מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

בהתאם לסע’ 49ז’ לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר מוכרים דירת מגורים (בד”כ בית פרטי צמוד קרקע) + זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, ניתן לקבל פטור מלא רק על מרכיב “דירת המגורים המזכה”, בעוד שחלק התמורה בעסקה המשולם בגין זכויות הבניה שטרם נוצלו – חייב במס מלא.

הרבה פעמים פונים אלינו מוכרים במצב שכזה על מנת להתייעץ באם כדאי לחכות עם המכירה וקודם כל לבנות ולהשלים את כל זכויות הבניה שטרם נוצלו וכך לזכות לכאורה בפטור מלא בעסקה.
על פניו קיים הגיון כלכלי רב במהלך זה, אבל… כפי שנציג להלן, מתוך נסיוננו בשטח בפועל, הדבר מורכב יותר וקיימים מספר שיקולים קריטיים שיש לבדוק כדי להגיע באמת למס מינימלי ולתוצאה הכלכלית הנכונה.

היבט ראשון, יש לשים לב האם הנכס שעומד למכירה הוא בית מגורים ישן שצפוי כי הקונה יהרוס אותו ויבנה במקומו וילה חדשה או שמדובר בבית חדש יחסית שצפוי להשאר על תילו.
אילו מדובר בבית ישן להריסה, אזי ברור שגם אם המוכר יוסיף עוד שטח בנוי, הקונה לא ישלם לו עוד תמורה עבור “הנכס” שהוא כקונה רואה לנגד עיניו שהינו למעשה “מגרש ריק לבניה”.
לכן, במקרה זה המוכר צפוי להוציא כסף על בניה מבלי שהעלות תוחזר לו, אלא רק ירוויח את המס הנחסך. האם עדין זה כדאי ? נתייחס לזה בהמשך…

היבט שני, יש להחליט האם מבוצעת בניה “זריזה”, ממש ערב ביצוע עסקה, ללא הגשת בקשה להיתר (ואולי לנסות אח”כ להכשיר את הבניה) או שפותחים בהליכי בניה מסודרים שכוללים קודם כל הגשת בקשה להיתר לועדה המקומית לתכנון ובניה, קבלת היתר ואז בניה, טופס 4 וכו’. מה  ההבדל ? גם לזה נתייחס בהמשך בהרחבה…

היבט שלישי, יש לבחון את כל הנ”ל על בסיס ידע והיכרות עם מחירי השוק ביחס לשווי של זכויות בניה, כפי שנציג להלן.

כעת נבחן את כל שלושת ההיבטים הנ”ל במאוחד וננסה לתת מסקנה וכללי אצבע:

סיטואציה א’ – כאשר מדובר בבית חדש יחסית שאינו צפוי להריסה

בבית חדש יחסית, אם המוכר ינצל זכויות בניה נוספות וירחיב אותו לפני המכירה בצורה נאה התואמת את המבנה הקיים, הוא צפוי לקבל מהקונה תמורה נוספת לכל הפחות בסכום עלות ההשקעה שלו וכמובן גם לחסוך את מס השבח.
הבעיה שבניה שכזו בדרך כלל תדרוש הוצאת היתר בניה, תגרור את המוכר להוצאה מיידית של כספים רבים ובסופו של דבר תיצור עיכוב במכירה של מספר חודשים. על רקע זה יש לזכור, כי לאורך החודשים הללו קשה להבטיח את המכירה העתידית והקונה עלול “לברוח”.
לכן, על אף שקיים צידוק כלכלי ברור לבצע בניה, עדין יש להביא בחשבון את הסיכון שבעיכוב עסקה פוטנציאלית כמו גם בהפסד תשואה אלטרנטיבית עד לקבלת התמורה במכירה עתידית לאחר השלמת הבניה.

לסיכום, לשם קבלת החלטה מושכלת יש לשקלל את המרכיבים הבאים בכל מקרה לגופו:
 המחיר המוחלט של הנכס – ככול שהוא גבוה יותר כך כל עיכוב במכירה מהווה הפסד תשואה גדול יותר באופן מוחלט וחבל להתעכב במכירה
מאידך, מחיר נכס גבוה משמעו גם בד”כ שווי זכויות בניה גבוה, כך שכל מ”ר שיבנה יגרור חסכון גבוה במס. לכן ככול שהיקף זכויות הבניה שטרם נוצלו גדול יותר, יש לשקול ביתר חיוב מהלך של בניה נוספת.
יחד עם זאת, ככול שהיקף הבניה הנוספת גדול יותר, כך גם ההוצאה הכספית המיידית של המוכר לביצוע הבניה בפועל, יקרה יותר ועלולה להכביד על הכיס כאשר מנגד אין עדין כל הכנסה ממכירה.

סיטואציה ב’ – כאשר מדובר בבית ישן להריסה 

הואיל וברור שכל בניה נוספת לא תחזיר את ההשקעה ולא תשולם תמורה נוספת מצידו של הקונה, היא נעשית רק לצרכי מס. במצב שכזה, מוכרים רבים מבינים שאין טעם לבצע בניה בהיקף נרחב ולמעשה גם נמנעים מהגשת בקשה להיתר בניה, בכדי להימנע מעיכובים.

ראשית, נבהיר, כי ביצוע בניה ללא הגשת בקשה להיתר ונקיטה בכל ההוראות עפ”י דין, מהווה עבירה על החוק, על כל המשתמע מכך ואיננו ממליצים על כך!

שנית, ביצוע מחטף של בניה “זריזה” ממש בסמוך למכירה, עלול להתפרש ע”י רשות המיסים כתכנון מס בלתי לגיטימי והרשות עלולה לא להביא בניה זו בחשבון כלל.

יחד עם זאת, הואיל ואנו נתקלים מידי פעם במקרים בהם בכל זאת מבוצעת בניה או שהמוכרים מחליטים כן לנקוט בהליכי רישוי מסודרים, נציג להלן את השיקולים בעד ונגד.

כאמור, בין אם הבניה תבוצע בהיתר ובין אם לאו, עלות ההשקעה בבניה לא צפויה להיות מוחזרת לידי המוכר והוא לא צפוי לקבל תמורה נוספת בגינה, אלא רק לחסוך מס.
לכן, יש לבחון את היחס בין גובה המס הצפוי לבין גובה ההשקעה בבניה.

בד”כ עלות בניה (ישירה+עקיפה) פשוטה, בבית צמוד קרקע, נעה בגבולות של כ- 5,500 ₪ למ”ר – נתון זה רלבנטי למעשה לכל הארץ, ללא קשר למיקום הנכס הספציפי.
לעומת זאת, מנגד, יש לבחון את שווי זכויות הבניה שמנוצלות ושבגינן נחסך המס, כאשר שווי הזכויות נגזר ממחירי השוק בכל אזור ואזור באופן שונה.

אם נצא בהנחה ששיעור מס השבח הוא כ- 30%-40% במשוקלל (זה המצב בד”כ בבתים צמודי קרקע ישנים שנרכשו, מטבע הדברים, לפני שנים רבות) הרי שכל עוד שווי השוק של זכויות הבניה לא עולה על ערך שבגבולות 18,000 ₪ – 14,000 ₪ למ”ר מבונה, אין למעשה כל כדאיות לבצע השקעה בבניה נוספות. זאת, הואיל וסכום המס הנחסך הינו בדומה לגובה ההשקעה, וזאת עוד מבלי להביא בחשבון את העיכוב שיווצר במכירת הנכס עקב הליכי הרישוי ו/או הבניה.

הערכים הנ”ל מובילים לכאורה למסקנה חד משמעית לפיה ברוב במקומות בישראל אין כדאיות לבצע בניה נוספת לצורך חסכון במס שבח – ברוב המדינה, שווי זכויות בניה נוספות, נמוך משמעותית מהערכים הנ”ל.

אז מה כן ניתן לבצע כדי לנסות להמנע מראש מתשלום מס שבח ?

כדאי לחפש ולנצל שטחי בניה שמצויים “בתחום האפור” מבחינה רישויית כגון סגירת מרפסות, סככות, בליטות, חניה וכדו’ – פעמים רבות מדובר בשטחים שכבר בנויים בפועל וניתן להכשיר אותם בקלות ובמהירות.
יתרה מכך, ניתוח נכון של זכויות הבניה, הוראות התב”ע ותקנות התכנון והבניה, אל מול המצב הבנוי בפועל, יכול להביא למצב בו שטחים “שוליים” כגון הנ”ל יחושבו כשטחים עיקריים לכל דבר ועניין מבחינה רישויית ובכך יהוו ניצול ממשי של חלק מזכויות הבניה הנוספות. כמובן שיש לבחון כל מקרה לגופו….
לא לשכוח כי שמאי רשות המיסים לא רק מעריכים את שווי זכויות הבניה הנוספות שטרם נוצלו לצורך חישוב המס (החלק החייב), אלא גם בוחנים מנגד את שווי “דירת המגורים המזכה” (החלק הפטור).
לכן, כדאי לשקול ביצוע של שיפוץ קל בנכס הבנוי לפני מכירתו. הדגש בשיפוץ צריך להיות על הצד “הקוסמטי”… המטרה להציג את הנכס הכי יפה ומטופח שאפשר (כמובן במחיר השקעה מינימלית).
אמנם, לכאורה ההבדל בשווי בין נכס מוזנח לנכס מטופח אמור להתבטא אך ורק באותה עלות שיפוץ מינימלית ותו לא, אך בפועל קיים “אפקט פסיכולוגי” ונכס מושקע ומטופח מוערך בדרך כלל בשווי גבוה מהותית לעומת נכס מוזנח, מעל ומעבר לעלות השיפוץ.

מסקנות:
ככל שמדובר בבית מגורים חדש יחסית, יש לבחון כל מקרה לגופו לעומק בכדי להגיע למסקנה האם כדאי לבצע בניה נוספת לצורך הקטנת מס השבח הצפוי, אם לאו.
יחד עם זאת, במידה ומדובר בבית מגורים ישן שמיועד להריסה, כמעט תמיד אין כדאית לבצע בניה נוספת אלא רק להסתפק ב”שינוי סיווג והכשרה” של שטחים קיימים ובשיפוץ “קוסמטי” קל.

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל”ן (גם עסקה “קטנה”), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.
במידה ונתקבלה לידכם דרישה לתשלום מס, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.

צפו בסרטון המצורף – יכול גם לעניין אתכם: