זהירות – בדוק היטב לפני רכישת נדל”ן

נכון למועד כתיבת שורות אלו, בשנת 2022, שוק הנדל”ן רותח! קונים פוטנציאלים עוד לא מספיקים להחליט אם הם רוצים לרכוש את הנכס והאם המחיר מתאים להם, וכבר מגיע קונה אחר, מוסיף מספר אחוזים למחיר המבוקש והינה פספסתם עוד עסקה טובה. בפעם הבאה כדאי לרוץ מהר לסגור, אין זמן למחשבה מיותרת! האמנם? לא כך הדבר ויפה זהירות מראש, אחרת אתה עלול להפסיד סכומים ניכרים.

 אז מה עליך לעשות?

ראשית לקבל את תעודת הזהות של הנכס – דהיינו נסח הרישום בטאבו בו מפורט המצב המשפטי של הנכס. ומכאן ניתן ללמוד מספרים פרטים חשובים. אחד מהם הוא סוג הזכות שיש למוכר בנכס.

מהות הזכויות בנכס – האם אתה קונה זכות בעלות או רק זכות חכירה?

זכות בעלות כמובן היא הזכות הטובה ביותר ומה לגבי זכות חכירה? האם היא פחות טובה? תלוי…

המילה “חכירה” כשלעצמה איננה מגדירה את הזכות! אלא, אומרת דבר אחד, שהנכס איננו בבעלות ולמוכר יש זכות נחותה יותר, שמהותה תתברר רק באמצעות עיון בפרטי חוזה החכירה.

חוזה החכירה אינה חלק מנסח הרישום! צריך לקבל אותו מהמוכר.

בדרך כלל חוזי החכירה הם מול רשות מקרקעי ישראל (שבעבר נקראה – המינהל) וישנם עשרות חוזים מסוגים שונים, חלקם חוזים מהוונים בהם החוכר שילם דמי חכירה מראש ל -49 שנים והוא פטור מדמי הסכמה. ישנם חוזים שפוטרים מדמי היתר עבור זכויות בנייה נוספות מעבר לאלו הרשומות בחוזה. ישנם חוזים היסטוריים לא מהוונים שבהם החוכר חייב בדמי הסכמה ובדמי היתר, ושוויה של זכות חכירה כזאת עשוי להיות נמוך במידה ניכרת מזכות חכירה מהוונת ובוודאי מבעלות. ראה הוזהרת!

חוק המקרקעין משתמש בהגדרה כללית לחכירות השונות – כזכות “שכירות”.

סעיף 3 לחוק המקרקעין מגדיר מהי זכות שכירות – זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות.

– שכירות לתקופה של למעלה  מחמש שנים תיקרא “חכירה”.

– שכירות לתקופה של למעלה מ -25 שנה תקרא “חכירה לדורות”.

משקיע שברצונו לקנות (לחכור) נכס, יבדוק היטב איזה זכות חכירה הוא בעצם רוכש.

1. החכירה יכולה להתייחס רק לחלק מהנכס.
2. החכירה יכלה להתייחס לכל הנכס אך לתקופה מוגבלת, שלאחריה כל הזכויות בנכס חוזרות לבעלים.
3. החכירה יכולה להתייחס לשימוש או לייעוד מוגדר ספציפית בנכס (גם אם לפי התב”ע ניתן לבצע בו שימושים נוספים).
4. החכירה יכולה כמובן להתייחס לשילוב של כל האפשרויות.

לפיכך, כאשר מוצעת למכירה “זכות חכירה”, אין עדיין הגדרה מה היקפה ולמה היא מתייחסת כל עוד לא נבדק כראוי חוזה החכירה על כל סעיפיו ולעיתים גם יש צורך לבחון עומק את החלטות רשות מקרקעי ישראל אשר מוסיפות הנחיות מעבר לאמור בחוזה.

במציאות הישראלית, בדרך כלל, גופים ציבוריים אינם מוכרים זכויות בעלות אלא רק זכויות חכירה, בראשם רשות מקרקעי ישראל (המנהל), עיריות ורשויות ציבוריות, כנסיות והקדשים.

חוזי ותנאי החכירה שונים מגוף לגוף ויש להיזהר מללמוד גזירה שווה ממוסד אחד למשנהו.

במנהל למשל (רשות מקרקעי ישראל) נוהגים חוזי חכירה שונים למטרות ולייעודים שונים.
בחוזה השכיח מוגדרים: תקופת החכירה (49 שנה וכו’) מטרת החכירה – מגורים או תעשייה, או מלונאות וכו’, היקף הבנייה הנכלל בזכות החכירה בהתאם לתוכנית בניין עיר מסוימת, הוראות לגבי דרך הארכת תקופת החכירה, ודמי החכירה שמשולמים או שולמו מראש לכל תקופת החכירה (דמי היוון).

 לכן כאשר רוכשים זכות חכירה מהמנהל מקבלים “חבילת זכויות” מוגדרת.

במידה שהיזם / רוכש מבקש לחרוג מחבילת הזכויות – לדוגמה, הוא רוצה להגדיל באזור תעסוקה את זכויות הבנייה, אזי הוא יחוייב על ידי המנהל בדמי היתר, בדרך כלל בשיעור 31% משווי זכויות הבנייה הנוספות, ובנוסף צפוי להיות מחויב על ידי הוועדה המקומית לתכנון בהיטל השבחה על אותה הגדלת הזכויות בשיעור 50% מעליית השווי.
דהיינו, סך הכל 81% מעליית השווי. היזם יאלץ  “להסתפק” ברווח של 19% בלבד על יוזמת הגדלת זכויות הבנייה. זאת, למרות שהיה מלכתחילה בידו חוזה מהוון!

יזם זכור: אתה לא בעלים, אתה בסך הכל חוכר מוגבל בחבילת זכויות.

נביא עוד דוגמא למגבלה של חוזה חכירה – כדי להאריך את זכות החכירה לתקופה נוספת של 49 שנה, בד”כ דורש המנהל תשלום של 13.65% משווי הקרקע. האם זה המצב תמיד? בכל חוזה חכירה? ממש לא! תלוי מי הבעלים המחכיר. למשל, בעלים (חוכרים) של נכסים באזורי תעסוקה ותעשייה בתל אביב, שחכרו מהעירייה את הנכסים שלפני 60 שנה ושילמו את דמי החכירה ועלויות הפיתוח מראש, נדרשים כיום בעת הארכת תקופת החכירה ל -49 שנים נוספות לסכום בשיעור 91% משווי הקרקע. כלומר, הם למעשה רוכשים מחדש את הקרקע בשווייה המלא.

* לאחר הליכים משפטיים הגיעה העיריה במקרה הנ”ל לפשרה על תשלום בשיעור 65% משווי הקרקע.

ראה הוזהרת – לכל גוף ציבורי נהלים וחוזים משלו, המילה חכירה אינה מגדירה את היקף הזכויות.

כדי לחדד את הזהירות הנדרשת לעריכת עסקאות בזכויות חכירה בקרקעות מנהל, אציג מקרה שהוא שכיח במציאות הקיימת בשוק הנדל”ן:

רחוב יגאל אלון היה ידוע במשך העשורים הראשונים להקמת המדינה כרחוב של מפעלים גדולים, כגון: הארגז, אמקור, המוסך המרכזי של מכשירי תנועה וכו’.

במשך שנים שינה האזור את צביונו. התב”ע שסיווגה את האזור לתעשייה שונתה והאזור הפך לאזור תעסוקה, משרדים ומגדלים של עד 40 קומות.

מפעל פלוני חכר מהמנהל / קק”ל לפני עשרות שנים מגרש בייעוד תעשייה, כאשר התב”ע התירה בנייה בצפיפות של 150%. במשך השנים חוזה החכירה הוון (כלומר, אין צורך לשלם דמי חכירה שנתיים, אלא, הכל שולם מראש).

לאור עליית ערך הקרקע, החליט החוכר להעתיק את המפעל לאזור תעשייה מחוץ לעיר שבו הקרקע זולה. המגרש בתל אביב הועמד למכירה.

מבירור כל הנתונים המתייחסים למגרש, עולים הפרטים הבאים:

1. הזכויות הנמכרות הן זכויות חכירה בכפוף לחוזה חכירה מהוון שעל פיו, הייעוד לתעשייה וזכויות הבנייה 150% בלבד.

2. התב”ע החדשה מאפשרת מגדל משרדים בהיקף בניה של 500%.

3. החוכר אמנם מחזיק בחוזה מהוון. ברם, זכויותיו המהוונות הם בהתאם לחוזה הקיים, דהיינו לתעשייה, עם זכויות בנייה ל -150%.

4. כדי לקבל חוזה חכירה חדש בהתאם לתכנון החדש, יש לשלם למנהל דמי היתר, ולוועדה המקומית לתכנון ובניה (לעירייה) היטל השבחה.

5. שווי המגרש בייעוד תעשייה בלבד על פי התכנון הקודם 35,000,000 ₪.

6. שווי המגרש בייעוד החדש למגדל משרדים 190,000,000 ₪.

חישוב התשלומים יהיה באופן רעיוני כדלקמן:

חישוב דמי ההיתר (למנהל)

שווי בייעוד החדש                              190,000,000 ₪

שווי בתכנון הקודם                               35,000,000 ₪

שווי זכויות החכירה 91%                    31,850,0000 ₪

עליית שווי הזכויות                           158,150,0000 ₪

דמי היתר 1/3 (במעוגל)                        52,717,000 ₪

חישוב היטל השבחה (לעירייה)

שווי בייעוד החדש                                190,000,000 ₪

שווי ביעוד הקודם                                   35,000,000 ₪

השבחה                                              155,000,000 ₪

היטל השבחה 50%                                77,500,000 ₪

סה”כ התשלומים הנדרשים לקבלת זכויות החכירה בכפוף לייעוד החדש 130,217,000 ₪ מתוך שווי כולל של 190,000,000 ש”ח, המהווים 68.5% מהשווי הכולל.

המשמעות היא ששווי זכויות החכירה של המוכר, בכפוף לחוזה הקיים (לתעשייה), לנכס במצבו IS-AS הוא כ- 59,783,000 ₪ בלבד (כ- 31.5% משווי המגרש החדש לבניית מגדל משרדים).

זאת עוד לפני תשלום מס שבח לרשות המיסים, עקב עליית השווי מיום הרכישה לפני עשרות שנים ועד ליום המכירה.

מסקנה – הפער בין שווי זכות בעלות לשווי זכות חכירה עשוי להיות גם בהבדל של עשרות אחוזים ויש להביא זאת בחשבון מראש בעת ביצוע עסקה.

כמובן שניתן ולעיתים רצוי לערער בהליכים התאימים כנגד כל המיסים וההיטלים שדורשות הרשויות – תשלומים לרשות מקרקעי ישראל, היטל השבחה ותשלום מס שבח. את כל הנ”ל ניתן לעיתים רבות להפחית בצורה מקצועית, אך על כך נדבר בפעמים אחרות.