כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

הנך מעוניין לקבל הלוואה בבנק מסחרי – אתה נפגש עם מנהל הסניף, מתווכח על התנאים, מציג מאזנים ונתונים עסקיים ובסוף אחרי בדיקה של הבנק אתה מקבל את הבשורה: “אישרנו לך הלוואה של שני מיליון שקלים”.

הכסף עוד רגע אצלך בחשבון רק חסר עוד משהו קטן… הבנק מבקש לשעבד נדל”ן כבטחון להלוואה וכל מה שנותר הוא לגשת אל שמאי מקרקעין מטעם הבנק כדי שיעריך את שווי הנכס שלך.
נדמה לך שהדבר הכי חשוב לבנק הוא מהו שווי הנכס כדי שיספיק לכיסוי ההלוואה, אבל… יש כמה וכמה מכשולים ומהמורות שכדאי להכיר כאשר פונים לביצוע שומת מקרקעין, כדי לעבור את התהליך בהצלחה ובמהירות ולא להתקע באמצע.

ראשית, צריך לזכור שהבנק לא משעבד נכס כלומר “בלוקים” אלא זכות משפטית קניינית.
לכן הדבר אולי הכי חשוב זה לוודא שהנכס שאותו רוצים לשעבד יהייה כמה שיותר מוסדר מבחינה קניינית ולדאוג לכך מראש. נכס לא מושלם מבחינה רישומית קניינית יוערך בדרך כלל בשווי נמוך יותר משווי השוק הריאלי שלו ולפעמים הבנק עלול אפילו לא להסתמך עליו בכלל ולסרב לשעבד אותו כבטחון לנתינת ההלוואה.
לכן:

–  כדאי למשל לבחור לשעבד נכס שהלווה רשום בטאבו כבעליו ולא רק באמצעות הערת אזהרה.

–  אם הזכויות רשומות במושע כלומר בשיתוף עם עוד בעלים אז חשוב שיהיה הסכם שיתוף או מסמך דומה שמסדיר את אופן חלוקת הזכויות.

–  אם קיימת הצמדה של גג, מחסן, חניה, זכויות בניה וכו’, יש לוודא שהיא אכן רשומה בצורה ראוייה בטאבו או במסמך רלבנטי אחר.

–  אם מדובר בזכויות חכירה, יש לוודא כי הסכם החכירה בתוקף, מהו אורך יתרת תקופת החכירה, דמי החכירה המשולמים, היקף זכויות הבניה, היעוד והשימושים המותרים ע”פ החוזה. בקיצור אם משהו מהנ”ל לא מספיק ברור וטוב, כדאי להסדיר את העניין מראש מול רשות מקרקעי ישראל.

–  אם מדובר בנכס שרק נקנה לאחרונה ועדין לא נרשם בטאבו, יש להצטייד בכל החוזים הרלבנטים ובעיקר במסמכים שמעידים על הזיהוי המדוייק של הנכס למשל תכנית שמצורפת לחוזה מכר. זכרו, הדבר הכי חשוב לבנק ולשמאי מטעמו הוא לזהות ולהגדיר במדוייק את מהות הזכויות המשפטיות שלכם בנכס ואת הזיהוי הפיסי של אותן זכויות בפועל בשטח עפ”י המסמכים המשפטיים.

נושא נוסף שמאוד חשוב לבנק, הוא מי בעצם מחזיק ומשתמש בנכס בפועל.
כאן בהחלט יש לבעל הנכס אפשרות להתכונן מראש בקלות כדי שהכל יעבור חלק.
צריך לזכור שהבנק מתייחס לבטוחה כנכס שיום אחד עלול להמכר לצורך החזר ההלוואה שלא נפרעה במועד. הבנק ממש לא רוצה להתקל בעתיד בשוכר שאינו מוכן להתפנות או שבשלב כלשהו משלם דמי שכירות לא מספקים.
לנושא המחזיקים בנכס יש השפעה גם על עצם ההחלטה של הבנק לשעבד את הנכס וגם על השווי שלו.
אם הנכס מושכר, חשוב לבנק ולשמאי לבדוק את מעמדו המשפטי של השוכר, דייר מוגן או חפשי? מהם דמי השכירות? מהי מטרת השכירות? האם היא תואמת את השימושים המותרים בתב”ע?
לשם כך על בעל הנכס לוודא שיש בידיו הסכם שכירות תקף וכן קבלות על תשלום דמי השכירות בפועל.
אם למשל נתת לחבר, לבן משפחה או פשוט לחברה אחרת שבבעלותך להשתמש בנכס בתשלום או אפילו בחינם עדין חשוב להסדיר את היחסים בינכם בצורה חוזית מסודרת לפני שמגיעים אל שמאי הבנק – אחרת צפויים עיכובים, הסתייגויות בשומה ובסופו של דבר מתן ההלוואה יפגע מכך.

נושא נוסף בעל השפעה קריטית על השווי ועל עצם ההסכמה של הבנק לשעבד את הנכס הוא התאמת המבנה הקיים בפועל להיתר הבניה ולתכניות בנין עיר. תכל’ס – נכס עם חריגות בניה הוא נכס שיוערך באופן מהותי בשווי נמוך יותר ולעיתים הבנק אף יסרב לשעבד אותו אם מדובר בחריגות שאינן ניתנות להכשרה – גם אם זה המצב בפועל כבר שנים רבות והעיריה כלל אינה אוכפת את הנושא.
לכן, לפני שמחליטים לשעבד נכס שכולל חריגות בניה, במידה וניתן להכשיר אותן, כדאי מאוד קודם כל לבצע הכשרה של הבינוי הקיים באמצעות אדריכל/מהנדס רישוי ורק אח”כ לגשת להערכת השווי.

דבר אחרון שאסור לשכוח כמובן הוא נושא המיסוי.
את הבנק לא מעניין שווי השוק של הנכס אלא למעשה השווי נטו שיתקבל בעת מכירה בעתיד לאחר ניכוי מס שבח, היטל השבחה, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל וכו’. לפעמים הלקוח מעוניין לשעבד נכס יקר בעל ערך גבוה אך מתברר בשלב מאוחר יותר (בד”כ כבר בסוף הכנת השומה) שבעת מכירה ידרשו מיסים מאוד גבוהים והשווי נטו אינו מספיק כבטחון להלוואה. לפעמים דווקא נכס זול יותר יכול היה בדיעבד להתאים למטרת בטוחה במידה וגובה המיסים לגביו נמוך יותר.

לסיכום, לפני שבכלל ניגשים לבנק ושוקלים להציע נכס כלשהו כשעבוד, כדאי להתייעץ קודם כל עם שמאי שבקיא בתקנים ובהנחיות של מערכת הבנקאות בכדי לבחור מראש את הנכס שאותו עדיף לשעבד או בכדי לדעת מה נדרש  להסדיר בנכס, על מנת שניתן יהיה להעריך את שווי השוק שלו באופן המיטבי ובצורה מהירה ללא עיכובים בשלב מאוחר יותר.