איך להשקיע נכון בדירות מגורים עם זכויות בניה נוספות

קישור לרישום למועדון המקצוענים

פעמים רבות, כאשר רוצים להשקיע בדירות בצורה קצת יותר מתוחכמת,  קיימת נטייה לחפש דירות שכוללות זכויות בנייה נוספות שטרם נוצלו.
אחת הסיטואציות הנפוצות נוגעת לרכישת דירה בקומה עליונה עם גג צמוד ו”זכויות בניה” עליו.
במקרה כזה חשוב לשים לב לעובדה ש”הצמדת גג” אינה זהה ל”הצמדת זכויות הבניה בגג”. אם מישהו קונה דירה עם “גג צמוד” הוא יכול רק להחזיק בגג, כלומר, להשתמש בו, ולא יותר מכך!
למשל, הוא יכול לשים כיסא נוח להשתזף -אין בעיה. הוא גם זכאי לא לתת לאף אחד להיכנס לשטח הגג – אין בעיה גם עם זה. הגג צמוד לו, אבל… זה לא אומר שזכויות הבנייה צמודות.
להיפך! זה אומר שלא. כלומר, כל עוד לא יהיה רשום במפורש בתקנון הבית המשותף או באיזשהו הסכם שיתוף של הבניין, באופן מפורש, שזכויות הבנייה צמודות לגג הזה, אזי אין לבעלים של הגג זכויות בנייה.

לאותו אדם שקנה את הדירה שצמוד לה הגג, אין אפילו זכויות לבנית חדר יציאה לגג מהדירה שבבעלותו. אפילו שחוץ ממנו אף אחד מהשכנים לא יכול לבנות חדר כזה (שיוצא מהדירה שלו). זה אמנם משהו שרק בעל הדירה העליונה יכול לעשות ועדיין זכויות הבנייה לא שלו. הוא יצטרך לקנות אותן מיתר הדיירים או להסתדר איתם בדרך אחרת.

לכן חשוב מאוד לשים לב לנקודה הזאת.

יחד עם זאת, קיים בכל זאת “טריק” קטן, לפחות בנוגע לבניית חדרי גג – אמנם, נכון לקבוע משפטית שבמצב בו קיימת רק הצמדה של הגג ולא הצמדה של זכויות בניה, אזי הבעלים זקוק להסכמת כלל דיירי הבנין ונדרש למעשה לרכוש את הזכויות מהם. אבל, בחלק מהועדות המקומיות לתכנון ובנייה, כאשר בעל הדירה העליונה מבקש לבנות חדר יציאה לגג, כלומר, להרחיב באופן זה את דירתו שלו והועדה רואה שקיימת הצמדה של הגג, אזי  יש פעמים שמבחינת הועדה המקומית אין מניעה לתת לבעלים היתר.

ככלל, כאשר ועדה מקומית נדרשת לתת היתר בניה, עליה לבחון האם יש למבקש ההיתר זיקה/בעלות לשטח המבוקש להבנות. לעיתים עצם הצמדת הגג מספיקה מבחינת הועדה המקומית בכדי לצאת ידי חובה ולהתקדם עם מתן ההיתר. זאת כאמור, מבלי לדרוש חתימה של יתר הדיירים על ההיתר.

הועדה המקומית (ואפילו ועדת הערר) לא רואה את עצמה כגורם שאמור להכריע בדילמות קניניות ומתקדמת הלאה.
במצב כזה נוצרת לפעמים  מציאות חוקית מוזרה – בעלים של דירה עם גג צמוד שזכויות הבנייה לא שלו, פונה לוועדה המקומית ומבקש היתר בנייה. הוועדה המקומית רואה שצמוד לו הגג וכיוון שהיא לא גוף שיפוטי בנושאי קנין, היא לא מתחילה לחקור דברים: “יש לך הצמדה של גג? יופי, בא נתקדם עם ההיתר. בא ניתן לך את ההיתר בלי לבקש חתימות של שאר הדיירים”.
וכך הבעלים יקבל היתר והוא יכול לבנות ויכול לעשות הכל מבחינת דיני התכנון והבנייה.

אגב, עפ”י החוק, הבעלים גם ידרש לעיתים לשאת בתשלום היטל השבחה מלא (!) כלומר, לא עפ”י חלקו ברכוש המשותף, אלא כאילו באמת כל זכויות הבניה צמודות לו (אפילו שהן לא).

אבל, הנ”ל לא באמת פותר לבעלים את הבעיה, כי כל אחד ואחד מהדיירים יכול לפנות למנהל בתים משותפים (שהוא  בעצם הגורם הרלוונטי לדיון בהיבטים הקניינים) ולטעון כנגד הבעלים שבונה ומנצל זכויות בניה שאינן שלו ולאכוף עליו בדרך הזאת את החוק.

לכאורה קיימת אסימטריה בין חוק התכנון והבניה לחוק המקרקעין וזו אכן חוסר התאמה שאנחנו נתקלים בה בהרבה מקרים.

לסיכום, חשוב לשים לב טוב טוב, כשקונים/מוכרים שטח בנוי בבניין משותף שכולל זכויות בנייה נוספות שטרם נוצלו, חייבים לבדוק את תקנון הבית המשותף – מה רשום בו (ואם אין תקנון בית משותף, אז את הסכמי השיתוף או הסכמי חכירה צולבים או מסמכים קנייניים אחרים).

אם לא רשום במפורש שיש זכויות בניה צמודות לנכס, אזי הזכויות לא שייכות לו, גם אם יש הצמדה של גג וגם אם הן צמודות פיסית ויכולות להיות מנוצלות רק ע”י בעל הנכס.