זהירות – בדוק היטב לפני רכישת נדל”ן
נכון למועד כתיבת שורות אלו, בשנת 2022, שוק הנדל”ן רותח! קונים פוטנציאלים עוד לא מספיקים להחליט אם הם רוצים לרכוש את הנכס והאם המחיר מתאים להם, וכבר מגיע קונה אחר, מוסיף מספר אחוזים למחיר המבוקש והינה פספסתם עוד עסקה טובה. בפעם הבאה כדאי לרוץ מהר לסגור, אין זה למחשבה מיותרת! האמנם? לא כך הדבר, יפה זהירות מראש כי אחרת אתה עלול להפסיד סכומים ניכרים.
אז מה עליך לעשות?
איך בודקים כדאיות של השקעה בקרקע חקלאית? זה הדבר הראשון שחשוב לדעת…
השקעה בקרקע חקלאית היא נושא שמעניין אנשים רבים וניתן לדון בו בהרבה מאוד אספקטים.
קיימים היבטים רבים שצריך לבדוק לבחינת כדאיות השקעה בקרקע כזו ובמאמר זה נתמקד באחד הקריטריונים המרכזיים.
איך סדר פעולות נכון יכול להקטין היטל השבחה ב- 100%
היטל השבחה זהו סוג של מס וכמו כל מס, יש “תכנון מס” ולפעמים סדר פעולות מסויים מביא לתוצאת מס אחרת לעומת סדר אחר של פעולות, למרות שבשני המקרים מדובר על אותו דבר.
שלושת השלבים להפקעת קרקע
נניח שיש בבעלותי קרקע, סתם עומדת ריקה.
יום אחד אני מגיע למקום ורואה טרקטורים סוללים כביש – האמת היא שאם הגעתי ליום הזה, זה כבר בעיה וזה כנראה קצת מאוחר מידי בשביל לקבל את כל הפיצויים עבור הפקעה השטח.
אם כך, מהם כל השלבים שצריך לעבור כדי לא לפספס שום רכיב פיצוי?
האם מותר לרשויות להפקיע ל”צרכי ציבור” עד 40% משטח קרקע, ללא תשלום פיצויים?
בהתאם לסעיף 190 (א) (1) לחוק התכנון והבניה, עקרונית ניתן להפקיע לצרכי ציבור עד 40% משטח הקרקע ללא תשלום שום פיצוי.
האמנם גם כיום לאחר שנחקקו כבר מזמן חוקי יסוד להגנת הקניין, עדיין ניתן להפקיע עשרות אחוזים מקרקע ללא פיצוי על בסיס חוקים שנחקקו לפני למעלה מ- 50 שנה (ואפילו לפני קום המדינה)?
איך לקבל שומת היטל השבחה נמוכה מראש – טיפ מס’ 1
אז איזו פעולה לא לעשות לפני הטיפול בהיטל ההשבחה?
דבר ראשון, לא לחתום על חוזה מכר!
ערעור על היטל השבחה – באיזה הליך כדאי לבחור? שמאי מכריע או ועדת ערר?
במאמר זה נעסוק בנושא שהוא לכאורה טכני אבל מאוד חשוב – איך מגישים ערעור על שומת היטל ההשבחה?
בעקרון את הליכי הערעור מגישים ומנהלים אנשי מקצוע מטעם בעלי הנכס (שמאי מקרקעין ו/או עו”ד) והם אלה שקובעים את סוג ההליך הרצוי, אבל מאוד חשוב שגם בעל הנכס ידע ויבין את התהליך, אחרת הוא עלול לפספס כמה הזדמנויות.
האם מחיר עסקה יכול להשפיע על גובה היטל השבחה?
פעמים רבות בסמוך לאחר תכנית משביחה חדשה מתבצעת עסקה בנכס והוא נמכר במחיר מסויים.
על פניו, מחיר העסקה אמור לשקף את שווי הנכס במצב החדש.
יחד עם זאת, לא מתמיד הועדה המקומית לתכנון ובניה מעריכה את שווי הנכס ב”מצב חדש” באופן זהה למחיר העסקה ולפעמים שומת שווי הנכס גבוהה יותר מהמחיר הקונקרטי שנקבע בעסקה בין הצדדים בשוק החופשי.
הכיצד? האם הדבר חוקי? האם נכון לגבות היטל השבחה עבור רווח “תיאורטי” שלא באמת נוצר לבעלים שמכרו את הנכס?
השפעת “מטלות ציבוריות” על גובה היטל השבחה
איך להביא בחשבון “מטלה ציבורית” במסגרת חישוב היטל השבחה – האם ניתן לקזז את עלות המטלה באופן ישיר מההיטל או רק מההשבחה הגולמית. גלעד המאירי – כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין מנתח את ההיבטים הכלכליים ומסביר את התיזות המשפטיות השונות בועדות ערר, ביהמ”ש המחוזי והעליון.
איך להפחית את היטל ההשבחה ב- 100% – האם יש להביא בחשבון את השפעת תמ”א 38 על שווי הנכס בעת חישוב היטל השבחה
מזה מספר שנים קיימת מחלוקת בין הועדה המקומית ת”א לבין בעלי דירות, לגבי אופן חישוב היטל השבחה בעת מכירת דירות בבניינים ישנים.
מחלוקת זו עולה פעם אחר פעם בנוגע ל”תכניות הרובעים” בת”א שבגינן דורשת הועדה המקומית בד”כ היטלי השבחה בסכומים של מאות אלפי ₪ עבור כל דירה.