תכנית “כל הקודם זוכה”: פטור מהיטל היום – חיוב גבוה יותר בעתיד

קישור לרישום למועדון המקצוענים

בפסק הדין שניתן במסגרת עמ”נ 69444-02-23 ועדה מקומית לתכנון ובניה פתח תקווה נ’ יוסף שמוחה ואח’, בנוגע לתכנית  פת/2200 בקריית־אריה בפתח־תקווה, נידונה תופעה שהולכת ומתרחבת בשנים האחרונות: אישור תכניות מתאר רחבות אשר דומות מאוד במהותן ל”תכניות מתאר כוללניות” (שאינן יוצרות חבות בהיטל היטל השבחה). תכניות אלו לא מעניקות זכויות בניה סופיות ולמעשה מגדירות תנאים אי וודאיים, שרק לאחר התקיימם ניתן יהיה להגדיר סופית את היקף הזכויות. יחד עם זאת, תכניות אלו בהחלט יכולות להשפיע באופן חיובי על מחירי השוק ועשויות להביא לעליית ערך מיידית עם אישורן. ואם עלה הערך, האם ניתן לדרוש בגינן היטל השבחה?

במקרה הנדון, ועדת הערר ובית המשפט קבעו כי התכנית אינה מקימה אירוע מס ולא ניתן לגבות בגינה היטל השבחה, שכן אינה מקנה זכויות קונקרטיות למגרשים בתחום התכנית.

מדובר בתכנית מסוג “כל הקודם זוכה”, הקובעת טווחי זכויות כלליים ומסגרת תכנונית בלבד, כאשר המימוש בפועל תלוי בקידום תכניות מפורטות, בשיקול דעת רחב של הוועדה המקומית ובמנגנון תחרותי של חלוקת הזכויות בין יזמים.
בית המשפט הדגיש כי אף שנקבעו בה עקרונות תכנון שאפתניים, לרבות אפשרות לבנייה בהיקפים גדולים, אין בה התחייבות כלשהי למגרש מסוים. לפיכך, לא ניתן לייחס לתכנית זכויות קנייניות ממשיות, ואין הצדקה לחייב בגינה בהיטל השבחה.

פסק הדין התקדימי הביא הקלה לבעלי חלקות רבות בתחום התכנית, אלא שבמבט מעמיק, התמונה מורכבת בהרבה – ולמעשה הפוכה ממה שנדמה במבט ראשון.

לכאורה מדובר כאמור בפסק דין מיטיב לבעלי הקרקע, שמעניק פטור מהיטל השבחה בגין התכנית ובמידה ומי מבעלי הקרקעות ימכור אותן כיום או בשנים הקרובות, הוא לא ידרש לתשלום היטל השבחה – אפילו אם ערך הקרקע עלה בעקבות אישורה של תכנית פת/2200.

אולם, המשמעות לטווח ארוך שונה לחלוטין:
ברגע שתאושר תכנית מפורטת עתידית (על בסיס העקרונות שיצרה תכנית פת/2200), ההיטל יחושב לפי ערכי השוק של אותו מועד בעתיד, שסביר להניח כי יהיו גבוהים בהרבה.
כמו”כ היקף זכויות הבנייה לצורך תחשיב ההיטל יהא סופי וודאי ולא יהא צורך בקביעת הפחתות כלשהן בגין “אי וודאות” ו”סיכונים” עתידים.
כך יצר פסק הדין מצב שבו הפטור הניתן היום צפוי להפוך בעתיד לחיוב כבד ומשמעותי הרבה יותר. נדגיש כי אם מדובר במכירת קרקע כיום, המוכר נהנה מהפטור כעת, בעוד הקונה “יורש” את החשיפה להיטל העתידי הגבוה.

מעניין לציין שבמקרה זה תכנית פת/2200 משמשת דוגמה מובהקת להלך רוח המאפיין את הפסיקה בשנים האחרונות, אשר גורסת כי: לא כל עליית שווי בפועל מהווה אירוע מס.

על אף אי־הודאות שבתכנית, אין לשלול כי השוק הגיב לאישורה בעליית מחירים. ואף על פי כן, הפסיקה קובעת פעם אחר פעם כי שווי השוק, כשלעצמו, אינו חזות הכול.

זאת לכאורה בניגוד ללשון החוק הברורה, אשר מגדירה “השבחה” –  “עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית”.
כלומר, די היה לבדוק שני תנאים מצטברים על מנת לקבוע כי נוצרת “השבחה” שחייבת בהיטל השבחה:
א. אושרה תכנית.
ב. נרשמה עליית מחירים בשוק בעקבותיה.

אולם, בתי המשפט וועדות הערר מדגישים כי לפני ביצוע השומה ובדיקת המחירים בשוק, יש לשאול שאלה נורמטיבית:
האם התכנית מקנה זכויות קנייניות במידה מספקת של ודאות?
האם נוצרה נורמה משפטית מוצקה שניתן לייחס לה “התעשרות תכנונית”?
אם התשובה שלילית – אין להגיע כלל לשלב בחינת עליית השווי בשוק.

במילים אחרות, השמאות נדרשת ללכת אחר הדין ולא הדינים אחר השוק. כמו שלא כל קבלת כסף בפועל חייבת במס הכנסה, כך גם לא כל עליית שווי בפועל בשוק, מהווה מידית אירוע מס בהיטל השבחה.

מכאן נגזרת המסקנה הפרקטית:
בעל קרקע הנדרש בתשלום היטל השבחה בגין תכנית שאינה מאפשרת הוצאת היתרי בנייה, חייב לבצע בחינה מקצועית מעמיקה. יתכן שניתן להחיל על התכנית את הרציונל שנקבע בפס”ד יוסף שמוחה.

לשם כך יש לבחון, בין היתר, את הנקודות הבאות:

– האם הוראות התכנית יוצרות זכויות קבועות – או רק מסגרת כללית?

– האם הזכויות סופיות או תלויות בתכנון עתידי?

– האם יש טווחי מינימום-מקסימום?

– האם קיימים מנגנונים של “כל הקודם זוכה”?

– האם נדרשות תב”עות מפורטות, טבלאות איחוד וחלוקה, או תנאים שטרם התקיימו?

במקרים שבהם הזכויות אינן ודאיות וקיימים תנאים וסיטואציות שלא ברור אם יתקיימו בעתיד בכלל – פסק הדין בעניין יוסף שמוחה, מצביע בבירור על האפשרות לפטור מוחלט מהיטל.

ומנגד – יש להבין שאם התכנית תבשיל בעתיד – נקודת המס תידחה, אבל סכום ההיטל יהיה לרוב גבוה יותר משמעותית.

לכן חשוב להיוועץ בשמאי מקרקעין ובעו”ד מומחה בדיני תכנון ובנייה, כדי להבטיח שהחלטת החיוב או הפטור נעשית על בסיס הניתוח הנורמטיבי הנכון, תוך שקילת השלכות עתידיות, אל מול הרצון לא לשלם היטל השבחה מיידית.