, שמהווה יחידה קניינית הרשומה על שמו בטאבו. מאידך גיסא, בשטח האמור השימוש כמשרד הוא בניגוד להיתר הבניה, וחמור מכך, לבעלים אסור בכלל להחזיק בו באופן בלעדי ואין אפשרות לייחדו למי מהדיירים, הואיל ועליו לשמש כמקלט במסגרת הרכוש המשותף של הבנין.

מסקנה – עורך הדין היה צריך להיזהר ולא להסתמך רק על נתוני רשם המקרקעין, אלא, לברר באופן מקיף ומקצועי את כל פרטי הרישוי והתכנון. זאת, באמצעות שמאי מקרקעין, שהיה מעיין בתוכניות היתר הבניה ובתשריט הבית המשותף ועורך השוואה מול המצב הקיים בשטח בפועל.
כך, יכול היה עורך הדין להזהיר את הקונה, לפני ביצוע העסקה, כי הוא שם את כספו על קרן הצבי, ולהיזהר בעצמו מפני תביעות על רשלנות מקצועית.

המקרה המתואר לעיל חוזר על עצמו בוריאציות שונות ומתרחש בעיקר בבתים משותפים שנבנו לפני שנים רבות. בנכסים אלה, בד”כ פרטי הרישום בטאבו, כגון – שטח, תיאור ואף עצם יחוד תתי החלקה, אינם מהווים ראייה לחוקיות המבנה !

דוגמא ב’
עו”ד – כונס נכסים, הציע למכירה מלון-אכסניה. הנכס נמכר לקונה מסויים, עפ”י הסכם בו צויין, כי הממכר מהווה מבנה בשטח 900 מ”ר.
לימים, ביצע הקונה מדידה בנכס (ע”י מודד מוסמך) והתברר לו כי שטחו 850 מ”ר בלבד. לפיכך, הגיש תביעה כנגד עורך הדין ששימש ככונס בעסקה, בה דרש פיצוי בגין אבדן שווי של 50 מ”ר החסרים.
בתביעתו, טען הקונה כי עוה”ד התרשל בתפקידו, הטעה אותו וגרם לו לנזק.

– יצויין, כי עוה”ד התבסס בקובעו את שטח הנכס, על המצויין בחוות דעת שמאי שנערכה לצורך הכינוס.
– השמאי התבסס בחוות דעתו על היתר הבניה המאושר בו צויין שטח של 900 מ”ר. אולם, בפועל לא נבנה הנכס במלואו עפ”י ההיתר , ושטחו אכן היה פחות.
– עקב גודלו וצורתו של המבנה, לא הבחין השמאי בסטייה הקיימת בין ההיתר למצב בפועל.

אולם, כפי שנפרט להלן, אילו השמאי היה מעיר את תשומת ליבו של עוה”ד בזמנו להיבט מסויים אחר, סביר כי התביעה לא היתה מתעוררת.

מבירור שערכנו עבור חברת הביטוח, עלה כי עפ”י התב”ע, היקף זכויות הבניה במגרש עליו ניצב המבנה הינו גדול מאוד, כך שמבחינה כלכלית – אין כל כדאיות להשתמש במבנה בכלל והניצול המיטבי של המקרקעין הינו הריסת המבנה והקמת פרוייקט חדש.
לפיכך, ברור שלקונה לא נוצר שום נזק מהעובדה כי חסרים 50 מ”ר במבנה הקיים.

ואכן, לאחר הליכים ממושכים, קבע ביהמ”ש כי לא נתקיים יסוד ה”נזק” ולפיכך עוה”ד לא ביצע “עוולה”.

ברם, אותו עורך דין, יכל בקלות להמנע מראש מ”סיכון שמו הטוב” – אילו היה מקבל לידיו, לפני ביצוע העסקה, את המידע, לפיו, אין כל תרומה כלכלית למבנה הקיים. דהיינו, “מחיר השוק” במקרה זה הינו בגין הזכויות בקרקע בלבד.

כך, יכל עוה”ד לעגן עובדה זו בגוף חוזה המכר או בדרך אחרת, באופן שאם בעתיד ימצא כי שטח המבנה שגוי, או קיימת מגבלה בהיתר הבניה, לא תהא לכך כל נפקות.

המקרה האמור לעיל עשוי להתרחש בכל פעם בה עו”ד מעורב בעסקת מכר של מקרקעין הכוללים מבנה קיים וזכויות בניה נוספות.
לכן, חשוב תמיד לערוך גם בדיקה כלכלית המנתחת את מהות העסקה ולעגן, במידת הצורך, את המסקנות בגוף החוזה.

אסור להסתפק רק בבדיקות קנייניות ותכנוניות !

גם המחיר אשר נקבע בעסקה ע”י הצדדים עצמם ( שאינו מהווה לכאורה נושא לבדיקה ע”י עו”ד ), עשוי להשפיע על עורך הדין עצמו.
הסיבות האובייקטיביות לקביעת המחיר, אותן ניתן לנתח ולכמת בחוות דעת מפורטת שנערכת ע”י שמאי מקרקעין מומחה, יכולות ליצור “תעודת ביטוח” עבור עורך הדין כנגד טענות עתידיות, הן בהיבטים פיזיים והן בהיבטים רישויים/תכנוניים.