מה זה נכס “לא חוקי”? ממה צריך להיזהר והיכן דווקא יש הזדמנות להרוויח

קישור לרישום למועדון המקצוענים

הינה מקרה מדהים שנתקלנו בו – יורש של דירה בתל אביב, בקומת גג, מכר אותה בסכום מפתיע של כמיליון ש”ח בלבד. מדובר בדירה שעל פניו היתה שווה כארבעה מיליון שקלים.

כאשר פרטי העסקה הגיעו לידינו, בחנו אותה וניסינו להבין מה קרה? מדוע המחיר היה כל כך נמוך? ולא מדובר חלילה בעסקה לא כשרה שבוצעה ב”שחור”…

הסיבה למחיר הזול היתה לדברי המוכר, כיוון שמדובר בנכס “לא חוקי”.

מה היתה כוונתו? הדירה היתה בנוייה ללא היתר.

נשמע אכן מצב חמור, האמנם? האם דירה ללא היתר בניה מהווה נכס “לא חוקי”? האם עד כדי כך שמחירה צונח בעשרות אחוזים לעומת דירה “חוקית”?

לא בדיוק, נסביר.

מה זה נדל”ן לא חוקי? האם בכלל יש דבר כזה? כשאנו עוסקים בנדל”ן או בלשון החוק – במקרקעין, עלינו ראשית לעיין בהוראות חוק המקרקעין.

כאן המקום לחדד, בעצם אף אחד לא קונה או מוכר נדל”ן, אף לא קונה או מוכר מקרקעין! אלא, העסקה המתבצעת היא מכירה של “זכויות” במקרקעין. כלומר, כשאנחנו קונים נכס, כל סוג של נדל”ן אנחנו קונים “זכויות” במקרקעין. זכויות קניינות שמוגדרות בחוק המקרקעין. זו יכולה להיות זכות בעלות, זכות חכירה לדורות או כל סוג של זכות משפטית אחרת שמוגדרת בחוק. את זה קונים! לא את החול בקרקע ולא את הבלוקים במבנה – אלא, את הזכות להשתמש בהם.

זאת אומרת, כאשר קובעים שנכס הוא לא חוקי, ראשית יש לבחון האם הזכות הקניינית היא חוקית.

אם אנחנו מדברים למשל על דירה בבית משותף, בתור מקרה פשוט, אז ראשית נבחן את הרישום בטאבו. אם מתברר שהדירה נשוא העסקה רשומה כתת חלקה בפנקס בתים משותפים (בטאבו), על שם אותו אדם שמוכר אותה, אזי על פניו מדובר ברכישה של זכויות חוקיות לחלוטין (!) זאת אומרת, יש בפנינו מקרקעין מוסדרים בטאבו ואף ברמה של רישום בפנקס בתים משותפים וזו הזכות הקניינית הכי מסודרת שניתן לקבל. אז בינתיים, הכל חוקי קניינית.

כעת, נבחן את היתר הבניה של הדירה. יתכן שכאשר נסתכל בהיתר הבנייה של הבניין, נראה שהדירה לא נבנתה כדין. זאת אומרת, יתכן שיש בה שטחים שבנויים בפועל אבל לא נמצא להם היתר בניה.

האם זה אומר שהנכס לא חוקי? נחזור ונדגיש, הזכויות הקניינות בנכס, שהן למעשה “הנכס” שנרכש, חוקיות לחלוטין. אבל… קיימת במקרה זה “בעית רישוי”.

מכאן גם ניתן להבין לאן תוליך אותנו הבדיקה הבאה: נשאלת השאלה, האם אותה “בעית רישוי” ניתנת לפתרון או לא?

אם יש בפנינו נכס שמבחינה קניינית הוא חוקי, כלומר הרישום בטאבו כראוי, אבל היתר הבנייה לא משקף את השימוש שנעשה בפועל או את היקף הבינוי שקיים בפועל, עדיין יתכן שניתן להתיר את הבינוי/שימוש – לרוב נגלה שהבינוי אמנם ללא היתר, אבל תואם לחלוטין את הוראות תכנית בנין עיר שחלה על הבנין וכל מה שצריך זה פשוט לבקש היתר בנייה. זוהי פרוצדורה פשוטה יחסית ובוודאי שלא מצדיקה הפחתה גדולה בשווי הנכס.

לחילופין, יתכן שמדובר בשטחים ללא היתר שאינם תואמים את התב”ע הקיימת ועל מנת להכשיר אותם, צריך וניתן ליזום תב”ע נקודתית. גם זה פתרון שאמנם מפחית בשווי הנכס, אבל לא שולל אותו לחלוטין.

ומאידך, קיימים גם מקרים שבהם אין שום דרך להתיר את השטח שנבנה ללא היתר – הוא אינו תואם את התב”ע החלה על הבנין וגם הועדה המקומית לא מאפשרת ליזום תב”ע חדשה נקודתית משיקולים כאלו ואחרים. ועדיין, לעיתים כאשר מדובר בשטח, ללא היתר, שקיים בפועל שנים רבות, ללא שום אכיפה מצד הרשות המקומית וללא דרישה בפועל להרוס אותו, קיימות פרוצדורות “יצירתיות” בחוק שמאשררות במידה מסויימת את המצב הקיים ומאפשרות את המשך השימוש כל עוד לא מבוצע בו שינוי חיצוני.

כך או כך, חשוב וצריך להבין ולזכור, כשאנו עוסקים בנדל”ן קיימות שתי רמות שונות של “חוקיות”:

יש את הרמה הבסיסית הקניינית – האם הזכויות הקניינות מוסדרות כראוי מבחינה רישומית. זה הדבר אולי הכי חשוב, כי את זה למעשה קונים, את “הזכויות”.

ויש את הרמה השניה, הרישוית – האם השימוש בנכס והיקף השטחים הבנויים בו תואמים את היתר הבניה או לא. ואולי יותר חשוב מכך, האם ניתן להתיר את השטחים בדרך כזו או אחרת.

במקרה בו נתקבלו בדירה שנמכרה במחיר של 1 מיליון ש”ח במקום 4 מיליון ש”ח, היה מדובר בדירה שמהווה תת חלקה רשומה בטאבו כראוי – כלומר, היא חוקית! ואפילו חלק מהשטח שלה היה בנוי בהיתר. אלא, שהיה לה גם שטח נוסף שנוצר עקב הרחבת הדירה לפני שנים רבות, ללא היתר (השטח נבנה על גג הבנין שהיה צמוד לדירה בטאבו).

המוכרים והקונה סברו שהדירה לא חוקית… אבל אנו בדעה כי הדירה בעקרון חוקית (!) הזכות הקניינית חוקית, אבל יש בעיית רישוי. ובמקרה הנדון, לא היתה גם שום מניעה להתיר את השטח הנוסף בפרוצדורה פשוטה של הוצאת היתר, מתוקף תב”ע חדשה שאושרה באזור לאחרונה.

השטח היה הופך לשטח תקין לחלוטין, מותר לחלוטין.

 הקונה טען כנראה שיש בעיה מהותית, שאמנם שטח הדירה הבנוי בפועל הינו כמאה מ”ר, אבל רק כשלושים מ”ר “חוקיים”, רק שלושים מ”ר בנויים כדין בהיתר וכל שאר הדירה זה “עבירות בנייה” שאינו מוכן לשלם בעדן.

לכן הוא קנה את הדירה במחיר מציאה.

המוכר שלא היה מספיק מודע להיבטים הללו, קיבל עליו את הדין ומכר את הדירה במחיר לא ריאלי לחלוטין וחבל.

שימו לב והיזהרו,  להגדרה “חוקי”  או “לא חוקי” יש רמות שונות ויש פרשנות רחבה לדברים והשלכה מהותית על השווי הריאלי.