איך להפחית את היטל ההשבחה ב- 100% – האם יש להביא בחשבון את השפעת תמ”א 38 על שווי הנכס בעת חישוב היטל השבחה

כיצד ניתן להפחית שומות היטל השבחה באופן מלא והאם יש להביא בחשבון את השפעת תמ”א 38 על שווי הנכס בעת חישוב היטל השבחה.

מזה מספר שנים קיימת מחלוקת בין הועדה המקומית לתכנון ובניה ת”א לבין בעלי דירות, לגבי אופן חישוב היטל השבחה בעת מכירת דירות בבניינים ישנים.

 

מחלוקת זו עולה פעם אחר פעם בנוגע ל”תכניות הרובעים” בת”א שבגינן דורשת הועדה המקומית בד”כ היטלי השבחה בסכומים של מאות אלפי ₪ עבור כל דירה.

ניתן לסכם את סלע המחלוקת בשאלה: האם יש להביא בחשבון בעת חישוב שווי הנכס ב”מצב הקודם” את השפעתה של תמ”א 38 על שווי הנכס?

 

למי שאינו בקיא, נסביר בקצרה כי “תכניות הרובעים” הן תכניות שלמעשה מיישמות במידה רבה את הוראות תמ”א 38 בצורה יותר מפורטת ולכאורה מקנות לבעלי הדירות זכויות בניה בבנין במתווה דומה למוגדר בתמ”א 38.

היטל ההשבחה מחושב באופן הבא:

ב”מצב חדש”, הועדה המקומית קובעת את שווי הנכס, ע”י הערכת שווי מלוא זכויות הבניה האפשריות לניצול בבניין עפ”י תכנית הרובעים והכפלה בחלק היחסי של הדירה הנמכרת מתוך כלל  הבניין.

וכיצד מחושב השווי ב”מצב הקודם”?

לשיטת הועדה המקומית ת”א, במצב הקודם השווי הוא “אפס”, אין זכויות בניה! לדעתה, טרום תכנית הרובעים לא קיימות לבנין זכויות בניה בכלל.

אם נדייק, הועדה המקומית ת”א לא באמת סבורה כי טרום אישורה של תכנית הרובעים לא היו זכויות בניה נוספות לבנין. אלא, שזכויות אלו הן זכויות מתוקף תמ”א 38 ומדובר בזכויות בניה שטרם הוקנו ספציפית לבניין. כל עוד לא ניתן להן היתר בניה קונקרטי ע”י “יזם תמ”א” הן “מרחפות/צפות” על פני כל הבניינים הישנים ברחבי המדינה (שעומדים בקריטריונים).

 לשיטת הועדה המקומית, הואיל ומדובר בזכויות בניה “בלתי מוקנות” אזי אין להביאן בחשבון במסגרת שווי הנכס ב”מצב קודם”. וזאת, אפילו אם היתה לאותן “זכויות צפות” השפעה מהותית על השווי הקודם.

נחדד, הגישה של הועדה המקומית ת”א היא כי גם אם קיימת כבר ב”מצב הקודם” ציפייה לקבלת זכויות מתוקף תמ”א 38 (“פוטנציאל”) שמשפיעה על השווי הקודם ומעלה אותו (וכך מקטינה את הפער בין השווי הקודם לחדש ומצמצמת את ההשבחה), עדיין עפ”י דין (לכאורה) אין להביא בחשבון את ה”פוטציאל” הזה ויש להתעלם ממנו (גם אם הוא קיים בפועל במחירי השוק), ואת ההיטל יש לחשב ממצב בסיסי של “אפס זכויות”.

 

בפסק דין שניתן ע”י ביהמ”ש המחוזי עמנ (חי’) 33949-09-20 אהוד אברהם לביא נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, מיום 12.7.2021 נקבעה אמירה שתומכת לכאורה באופן מובהק בגישתה של הועדה המקומית ת”א.

 

פסק דין זה היכה גלים ורבים סבורים כי מדובר בפסיקה תקדימית שלראשונה קובעה עמדה ברורה בנושא ונותנת “רוח גבית” לועדה המקומית ת”א.

אך לא כך הדבר!

כפי שנציג במאמר זה, פסיקת ביהמ”ש המחוזי לא רק שאינה תקדימית (וקיימת גם פסיקה הפוכה), אלא, שהיא סותרת לחלוטין פסיקות מפורשות של ביהמ”ש העליון!

יתרה מכך, מזה שנים קיימות כבר פסיקות מפורשות “תקדימיות” של ועדת הערר ת”א (שנתמכות בהלכות ברורות) שקובעות את הגישה ההפוכה מזו של הועדה המקומית ת”א. כלומר, קובעות שכן צריך להביא בחשבון את השפעתה של תמ”א 38 על השווי במצב הקודם.

 

ראשית, נציג את עיקר פסיקת ביהמ”ש המחוזי “התקדימית” בעניין אהוד אברהם לביא נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, מיום 12.7.2021

במסגרת פס”ד ארוך ומנומק, סוקר כב’ השופט, סגן הנשיא רון סוקול, את הפסיקות וההלכות הנוגעות לאופן קביעת היטל השבחה וכמו”כ מנתח את הרציונל הכלכלי והחברתי העומד בבסיס קביעת ההיטל. לאחר כברת דרך ארוכה, מגיע כב’ השופט למסקנה מתבקשת וידועה זה מכבר, כי זכויות הבניה שהוגדרו בתמ”א 38 אינן “זכויות מוקנות” ותכנית תמ”א 38 לא מקנה זכויות קונקרטיות לאף נכס (הללו “יוולדו” רק במתן היתר בניה, אם וכאשר).

אלא, שעל אף קביעה זו, ממשיך ומקשה כב’ השופט:

“ניתן לכאורה לטעון כי אף שתכנית החיזוק לא הקנתה זכויות בנייה קונקרטיות בחלקה, הרי די בציפייה לאישורה של בקשה להיתר על פיה כדי להביא לעליית שווי המקרקעין במצב הקודם.”

זו אכן תמצית הטיעון שמצוי במחלוקת מזה שנים, האם נכון להביא בחשבון בעת חישוב השווי ב”מצב קודם” את הציפייה/הפוטנציאל שגלום בתמ”א 38, אפילו שאינה מקנה זכויות בניה ואינה קונקרטית. הרי גם לפוטנציאל יש ערך בשוק הנדל”ן ולעיתים אפילו ערך גבוה מאוד.

ומה דעתו של כב’ השופט על כך:

“על כך יש להשיב כי ציפייה כללית אינה מספקת לצורך קביעת שווי במצב קודם, שהרי אם תתקבל הטענה, המשמעות היא העלאת שווי כל המקרקעין ברחבי ישראל שבהם נבנו מבנים שלא על פי הוראות תקן 413.”

נתעכב לרגע על הקביעה הנ”ל ממנה למדים כי הבעיה של בית המשפט עם התחשבות בגורם הציפייה היא לא שהדבר אינו נכון מבחינה עובדתית וכלכלית בשוק ולא שהדבר לא יביא לגביית מס אמת, אלא, דווקא בגלל שהדבר נכון והוא עלול חלילה לגרום ל”הפחתת היטל רוחבית” בכל המדינה. 

בכל הכבוד, ביהמ”ש לא צריך לשים עצמו בנעלי הרשות המבצעת – שר האוצר, ולדאוג חלילה כי פרשנות של המציאות כפי שהיא בפועל תביא לירידה בגביית מיסים…

 

מכל מקום, להלן הטיעון המשפטי המהותי שעליו נסמך כב’ סגן הנשיא סוקול בפסיקתו:

“יתרה מזו, הלכה היא כי ציפייה כללית שאינה קונקרטית אינה מספקת כדי להצדיק העלאת שווי מקרקעין לצרכי היטל השבחה או לפיצוי בגין פגיעה (ראו והשוו בר”מ 10212/16 דלי דליה ואח’ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה (1/4/2020)).”

אם כן, זהו הנימוק – כאשר מדובר בציפייה כללית בלבד, ואפילו אם יש לה השפעה על שווי השוק ב”מצב קודם”, אזי, מבחינה משפטית נורמטיבית, אין להתחשב בה וכך קבע כבר ביהמ”ש העליון ב”הלכת דלי דליה”.

אלא, שביהמ”ש העליון באותו הלכה שעליה נסמך ביהמ”ש המחוזי, קבע בדיוק את ההיפך!

ב”הלכת דלי דליה” אמנם נקבע כי אין להביא בחשבון ב”שווי קודם” מרכיב של ציפייה כללית, אבל, זאת רק במקרה שעוסקים בקביעת פיצויי פגיעה לפי סעיף 197. לעומת זאת, ביהמ”ש העליון קבע במפורש שהדבר אינו מתקיים בעניין קביעת “שווי קודם” במסגרת של היטל השבחה, ששם מתקיימים רציונאל אחר, מדיניות אחרת ומסורת פסיקתית ארוכת שנים שונה לחלוטין.

ונדגיש שוב (!) הקביעה שנאמרה ע”י ביהמ”ש המחוזי: “הלכה היא כי ציפייה כללית שאינה קונקרטית אינה מספקת כדי להצדיק העלאת שווי מקרקעין לצרכי היטל השבחה או לפיצוי בגין פגיעה” – פשוט שגוייה מיסודה!

נסביר, הלכת דלי דליה עסקה באופן קביעת פיצויים לפי סעיף 197 והתמקדה בגישה הראויה להעריך את שווי הנכס הנפגע טרום התכנית הפוגעת – את השווי ב”מצב הקודם”. 

השאלה שעמדה לדיון שם היתה, האם יש להביא בחשבון בשווי הקודם, גם השפעות של “ציפייה כללית”/”פוטנציאל” לשינוי יעוד. 

ביהמ”ש העליון קבע כי בניגוד להלכה הקיימת בעניין היטל השבחה, ששם צריך להביא בחשבון גם “ציפייה כללית”, בהסתמך, בין היתר, על הלכת לוסטרניק הידועה (רע”א 01/4487 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רחובות נ’ מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע”מ מיום 22.6.2003), אזי בנוגע לפיצויים לפי סעיף 197 יש לנהוג אחרת.

 

נביא את דברי ביהמ”ש העליון ב”הלכת דלי דליה” המדברים בעד עצמם:

“על מנת להבין את הדילמה ביחס להתחשבות במחיר השוק על כל מורכבותה יש להשקיף על המקום שניתן לו בתחומים נורמטיביים אחרים, שיש להם קרבת עניין לנושא שבפנינו, ויחד עם זאת, השיקולים החלים עליהם אינם בהכרח זהים. הכוונה היא לשאלת ההתחשבות במחיר השוק במסגרת דיני הפקעת מקרקעין ובמסגרת הדינים החלים על גבייתו של היטל השבחה.

…

לצורך חישוב היקף ההשבחה שהורעפה על אדם – מבוצע חישוב המשווה את ערך המקרקעין עובר לתכנון החדש לערך המקרקעין לפי התכנון החדש. בהקשר זה, ערך המקרקעין עובר לתכנון החדש כולל בתוכו גם את עליית השווי הנובעת מהציפיות לשינוי ייעוד. זהו הכלל שהנחה את פסק הדין בעניין לוסטרניק…

הדברים נתמכים אף בנוסחה של התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, המתייחסת במפורש ל”השבחה” כ”עליית שוויים של מקרקעין”.
…
“חרף הדמיון לכאורה במאטריה בין הסוגיות שהוצגו, ולצדה החתירה להרמוניה נורמטיבית, דומה שהגישה של מחיר השוק המבוסס על השיטה הרגילה של עסקאות השוואה אינה מתאימה לענייננו. ראשית, כפי שצוין לעיל, לשון החוק בחוקים שצוינו היא שונה בתכלית. הן פקודת הקרקעות והן התוספת השלישית מתייחסות במפורש לשוויים של מקרקעין. לא כך בענייננו. כמובן, זוהי רק נקודת ההתחלה. החשוב הוא ששיקולי המדיניות החלים על הסוגיות האחרות שונים הם בתכלית גם כן.

קל לפתוח דווקא בהשוואה לדיני היטל ההשבחה. אכן, בעניין לוסטרניק איזון של מכלול השיקולים הוביל למסקנה כי היה מקום להתחשבות בפוטנציאל תכנוני “כללי” באופן יחסי במסגרת עריכת השומה… אולם, תוצאה זו נבעה, בין היתר, מן השיקולים והתכליות העומדים ביסוד מוסד היטל ההשבחה. באותו הקשר, הגישה של התבססות על מחיר השוק היטיבה דווקא עם הנישום. חשוב לחזור ולהזכיר, כי התכליות העומדות בבסיס הסדר הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק הן שונות. כפי שציינתי בעבר, גם אם לכאורה מדובר בשני הסדרים המהווים ‘תמונת ראי’ זה של זה בכמה היבטים עקרוניים, הרי שהפסיקה כבר עמדה על כך שאין מדובר בהסדרים משלימים באופן מלא, ושלמעשה הם אינם סימטריים.” (כך מפי כב’ השופטת ד’ ברק-ארז)

ובהמשך:

“לצורך סעיף 197 לחוק, בעל הקרקע אכן יוצא נפסד לכאורה בשל אי ההתחשבות בפוטנציאל התכנוני, אך לצורך היטל השבחה, בעל הקרקע נמצא מרוויח בשל ההתחשבות בפוטנציאל התכנוני. בכך נוצר איזון מסוים, המבטא את התכליות השונות של כל אחד משני מנגנונים אלה.” (כך מפי כב’ השופט י’ עמית).

 

האמור לעיל שומט את הקרקע מקביעתו של ביהמ”ש המחוזי בעניין אהוד אברהם לביא נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, מיום 12.7.2021, אשר מסתמך על הלכת דלי דליה אולם גוזר ממנה בדיוק את ההיפך ממה שנאמר בה, לעניין היטל השבחה!

לא זו בלבד שפסה”ד של ביהמ”ש המחוזי שגוי בבסיסו, ואינו תואם את הלכות ביהמ”ש העליון, אלא, שהוא אף אינו מהווה “תקדים” בתחום ואינו יכול להיחשב כ”פסיקה מנחה”.

 

בפסק דין אחר של ביהמ”ש המחוזי מיום שניתן ביום 27.10.2019 בעמנ (ת”א) 19341-04-19 ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ’ ב. דייניש בע”מ, נקבעה על ידי ביהמ”ש עמדה שלכאורה תומכת בגישתה של הועדה המקומית ת”א בעניין “שווי קודם”, אולם אבחנה נכונה של דברי ביהמ”ש מובילים בדיוק למסקנה ההפוכה, לפיה בנוגע לתכניות הרובעים יש להביא בחשבון במצב הקודם את השפעתה של תמ”א 38.

 

פסק הדין של ביהמ”ש המחוזי ניתן במסגרת ערעור שהגישה הועדה המקומית לתכנון ובניה ת”א כנגד החלטת ועדת ערר בעניין דייניש.

פרשת דייניש בקצרה:

בעלי נכס ביקשו לאשר הקלות בקווי בניין וזאת על מנת שיוכלו לנצל זכויות בניה שהוגדרו זה מכבר בתב”ע קודמת. אלא, שאלמלא מתן ההקלות, לא ניתן היה “להכניס” את זכויות הבניה במסגרת קווי הבניה והן היו נותרות כזכויות תיאורטיות “צפות” בלבד.

הועדה המקומית ת”א דרשה היטל השבחה מלא וטענה כי זכויות הבניה “הוקנו” לראשונה רק במתן ההקלות וקודם לכן הן לא היו קיימות ושוויין “אפס”.

הבעלים וועדת הערר סברו אחרת. הרי כבר התב”ע הקודמת הגדירה את “בנק זכויות הבניה” וגם אם לא ניתן היה לנצל את כל המ”ר שהוגדרו ב”בנק”, ברור ששווי השוק של הנכס כבר ב”מצב הקודם” הושפע מהפוטנציאל הברור של אותן זכויות “עתידיות”. הרי כל קונה בשוק היה יודע שכל שדרוש לו זה לפעול בפרוצדורה של בקשה להקלות וזו תאושר בסבירות גבוהה מאוד. משכך, ברור שכבר ב”מצב הקודם” היה משלם לבעל הנכס סכום ניכר עבור אותן זכויות “פוטנציאליות”/”בלתי מוקנות”.

ועדת הערר קבעה כלל כי יש להעריך את שווי הנכס ב”מצב הקודם” בהתאם להתנהגות השוק בפועל וככול שהשוק נותן ביטוי לפוטנציאל/ציפיות תכנוניות כאלו ואחרות, גם אם מדובר בזכויות “לא מוקנות” עדין, יש להביא את הציפיות בחשבון. וכדברי ועדת הערר: “שווי שוק הוא שווי שוק הוא שווי שוק…”.

 

אולם, ביהמ”ש המחוזי קיבל את הערעור של הועדה המקומית ת”א כנגד ועדת הערר וקיבל את הטענה כי מבחינה נורמטיבית, זכויות הבניה “נולדו” רק במועד ההקלה ויש לחשב את שוויין המלא ולהביא בחשבון ב”מצב הקודם שווי “אפס”. זאת לא בגלל ששווי השוק לא הושפע מהזכויות כבר קודם לכן, אלא מנימוקים עקרוניים.

ביהמ”ש המחוזי קבע כי שווי המצב הקודם אינו תמיד שווי השוק, ויש לנטרל ציפיות ישירות הנובעות עקב התכנית המשביחה:

“נמצא אפוא, שלצורך היטל השבחה, הערכת שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם אינה זהה בהכרח לשווי השוק כמשמעותו האובייקטיבית. עורך השומה אמור להפחית משווי השוק האובייקטיבי את אותה עלייה בשווי המקרקעין שהיא תוצאה ישירה מהציפייה לעליית ערך עקב התכנית המשביחה. ונדגיש: אין הכוונה שיש לנטרל כל עליית ערך, אלא רק כזו שהיא תוצאה ישירה של התכנית.”

כבר כאן נדגיש כי בנוגע לתכניות הרובעים, עליית השווי במצב הקודם, הינה לאור השפעתה של תמ”א 38 ולא תוצאה של ציפיה לעליית ערך עקב התכנית המשביחה – תכנית הרובע.

הרציונאל שנקבע בפס”ד דייניש היה כי כאשר קיים “תנאי” בתכנית תקפה אשר “משתחרר” רק בהליך סטטוטורי חדש (במקרה דייניש, מתן “הקלה”), אזי זכויות הבניה “נולדות” רק בעת ההליך הסטטוטורי האמור.

אבל, בעניין תמ”א 38, שגם אצלה הזכויות הן “מותנות”, אין שום צורך בהליך סטטוטורי נוסף בכדי “לשחרר” את הזכויות המותנות, אלא רק בהחלטת ועדת רישוי (הגשת בקשה להיתר קונקרטי). החלטה שכזו לא מהווה “הקניית זכויות” שחייבת בהיטל ואינה דומה מבחינה משפטית-מיסויית להליך סטטוטורי של הקלה או אישור תכנית בנין עיר חדשה. רוצה לומר, גם ללא תכנית הרובע ניתן היה “לשחרר” את זכויות התמ”א ותכנית הרובע לא היא ששינתה את הסטטוס ולא היא שיצרה “הקניית זכויות”.

זאת ועוד, על אף שביהמ”ש קבע כי בעריכת שומת היטל השבחה לאישור הקלה המאפשרת “שחרור” של זכויות שהיו מותנות בתכנית בהליך של הקלה, שווין של הזכויות שמימושן התאפשר נוכח ההקלה, יהיה אפס במצב הקודם (הגם שהן מוגדרות כבר בתכנית מאושרת), סייג ביהמ”ש את דבריו כך:

“כנאמר קודם, כל זאת יפה ונכון כאשר מדובר בזכויות על פי תכנית שהתוספת השלישית לחוק חלה עליה, כלומר שניתן לחייב בגינה בהיטל השבחה. מקום שבו לא קיימת כלל חובת תשלום של היטל השבחה, שווי השוק במצב הקודם הוא שווי השוק האובייקטיבי, ואין להפחית ממנו עליית ערך כתוצאה מהציפייה לקבלת הזכויות, שכן זכויות אלה פטורות בלאו הכי מהיטל השבחה. אם לא נעשה כך התוצאה תהא שהנישומים ישלמו ביתר.”

לפיכך, הואיל ואין חולק כי תמ”א 38 הינה תכנית שלא חלה עליה חובת תשלום היטל השבחה (לא במימוש במכר שאז הזכויות עדין אינן “מוקנות” ולא בהיתר בניה שאז חל פטור), ניתן ללמוד לעניינו כי את שווי השוק ב”מצב הקודם” יש לחשב בהתאם לשוויו האובייקטיבי בשוק, ללא נטרול רכיבים כאלו ואחרים.

 

מכאן אנו למדים כי פסק דין דייניש מחדד את העקרון לפיו, במסגרת תכניות הרובעים, דווקא יש להביא בחשבון בעת חישוב שווי הנכס ב”מצב הקודם” את השפעתה של תמ”א 38 על שווי הנכס.

הדבר אינו מפתיע שהרי פסיקת ביהמ”ש המחוזי לא אמורה לסתור את העקרון המנחה שנקבע ע”י ביהמ”ש העליון (הן בהלכת לוסטרניק והן בהלכת דלי דליה).

 

ונסיים באזכור של שתי החלטות שניתנו ע”י ועדת הערר במחוז ת”א שקבעו זה מכבר את אותו העקרון.

 

בערר 85143/13 רון צין נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן קבעה ועדת הערר כי יש להביא בחשבון בשווי השוק במצב הקודם את השפעתה של תמ”א 38:

“סבורים אנו כי מקום שבו מדובר בנכס העומד על פני הדברים בדרישות המקדמיות שבלעדיהם אין לצורך חלותה של תמ”א/ 38/ 2, והוכח כי תמ”א/ 38/ 2 תרמה לשווי הנכס – הרי שאין הצדקה להתעלם מתרומה זו… יש להביא בחשבון את תרומתה של התמ”א לשווי הנכס, ככל שזו קיימת.

הטעם לכך הוא כי את ההשבחה יש לחשב בהתאם לערכם האובייקטיבי של המקרקעין כפי שהיו משתקפים בתמורה שהיתה משתלמת עבורם  בעסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון בשוק החופשי.

…

בהקשר זה נציין כי בהתאם להלכה הנוהגת, הרי שבשומת היטל השבחה אין לנטרל משווי הנכס גם תרומה לשווי הנובעת מפוטנציאל לפיתוחו (רע”א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רחובות נ’ מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע”מ…)

על רקע זה, הקושי בדבר טענה כללית לפיה יש לנטרל משוויו של הנכס את עליית הערך הנובעת מתמ”א/ 38/ 2 רב אף יותר.”

 

החלטה דומה ניתנה ע”י ועדת הערר בערר 85151/16 דן הוד נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (ביום 7.3.18) במסגרתה נקבע כי אין צורך להוכיח שעתיד להינתן היתר בניה מכח תמ”א 38 על מנת להביא את השפעתה על השווי במצב הקודם לתכנית ג/2 לגביה נבחנה ההשבחה במסגרת הערר:

“במועד תחילת תוקפה של תכנית ג/2 נשוא ערר זה, כבר עמדה בתוקפה תמ”א/38. השאלה האם תכנית ג/2 משביחה את הנכס לנוכח הוראותיה של תמ”א/38 ואפשרויות הבניה מכוחה, היא שאלה רלבנטית, אשר לא נבחנה כלל בשומת הוועדה המקומית…

הוועדה המקומית טענה… כי … היה על העורר להוכיח כי בעתיד יינתן לנכס היתר בניה מכח תמ”א/38, והוא לא עשה כן.

בטענתה זו נתפסה הוועדה המקומית לכלל טעות.   כל שעל העורר להוכיח הוא כי במועד הקובע של תחילת תוקפה של תכנית ג/2, תוספת חדר יציאה אל הגג אינה מעלה את ערך הנכס לנוכח האפשרות לקבלת היתר בניה מכח תמ”א/38…”

 

לסיכום, לדעתנו כיום, הן ועדות הערר, הן ביהמ”ש המחוזי והן ביהמ”ש העליון קובעים כי במקרים כגון אלה החלים בתכניות הרובעים בת”א יש להביא בחשבון בעת חישוב שווי הנכס ב”מצב הקודם” את השפעתה של תמ”א 38 על שווי הנכס!

 

כמובן שהיבט זה קריטי לקביעת ההשבחה בכל דירה שנמכרת. מנסיוננו, ישום נכון של הפסיקה מביא להפחתת שומת היטל ההשבחה בעשרות אחוזים ולעיתים רבות אף להפחתה מוחלטת של 100%!