מוכרים בנין שלם או את זכויות בניה עליו? איך לחלק את התמורה בין הבעלים?

קישור לרישום למועדון המקצוענים

נניח שיש בניין – בית משותף רשום בטאבו, בבעלות של מספר שותפים. לכל שותף יש יחידה מסויימת רשומה בבנין.

כעת, נניח שאושרה תוכנית בנין עיר חדשה שמגדירה זכויות בנייה חדשות משמעותיות לבנין חדש/פרוייקט גדול וכל השותפים הבעלים מוכריים את כל הבניין ליזם ומקבלים בתמורה עשרות מיליוני ש”ח.

איך השותפים אמורים לחלק את הכסף ביניהם?

איך תמורת המכר מתחלקת?

בעקרון, מדובר היה בשותפים שהיו בעלים של יחידות בבניין הקיים – כל אחד היה בעלים של יחידה מסויימת.

מי שקצת מצוי בנושא של רישום מקרקעין יודע שכאשר יש בעלות ביחידה (תת חלקה רשומה בטאבו), יש לבעליה גם חלק ברכוש משותף – אחוז מסויים.

עד לאחרונה, הכלל המשפטי המקובל היה ששיטת חלוקת התמורה במכירה של כלל הבנין היא בפשטות לפי החלק ברכוש המשותף. בטח אם מדובר במצב שמתכוונים להרוס את הבנין הישן. הכלל הפשוט הינו שכאשר הבנין נהרס, לכל אחד מבעלי תתי החלקות הקודמות יש חלקים במגרש הריק בהתאם לחלקו ברכוש המשותף שהיה רשום בטאבו.

על פניו זה נשמע הגיוני, אם כך, מה הבעיה?

לעיתים יש עיוות חמור בחלוקה של התמורה לפי החלקים ברכוש המשותף.

נניח שבבניין הקיים יש דירת גג ששטחה מאה מ”ר ושווי השוק שלה חמישה מיליון ש”ח ונניח גם שבבנין יש דירה בקומה הראשונה שגם היא בשטח 100 מ”ר והיא שווה רק שלושה מיליון ש”ח.

אם כך, השווי היחסי של כל בעל דירה מתוך כלל הבנין שונה לחלוטין – השווי שלו ב”שותפות” שונה, אבל, מבחינת הרישום של החלקים ברכוש המשותף, מדובר בחלקים זהים (!!!) זאת, כיוון שהרישום בטאבו הוא לפי יחסי השטחים הבנויים. השטחים של שתי הדירות הנ”ל זהים, ולכן החלק ברכוש המשותף שלהן הוא זהה.

אבל כאמור, השווי של כל אחת מהדירות שונה. מה עושים?

בעניין זה בדיוק נתקבלה הלכה ע”י ביהמ”ש העליון – הלכת בית מרכזים (רעא 6898/16 עזבון המנוח שלמה אהרוני ז”ל נ’ עופר מרכזים בע”מ).

בהלכה זו נקבע כי קיימות סיטואציות מסויימות בהן נכון לחלק את תמורת המכר בין בעלי כלל היחידות בבנין, |לפי יחסי השווי שלהם ולא לפי יחסי השטחים – כלומר, לא לפי החלק ברכוש המשותף הרשום בטאבו!

להלכה זו קיימת השפעה במגוון רחב של מקרים וצריך לתת את הדעת בעניין, הן בהקשר של חלוקת תמורה בעסקאות נדל”ן, הן בהקשרי מיסוי – היטל השבחה/מס שבח (שבהם קיימת חשיבות להיקף “זכויות בניה” קיימות/עתידיות שמשוייכות לבעל היחידה) והן בהכנת תכניות בנין עיר חדשות באזורים שכוללים מבנים ישנים קיימים.

מנסיוננו, גם כיום, בחלוף מספר שנים מקביעת ההלכה, רשויות רבות עדיין מתבלטות לגבי אופן הישום שלה במקרים שונים והנושא נתון לשיקול דעת, דיונים וויכוחים רבים.

הנושא עוד יותר “מסתבך” במצב בו למשל קיים בעלים של יחידה שטוען שהיא יקרה יותר מיחידה אחרת בבנין (למרות ששטחן זהה), אולם בעל היחידה הזולה עשוי לטעון מנגד, כי שווי היחידה כלל לא רלבנטי אם ממילא הקונה שרוכש את כלל הבנין מתכוון להרוס אותו, כך שלא באמת “אכפת” לקונה מה שווייה של יחידה כזו או אחרת, אלא הוא משלם תמורה שפשוט משקפת את כלל זכויות הבניה במגרש החדש שיווצר לאחר הריסת הבנין. הדבר נכון בוודאי אם מראש מדובר היה בבניין ישן ש”השימוש המיטבי” בו הוא הריסתו והקמת בנין חדש. כמו”כ עשוי בעל היחידה הזולה לטעון כי בעל היחידה היקרה מראש שילם עבורה מחיר ששיקף, בין היתר, את העובדה כי בעתיד לכשיהרס הבנין הוא יהא זכאי לקבל תמורה/זכויות בניה רק לפי החלק הרשום ברכוש המשותף, כך שהוא לא “מפסיד” כלום ולא “רכש” מעולם זכויות מעבר לחלק היחסי הרשום בטאבו…

נחדד כי בהלכת בית מרכזים, הסיטואציה היתה מעט “ייחודית” כיוון ששם מדובר היה במקרה שהבניין נשרף ונהרס והוחלט למכור אותו במצבו, לקבל כסף ולחלק אותו בין הבעלים. אולם, מלכתחילה, אלמלא השריפה, לא היתה הצדקה להרוס את הבנין והשווי האובייקטיבי שלו היה כבניין בנוי – זה היה השימוש המיטבי בו (בניגוד למקרה של מכירת בנין ישן שכבר “מועמד להריסה”).

במקרה של בית מרכזים, התמורה חולקה בין הבעלים בהתאם ליחסי השוויים של היחידות, כיוון שבעקרון היה רצוי להקים את הבנין מחדש ואז כל בעלים אמור היה לקבל חזרה את היחידה שהיתה לו לפי שווייה כבעבר.
הואיל והבנין לא הוקם אלא נמכר, ניתנה לכל בעלים תמורה לפי השווי היחסי שלו ולא לפי החלק ברכוש המשותף הרשום בטאבו.

אבל, אם נניח שמדובר היה בסיטואציה שמדובר מראש בבנין ישן והורסים אותו (כי ממילא הוא לא שווה כבר כלום במצבו), אזי מה רלוונטי שיש בו דירה/יחידה יקרה או זולה?  

זו דילמה לא פשוטה וכדאי לשים לב לדבר ותלוי באיזה צד בויכוח אתם נמצאים – האם אתם הבעלים של החלק הזול או החלק היקר?

אגב, כל הנ”ל רלבנטי גם למקרה שאין עדיין רישום של בית משותף בטאבו, אבל מדובר בבנין שניתן עקרונית לרישום כבית משותף (למשל במקרים של בנין רשום על שם חברת גוש-חלקה, במושע עם הסכמי שיתוף/חכירה וכו’).