שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

שינוי יעוד קרקע מחקלאות לבניה, מתבצע בד”כ במסגרת של תכנית בניו עיר הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה מחדש עפ”י פרק ג’ סימן ז’ לחוק התכנון והבניה התשכ”ה (1965).
בהליך זה, נערכות כידוע טבלאות איזון והקצאה שבהן נקבע אילו מגרשים ספציפים ישוייכו לכל אחד מבעלי הקרקע שנכללים בתכנית.
הטבלאות הללו נערכות ע”י שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה ו/או יזם התכנית.

אחד העקרונות המרכזיים בהכנת טבלת הקצאות הוא שמירה על שווי יחסי בין בעלי הקרקעות השונים, בשני מצבי התכנון (“הקודם” ו”החדש”).
לכן, בשלב ראשון מעריכים את שווי החלקים של כל אחד מהבעלים עפ”י התכנון “הקודם” ביעוד חקלאי.
לאחר מכן מסכמים את התוצאות וקובעים את חלק השווי היחסי של כל בעל במתחם.
בשלב שני מקצים לכל בעל, מגרש תמורה (או חלק ממגרש) עפ”י התכנון “החדש”, כך שתשמר יחסיות השוויים.

כאשר עוסקים בקרקעות שהינן ביעוד “קודם” חקלאי, בד”כ נוהגים להתייחס לכל החלקות בצורה הומוגנית ומניחים כי שוויין זהה (במונחי שווי לדונם).
בשל כך, לצורך הפשטות, יחסי השווי נקבעים לפי יחס שטחי החלקות.

בנוהג זה קיימת סכנה לעיוות חמור כפי שיתואר להלן:

בד”כ הבסיס לקביעת שטח החלקה החקלאית, הינו עפ”י השטח שמסומן בתכנית בנין עיר הקיימת (אותה תב”ע שבה החלקה מיועדת לחקלאות).
כאמור, במקום לכפול שטח זה בערך מסויים לדונם (שזהה ממילא בכל המתחם), מחלקים פשוט את השטח הזה בכלל שטח החלקות שבתכנית וכך קובעים את שוויו היחסי.

עד כאן הכל ברור והגיוני, אם כך מה הבעיה ?

במקרים רבים, קיימות חלקות חקלאיות שהופקעו מהן בעבר שטחים לצרכי ציבור (או שסומן בתב”ע שטח להפקעה וטרם הופקע). בשל כך, שטח החלקה עפ”י התב”ע הקיימת (החקלאית) קטן מהשטח הרשום המקורי.
אולם, במקרים רבים, למרות שהופקעו שטחים בעבר, ההפקעה טרם נרשמה בנפרד בטאבו (ובודאי שזה המצב אם השטח רק סומן ויועד להפקעה בתכנית אך עדין לא הופקע).
כך נוצר מצב שכיח, בו שטח החלקה הרשום בטאבו הינו עדיין השטח המקורי, שגדול יותר מהשטח שמופיע בתב”ע.

מה זה משנה ?

המציאות בשוק הנדל”ן מלמדת, כי הקונים והמוכרים בשוק נוקבים במחיר לדונם אותו הם מכפילים בשטח החלקה כפי שרשום בטאבו. יתרה מכך, אפילו אם קיימת אצלם ידיעה שחלק מהשטח הרשום מיועד כבר להפקעה, המחיר הכולל לא משתנה. זאת הואיל וקיימת סברה, שבכל מקרה בעת שינוי יעוד בעתיד, יבוצע “שחזור” של שטחים מופקעים, במסגרת הכנת טבלאות ההקצאה – הנחה זו לא תמיד מתממשת הואיל ואין לה כעקרון בסיס חוקי מוצק שניתן להסתמך עליו בודאות.

לפיכך, המשמעות בפועל הינה, כי על מנת לחשב באופן נכון את “שווי השוק” של חלקה חקלאית שממנה הופקע שטח בעבר (מבלי ששולם פיצוי בגין כך בזמנו), יש להכפיל את הערך לדונם בשטח הרשום בטאבו (שגדול יותר) או לחילופין להכפיל את השטח עפ”י התב”ע (הקטן יותר) בערך גבוה יותר לדונם.

ההיבטים הנ”ל קיבלנו לפני מספר שנים גם התייחסות בתקן מספר 15.0 של מועצת שמאי המקרקעין שקבעה הנחיות לנושא, אך עדין השאירה כר נרחב של שיקול דעת לשמאי המכין את טבלאות ההקצאה.

לכן, חשוב מאוד לשים לב לאופן הכנת טבלאות ההקצאה !
במידה ובקרקע המצוייה ברשותכם הופקעו בעבר שטחים לצרכי ציבור (מבלי ששולם בזמנו פיצוי בשל כך) – ההבדל בתוצאה עשוי להיות קריטי.