מחבר: ברירת המחדל של האתר

איפה מתחבאות זכויות בניה נוספות ששוות מיליונים?

איפה מתחבאות זכויות בנייה בתוך העיר?
אנשים קונים נכסים להשקעה – מגרשים, בניינים, חלקים מבניינים וכו’, בין היתר, במטרה ליזום תכנית בנין עיר נקודתית (תב”ע), להגדיל ולהוסיף זכויות בניה ולהשביח את הנכס משמעותית.
אז איך יודעים מראש איפה אפשר יהיה להגדיל את זכויות הבניה ואיפה אי אפשר?

איך תשלמו פחות כסף לרשות מקרקעי ישראל ומתי הכי כדאי לרכוש את הבעלות בקרקע?

מתי כדאי לרכוש בעלות מרשות מקרקעי ישראל?
אנשים רבים מחזיקים בחכירה נכסים וכיום בחלק מהמקרים ניתן לפנות לרמ”י ולרכוש את מלוא הבעלות בנכס – לשם כך לעיתים נדרשים לשלם סכומי כסף גדולים.

האם זה כדאי? הרי מה כבר ההבדל בין לקבל את הבעלות “לצמיתות” או להשאר בתור חוכר שזכאי להחזיק בנכס עוד עשרות שנים? (וסביר שגם בתום התקופה הרשות תבצע הארכה לתקופה נוספות במחיר מוזל).

מבחינת חישוב כלכלי גרידא, ההבדל הוא לא גדול. אבל, יש פעמים שכדאי מאוד לרכוש את הבעלות.

מה הקשר בין קבלת רשיון עסק לבין היתר בניה?

אחד התנאים לקבלת רישיון עסק הוא עמידה בדיני התכנון והבניה.
ישנם עסקים רבים אשר טעונים רישיון עסק אשר לא קיבלו רישיון בשל אי עמידה בדינים אלו.
התאמת העסק לדיני התכנון והבניה כרוכה הן בהתאמתו לתב”ע והן בהתאמתו להיתר הבניה לאותו נכס ספציפי בו ממוקם העסק.

כאשר העסק אינו תואם את היתר הבניה שניתן למבנה יידרש היתר לשימוש חורג, אשר לא בהכרח יינתן, ואם יינתן, יהיה הדבר כרוך בעלויות לא מבוטלות לבעל העסק.

מה הטקטיקה והתזמון הנכונים להגשת התנגדות לתכנית וטבלאות איזון?

מתי כדאי להגיש התנגדות לתוכנית שכוללת טבלאות איזון, טבלאות איחוד וחלוקה?

פעמים רבות, בעלי קרקע בודקים תכניות שמצויות בהכנה וכוללות טבלאות איזון ושוקלים להגיש התנגדות מסויימת לטבלאות.
זאת, במטרה לשנות את הקצאת המגרשים/זכויות שצפוייה להקבע להם.

בדרך כלל, נושא ההתנגדות נבדק וצף בשלב הפורמלי – כלומר בשלב שבו התכנית מופקדת להתנגדויות

אבל, מבחינה טקטית, שלב זה לעיתים מאוחר מידי…

לפעמים בנסח טאבו מסתתרים מיליוני ש”ח! אז מה צריך לחפש?

כל מי שמתכונן לבצע עסקת נדל”ן – למשל רכישת דירה בבית משותף, מוציא נסח רישום בטאבו ובודק שהכל רשום בסדר. רואה שזכויות הבעלות/חכירה רשומות על שם המוכר, רואה אם יש משכנתא רשומות או הערות אחרות וכו’.

אבל לפעמים מפספסים את המשמעות הכלכלית שחבוייה ברישום בטאבו…

מוכרים בנין שלם או את זכויות בניה עליו? איך לחלק את התמורה בין הבעלים?

נניח שיש בניין – בית משותף רשום בטאבו, בבעלות של מספר שותפים. לכל שותף יש יחידה מסויימת רשומה בבנין.

כעת, נניח שאושרה תוכנית בנין עיר חדשה שמגדירה זכויות בנייה חדשות משמעותיות לבנין חדש/פרוייקט גדול וכל השותפים הבעלים מוכריים את כל הבניין ליזם ומקבלים בתמורה עשרות מיליוני ש”ח.
איך השותפים אמורים לחלק את הכסף ביניהם?
איך תמורת המכר מתחלקת?

שיטה פשוטה לקבל יותר זכויות בניה בתכנית חדשה

במסגרת הליך של שינוי ייעוד קרקע בתב”ע חדשה, פעמים רבות מבצעים “איחוד וחלוקה” ומכינים “טבלאות איזון”.

בהליך כזה מעריכים את שווי הנכס ב”מצב נכנס” וב”מצב יוצא” של כל אחד מהשותפים ביחס לכלל שווי התכנית, וכך נקבע האחוז של כל אחד בתכנית.

מן הסתם, ככל שהנכס שבבעלותי יוערך בשווי נכנס גבוה יותר ביחס ליתר השטחים שנכנסים לתכנית, אקבל יותר זכויות ב”מצב היוצא” בתוכנית.

אחד הדברים שבקלות אפשר לשפר בשווי ב”מצב הנכנס” זה במקרה של מושע.

התייחסות למסמך סיכום דיון מאת גב’ כרמית יוליס, המשנה ליועמ”ש לממשלה

ב- 1/12/2022 פורסם ע”י גב’ כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, מסמך סיכום דיון בנושא: “חבות בהיטל השבחה במימוש זכויות בדרך של מכר וההתייחסות לשווי הנובע מתחולתה של תמ”א 38 בחישוב שווי מצב קודם בשומת היטל השבחה”.

במסגרת המסמך, הציגה המשנה ליועמ”ש, בין היתר, את עמדתה בעניין אופן ההתחשבות בהשפעתה של תמ”א 38 על שומת השווי ב”מצב קודם” במסגרת שומות היטל השבחה בכלל ושומות לתכניות לפי סעיף 23 (כדוגמת תכנית רובע 3 ו-4 בת”א) בפרט.

אנו סבורים שעמדת המשנה ליועמ”ש מוטעית ביסודה וסותרת פסיקות והלכות מפורשות.

היטל השבחה לתכנית בעלת מנגנון “השמדה עצמית”

לעיתים מתאשרת תכנית בנין עיר חדשה על נכס, שמגדירה זכויות בניה ושימושים נרחבים, אבל מנגד, קובעת תנאי כי במידה וזכויות הבניה לא ינוצלו בתוך זמן מסויים, אזי התכנית תבוטל/זכויות הבניה יתפוגגו.

מדובר כמובן בסעיף דרקוני וקיצוני שנועד לתת תמריץ מאד ברור ליזם לממש את הבניה. בהקשר לכך, במאמר זה נדון בהיבט של היטל השבחה בגין תכנית שכוללת סעיף כזה.

איך להרוויח יותר כסף בשינוי יעוד קרקע בתכניות גדולות – למה לשים לב?

אנשים רבים רוכשים קרקעות חקלאיות בתור השקעה לעתיד. זאת מתוך ציפייה לשינוי יעוד אשר יתבצע במסגרת של תכנית איחוד וחלוקה. יש גם קונים של קרקעות במצב תכנוני מתקדם, ביעוד לא “חקלאי”, אלא כבר באמצע הליכי תכנון. מכל מקום, גם אלו וגם אלו, רוכשים (או מחזיקים בבעלותם מזה שנים) קרקע שהתכנון הסופי שלה טרם גובש.
בעניין זה נבקש להפנות את תשומת הלב להיבט מסויים.