תחנת מטרו, דיפו ופיצויי הפקעה: כמה כסף באמת מגיע לבעלי הקרקע לקבל מנת”ע?

קישור לרישום למועדון המקצוענים

סוגיית הפקעת מקרקעין ותשלום הפיצויים בגינה מעוררת לא אחת תחושת תסכול בקרב בעלי הזכויות, הנתקלים במציאות שבה הקרקע נלקחת מהם והרשות מציעה פיצוי חלקי בלבד ולעיתים אינה מציעה פיצוי כלל.
עם זאת, החוק והפסיקה קובעים מנגנונים ברורים שבכוחם להבטיח פיצוי הולם, ובלבד שהבעלים יפעלו במועדים ובדרכים הנכונות. החמצת אחד מן השלבים עלולה לגרום לאובדן רכיבי פיצוי משמעותיים, ולעיתים להפסד של מיליוני שקלים.

ראשית, יש לזכור כי הפקעה אינה מתרחשת “בין לילה”. לשם ביצוע הפקעה, נדרש תחילה לאשר תוכנית בניין עיר המייעדת את הקרקע לייעוד ציבורי. בשלב זה – עוד בטרם הופקעה הבעלות וניטלה החזקה – נגרמת ירידת ערך מיידית במקרקעין והיא מזכה את הבעלים בזכות תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
זוהי עילת תביעה נפרדת ועצמאית, שיש להגיש בתוך שלוש שנים מיום אישור התוכנית הפוגעת.
שימו לב! הרשות אינה מחוייבת ליידע את בעלי הקרקע בדבר אישור התוכנית הפוגעת, והיא בוודאי אינה מחויבת להציע פיצוי מיוזמתה. מכאן החשיבות בהגשת התביעה במועד, שאם לא כן יאבדו זכויות מהותיות.

השלב הבא מתרחש עם פרסום צו ההפקעה (פרסום סע’ 5 ו-7 לפקודת הקרקעות). הודעה על פרסום הצו מתפרסמת בילקוט הפרסומים הרשמי ובמודעות בעיתון ואף נרשמת הערה בלשכת רישום המקרקעין.
זהו שלב בעל משמעות קניינית ומרגע זה נקבע “המועד הקובע” לחישוב פיצויי ההפקעה בעתיד. גם כאן אין חובה על הרשות להציע פיצוי באופן מיידי, אולם שווי הקרקע לצורך חישוב הפיצויים ייקבע לפי ערכי השוק במועד פרסום הצו (ולא במועד תפיסת החזקה בפועל בעתיד). עובדה זו עשויה להיות מכרעת מבחינת היקף הפיצוי.

השלב השלישי הינו מועד תפיסת החזקה בפועל. רק בשלב זה מוטלת על הרשות החובה לשלוח הודעה אישית לבעלי הזכויות ולהציע פיצויים. בפועל, לעיתים מוצעת תמורה נמוכה מאוד ולעיתים יתכן שכלל לא תוצע תמורה (במקרים בהם ניתן להפקיע עד 40% מהשטח ללא תמורה). 

עם זאת, כבר ממועד פרסום צו ההפקעה (השלב השני) ניתן בעקרון לדרוש מהרשות לתפוס חזקה מיידית, ובכך לזרז את מועד תשלום הפיצויים וגם יש בכך פתח לניהול משא ומתן בתנאים נוחים יותר. 

ראוי להדגיש כי על כל הצעת פיצוי של הרשות המפקיעה (בין אם מדובר במדינה, בנתיבי ישראל, נתיבי איילון, העיריה, נת”ע וכו’) ניתן כמובן להגיש ערעור לערכאות הרלוונטיות: ועדת השגות, שמאי מכריע, ועדת ערר ובתי המשפט. זאת בשילוב של עורך-דין ושמאי מקרקעין המאפשר בחינה מקצועית ומיצוי הזכויות.

במישור זה, יש להידרש במיוחד להפקעות האקטואליות כיום הכרוכות בפרויקט המטרו (תוכניות M1, M2, M3) שבו אלפי בעלי קרקע מתמודדים בימים אלה עם שומות שהונפקו על ידי נת”ע. 

אחת הסוגיות המרכזיות הצפה מתוך פרקטיקה עדכנית, נוגעת למקרקעין שהופקעו לצורכי דיפו (“שטח לתפעול המסילה” כפי שהוא מוגדר בתכניות המטרו) כלומר אותם האזורים שהם החניון של הרכבת וכמו”כ הפקעות שהן עבור תחנות המטרו (“תחנת תחבורה ציבורית”).

השטחים הללו מהווים חלק גדול מההפקעות ומדובר בשטחים בעלי ערך כלכלי גבוה מאוד. 

יעודים אלה, הינם למעשה “שטחים לוגיסטים” שכוללים שימושים מגוונים של אחסנה, מסחר, משרדי תפעול וכו’. בחלק ניכר מהמקרים, מדובר בהפקעה של קרקעות חקלאיות לצרכים הללו. בעוד שקרקע חקלאית שווה נניח מיליון או שני מיליון שקלים לדונם, יעוד לדיפו שווה הרבה יותר מכך. ניתן היה לצפות שנת”ע תשלם בשלב ההפקעה את שווי השטח שהיא מפקיעה, כלומר את שווי השוק של קרקע ביעוד “דיפו” / “תחנת רכבת”. זו הרי תורת “הפיצוי הדו שלבי” – שלב ראשון פיצוי בגין שינוי יעוד ושלב שני פיצוי בגין הפקעת היעוד החדש ותשלום פיצוי לפי השווי של יעוד זה. אם נת”ע מפקיעה יעוד לדיפו הרי שהיא אמורה לכאורה לשלם פיצוי לפי שווי של “דיפו”. 

אולם, לא כך נוהגת הרשות, אלא מסתמכת על “הלכת מרקוביץ” (ע”א 402/84), לפיה הגורם המפקיע לא צריך לפצות על בסיס “עליית הערך” שיצרה הפקעה. כלומר, אם הנפקע (בעל הקרקע) הופך למעשה להיות בעלים של שטח שווה יותר מאשר היה בידיו לפני שינוי היעוד, הוא לא יקבל פיצוי גבוה יותר. במצב שכזה, אין חולק כי הנפקע כן זכאי לקבל את שווי הקרקע שהיתה בבעלותו לפני שינוי היעוד. 

כלומר, אם מדובר בקרקע חקלאית, ששוויה בשוק עמד על כמה מיליוני ₪ לדונם, יש לפצות לפי ערך זה. 

יחד עם זאת, נת”ע לא נוהגת כך באופן עקרוני! אלא טוענת כי “בהתאם ליעוץ משפטי שקיבלה” עליה להעריך את שווייה של הקרקע החקלאית אך ורק לפי היעוד החקלאי גרידא, ולא להביא בחשבון את מרכיב “הפוטנציאל” לשינוי יעוד לבניה בעתיתד, שהינו חלק אינהרנטי ומהותי בשווי השוק שלה. במצב שכזה, מתוך נקודת מוצא משפטית, נת”ע קובעת פיצויים לפי “שווי חקלאי” של כ- 80,000 ₪ לדונם בלבד(!).

לשם כך, נת”ע מנסה להיאחז ב”הלכת דלי דליה” (בר”מ 10212/16) לפיה אין לקבוע פיצויים בגין רכיב של “פוטנציאל”. אבל מדובר בטעות גסה – הלכת דלי דליה קובעת כך לגבי פיצויי ירידת ערך לפי סע’ 197 בלבד! כלומר, אילו מדובר היה במקרה של קרקע חקלאית (בעלת פוטנציאל כללי לשינוי יעוד לבניה בעתיד) ששונה יעודה נניח למסילת ברזל ושווייה נפגע וירד משווי של 2 מיליון ₪ לדונם לשווי של 200,000 ₪ לדונם בלבד (שווי של קרקע ביעוד “מסילת ברזל”), אזי במקרה שכזה, אכן היה מקום לטענה כי אין לפצות את הבעלים בגין ירידת הערך במסגרת תביעה לפי סע’ 197. בהמשך “בשלב ב'” היה מקום לקבוע פיצויי הפקעה לפי שווי של “מסילת ברזל” בסך 200,000 ₪ בלבד. זהו מקרה קלאסי של הליך פיצויים “דו שלבי”. 

אולם, כאשר מדובר כאמור ביעוד לדיפו/תחנת רכבת, אין בכלל הליך “דו שלבי”, אין בכלל “ירידת ערך” ועל פניו אין גם רלבנטיות לתביעה לפי סע’ 197. אלא, מדובר בפיצויים במסלול חד שלבי בלבד – פיצויי הפקעה, וזהו! לפי שווי השוק של הקרקע החקלאית.

פרשנותה של נת”ע כאילו ראוי ליישם את הרציונל של “הלכת דלי דליה” גם בעת הערכת שווי לצורך פיצויי הפקעה (בשונה מתביעה לפי ס’ 197 בגין ירידת ערך עקב פגיעה תכנונית) לא רק שלא נכונה מבחינה משפטית, סותרת פסיקות רבות ועושה עוול לנפקעים, אלא שהיא מנוגדת אפילו לאמור בהלכת דלי דליה עצמה.

הכלל לפיו יש לכלול ציפייה/פוטנציאל בהערכת שווי מקרקעין לצורך פיצויי הפקעה מבוסס עמוק בדין ובהלכה הפסוקה וכך גם הוסבר והובהר על ידי בית המשפט העליון במסגרת פסק הדין בעניין “דלי דליה”, וכך ציינה כב’ השופטת דפנה ברק ארז :

“בדיני ההפקעה הכלליים, כלומר כאשר המדינה נוטלת קרקע מטעמים של צורך ציבורי לפי פקודת הקרקעות, כלל הפיצוי החל הוא תשלום לבעל המקרקעין בהתאם למחיר השוק. מחיר השוק כולל מטבע הדברים גם “שימוש מיטבי הצפוי להתאשר בעתיד“… לכלל בדבר הערכת גובה הפיצוי בהתאם לשווי השוק יש תימוכין קודם כול בלשון פקודת הקרקעות, שבסעיף 12 לה נקבע כי “בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע, ינהג לפי התקנות הבאות: … בכפוף למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע”י המוכר מרצונו הטוב“.

וכפי שנקבע לאחרונה ע”י כב’ ועדת הערר בערר יהושע נוף נ’ הועדה מקומית לתכנון ובניה תל-אביב יפו (95035-04-23):

“…לפי הלכת “דלי דליה” אין להכיר בפוטנציאל ככל שזה קיים למקרקעין, אלא, שהלכה זו נקבעה ביחס לפיצוי ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק… ואילו ביחס לפיצוי הפקעה… אותו פסק דין בעניין “דלי דליה” מבטא את הוראת הדין לפיו בפיצויי הפקעה יש לקבוע את שווי המקרקעין לפי שווי שוק. לשון אחר, פיצויי הפקעה להבדיל מפיצויי ירידת ערך מחושבים משווי שוק גם אם הוא מגלם פוטנציאל לזכויות נוספות”.

לסיכום, פיצויי הפקעה וירידת ערך הם נושא סבוך ורב-שלבי, המצריך ייעוץ מקצועי צמוד. התנהלות נכונה בזמן אמת עשויה להפוך מצב שבו בעלי קרקע נותרים ללא פיצוי של ממש, למצב שבו מתקבלים פיצויים מלאים, לעיתים בסכומי עתק. פרויקט המטרו ממחיש ביתר שאת עד כמה חשוב לא להסתפק בהצעות הראשוניות של נת”ע, אלא להיאבק משפטית וכלכלית למיצוי מלוא הזכויות.