היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש”ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

לעיתים ועדות מקומיות מנסות לדרוש תשלום היטל השבחה מבעלי נכס, בניגוד להוראות החוק כלשונן.
הדבר נובע מפרשנויות חוק “יצירתיות” של אותן ועדות, שמנסות בכל זאת לחייב בהיטל השבחה, גם כאשר לכאורה הדבר נוגד לחלוטין את לשון החוק ואת הפסיקה המנחה.

במאמר זה נביא כדוגמא מקרה בו טיפלנו כאשר הועדה המקומית הרצליה החליטה לגבות היטל השבחה בסך כ-3.2 מיליון ₪ ולאחר מאבק עיקש שכלל ניהול הליכים בפני ועדת הערר לתכנון ובניה, נתקבלה פסיקה חד משמעית של ועדת הערר שביטלה לחלוטין את ההיטל ! 
כיוון שאין מדובר במקרה חד פעמי, בחרנו להביא במאמר זה את העקרונות והנימוקים שבאמצעותם שוכנעה ועדת הערר כי מדובר בחיוב בלתי חוקי לחלוטין.

ראשית, נחדד את ההגדרה החוקית הבסיסית למושג “השבחה” שחייבת בהיטל – בהתאם להוראות החוק, הוגדרה “השבחה” (כלומר: עליית שווי מקרקעין), שניתן לחייב בגינה בהיטל – רק אם היא נוצרה בגין אישור תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת או מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

אע”פ כן, קיימים כאמור מקרים בהם ועדות מקומיות דורשות תשלום היטל השבחה, גם אם לא התמלא אחד מהתנאים הנ”ל.

לדוגמא במקרה שבו טיפלנו ונידון בערר הר/85011/10 אקרו בע”מ נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה-הרצליה:

קבוצת יזמים רכשה קרקע בהרצליה לצורך הקמת פרוייקט משרדים.
במסגרת זו נרכשו שתי חלקות צמודות נפרדות (בשטח כ-4 דונם כל אחת) ולאחר מכן הגישו היזמים תשריט לאיחוד החלקות למגרש בניה אחד.
בעקבות כך, נדרשו היזמים לשלם היטל השבחה בסכום של למעלה מ-3 מיליון ש”ח. 
לטענת הועדה המקומית, בעקבות אישור תשריט איחוד החלקות, נוספו זכויות בניה במגרש החדש המאוחד ונוצרה השבחה.
לכאורה קיים צדק בטיעון הועדה המקומית – בהתאם להוראות תכנית מתאר מקומית החלה על החלקות (אושרה  בשנת 2003), נקבע כי במגרשים ששטחם מעל 5 דונם, אחוזי הבניה יהיו 180%, לעומת 160% בלבד במגרשים קטנים יותר.
כלומר, אכן עקב איחוד החלקות למגרש גדול בשטח כ-8 דונם, נוספו זכויות בניה והושבחו המקרקעין.

אולם, כאמור ההשבחה נוצרה עקב אישורו של תשריט איחוד וחלוקה (בהליך שהתבצע מכוח הוראות פרק ד’ לחוק התכנון והבניה העוסק בחלוקה ואיחוד של קרקעות על-פי תשריט) – תשריט שכזה אינו מוגדר כ”תכנית” המקימה עילה עפ”י חוק לגביית היטל השבחה !

“תכנית” עפ”י חוק עליה חל בעקרון היטל השבחה, הינה, תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת בלבד.

 – לא תכנית מתאר מחוזית ! –
 – לא תכנית מתאר ארצית ! –
 – וגם לא תשריט לאיחוד חלקות ! –

יודגש, כי קיימות פעולות תכנוניות רבות שיכולות ליצור עליית ערך לנכס ואף עלייה ניכרת, אך אין אפשרות חוקית לגבות היטל בגינן.

בהקשר לאי חוקיות גביית היטל השבחה בגין אישור תשריט לאיחוד או חלוקה, קיימת תמימות דעים בקרב מלומדים בתחום:
פרופ’ אהרון נמדר מציין בספרו היטל השבחה, התשנ”ז-1996, כי לדידו “לא ניתן לראות בקשה לאישור תשריט לאיחוד וחלוקה כבקשה למתן הקלה… ולא ניתן לחייב את בעל המקרקעין בהיטל השבחה בגין הקלה” (עמ’ 211).
כך גם, המלומד משה רז כהן מציין בספרו איחוד וחלוקה, התשס”ח-2008, כי “אישור תשריט לפי פרק ד’, אינו אחד מן האירועים המפורטים בסעיף 1 לתוספת השלישית שעליית ערך בעטיים תיחשב להשבחה. לפיכך, אפילו הביא אישור התשריט לעליית ערך הקרקע, לא תיחשב אותה עלית ערך ל”השבחה” וממילא לא ישולם בגין אותה עליית ערך היטל השבחה” (עמ’ 522).

מכל מקום, אפילו אם נצא בהנחה שגוייה, כי אישור תשריט איחוד החלקות מקים לועדה המקומית עילה לגביית היטל, הרי שעדין קיים לבעלים טיעון “כלכלי עקרוני” מצויין להפחתת היטל השבחה באופן דרסטי, כפי שנסביר להלן:

כאמור, עקב אישור תשריט איחוד החלקות והיווצרות מגרש חדש גדול יותר, נוספים אחוזי בניה. אולם, אחוזי הבניה הללו הוגדרו כבר לפני מספר שנים בתכנית המתאר המקומית (שבגינה חוייבו בתשלום היטל השבחה הבעלים הקודמים).
אם כך, לא מדובר כיום ביצירת זכויות בניה חדשות “יש מאין”, אלא שתשריט האיחוד מהווה רק פעולה תכנונית המוציאה את הזכויות שכבר הוקנו בתכנית בעבר מהכח אל הפועל.

על כן, ההשבחה הכלכלית היחידה שנוצרת לכאורה (אשר גם לגביה אנו בדעה כי לא ניתן לחייב בהיטל) הינה יצירת “זמינות” לזכויות הבניה הנוספות (ואין מקום לחשב השבחה כאילו הזכויות הנוספות “נולדו” רק כעת, כפי שנקט שמאי הועדה).
קבלת עמדה זו בלבד, צפוייה להפחית את גובה היטל ההשבחה בכ- 90% !

לסיכום נצטט את דברי יו”ר ועדת הערר המדברים בעד עצמם:

“אכן, ניכרים דברי טעם בכל אחד מטיעוני הצדדים, אלא שבמקרה שלפנינו, סבורים אנו כי המחוקק אמר דברו מפורשות בענין זה ולפיכך כבולים כולנו למסגרת אותה קבע המחוקק. רבים ומלומדים פסקו לפנינו כי מס ניתן להטיל אך ורק על פי הוראת חוק מפורשת. לא ניתן ליצור אירוע מחולל מס, על דרך הפרשנות, יצירתית ככל שתהיה, וליצוק לתוך הוראות החוק מה שאין בו.
…
החוק קובע שלושה אירועים, והם בלבד, כאירועים מחוללי השבחה: אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
לא אושרה תכנית, לא ניתנה הקלה או לא ניתן היתר לשימוש חורג – אין השבחה כמובנה שבתוספת השלישית. קרי: יתכן וישנם אירועים נוספים שיש בהם כדי להשביח מקרקעין ולגרום לעליית שווים, ואין חולק כי ישנם גם ישנם כאלה, אלא שלא כל ארוע המביא להשבחת מקרקעין – לעליית שוויים, הינו ארוע מחולל “השבחה” כמובנה בחוק התכנון והבניה, אשר ניתן להטיל מכוחו היטל השבחה…
…
סוף דבר, הערעור מתקבל ודרישת תשלום היטל ההשבחה שנשלחה לעוררת בטלה.”

* הועדה המקומית הרצליה לא השלימה עם הפסיקה החד משמעית של ועדת הערר והתיק הגיע עד לבית המשפט העליון שנתן את הכרעתו כדעת ועדת הערר.

מסקנה:
אם ביצעתם פעולה תכנונית כלשהי ונדרשתם לשלם עקב כך היטל השבחה – עצרו !!!
אפילו אם הפעולה השביחה את הנכס בוודאות, הוסיפה זכויות בניה או שימושים ותרמה לעליית שוויו וכו’ – יתכן ובכל זאת, לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין כך.
 בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל”ן (גם עסקה “קטנה”), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.