איך סדר פעולות נכון יכול להקטין היטל השבחה ב- 100%

היטל השבחה זהו סוג של מס וכמו כל מס, יש “תכנון מס” ולפעמים סדר פעולות מסויים מביא לתוצאת מס אחרת, לעומת סדר אחר של פעולות. למרות, שבשני המקרים מדובר על אותו דבר.

ניקח לדוגמא היטל השבחה שנדרש עקב בקשה להקלות בניה – כשמגישים בקשה להקלות, האדריכל מטעם הבעלים נוקט ברצף פעולות מסוים וברצף אחד יכול להיות שיידרש תשלום היטל השבחה וברצף אחר לא.

כיצד? נניח שמדובר בבעלים של מגרש שמעוניין לבנות עליו בניין ולתכנן בו דירות גן והתב”ע שחלה על החלקה לא מאפשרת דירות גן ולכן מוגשת בקשה להקלה לניוד זכויות בניה מקומה עליונה טיפוסית לקומת הקרקע.
כלומר, במקום בניית בניין על עמודים יוקם בנייין עם קומת קרקע שכוללת דירות גן.

במצב רגיל, האדריכל של הבעלים שיבקשו הקלה כזו, יגיש בקשה להיתר שכוללת תכנון של דירות גן ובעקבות כך הועדה המקומית תוציא שומת היטל השבחה עבור עליית הערך שיצרה דירת הגן. הגיוני.

אבל אפשר היה לעשות את זה אחרת…

האדריכל יכל להגיש קודם כל רק בקשה לניוד זכויות מקומה טיפוסית עליונה לקומת קרקע, לבוא ולהגיד: “אני רוצה לעשות העברה של דירה בקומה טיפוסית לקומת הקרקע וזהו! אני לא מבקש דירת גן, אני לא מבקש להצמיד חצר, אני לא מבקש פתח יציאה לחצר. אני רק מבקש להוריד את הזכויות מקומה עליונה לקומת הקרקע”. זהו! 

אם מדובר במקרה כזה בהקלה? כן בהחלט.

אבל, האם היא  יוצרת לבעלים עליית ערך? לא!! היא  לא יוצרת כנראה. מדובר בהקלה לבניית דירה נחותה בבניין (קומת קרקע ללא חצר) ולכן על פניו לא ידרש היטל השבחה עבור ההקלה הזו כי  אין “השבחה” אין עליית ערך.

אם כך, האדריכל עשה את המהלך התכנוני, קיבל את ההקלה וזהו זה.

השלב הבא שידרש הוא ליצור פתח יציאה מהדירה לחצר, לחצר המשותפת הציבורית (!)
את הפעולה התכנונית הזו ניתן לבצע פשוט ע”י בקשה לתיקון ההיתר.
לא מדובר כבר בהקלה מהתב”ע,  זה לא משהו שהתב”ע אוסרת ודורש הקלה – מותר לעשות פתח יציאה לחצר.
לכן, בקשה כזו בכלל לא עוברת דרך מדור היטל השבחה בועדה המקומית ולא דרך מסלול של הקלה. ואפילו אם היו דורשים לאשר את הבקשה בדרך של הקלה, עדיין הפעולה הזו לא יוצרת שום השבחה ושום עליית ערך לדירה הואיל ובשלב זה מבוקש לאפשר יציאה לחצר הציבורים המשותפת! לא מדובר ביצירת “דירת גן” בכלל.

למעשה, בשלב זה סיימנו. לא נדרש היטל השבחה וכבר לא ידרש. זאת כיוון שהשלב האחרון של הצמדת החצר הציבורית המשותפת לדירה עצמה הוא בכלל לא הליך תכנוני.

על מנת להפוך את הדירה בקומת הקרקע שיש לה יציאה לחצר ציבורית ל”דירת גן” עם חצר פרטית, צריך יהיה פשוט לציין בעת רישום הבית המשותף כי החצר מוצמדת לדירה (ועוד קודם לכן להגדיר זאת בחוזי מכר בבנין).

פעולה קניינית כזו תיצור למעשה “דירת גן” עם חצר פרטית.

נשאלת עדין השאלה, האם הועדה המקומית אכן לא תגבה עבור ההצמדה הזו היטל?

לא!

מדוע? ראשית, הועדה המקומית לא בהכרח תהא מודעת בכלל לתהליך ההצמדה הקנייני. לא מדובר בהליך שמתבצע בועדה המקומית אלא במשרדי רשם המקרקעין.

שנית, באופן יותר מהותי, גם אם היא היתה מודעת, אין לה עילה חוקית לגבות – היטל השבחה עפ”י דין ניתן לגבות רק על תוכנית בנין עיר, על שימוש חורג או על מתן הקלה. שום דבר מהדברים האלה לא ניתן כאן. הצמדה קניינית של שטח בטאבו אינה אף אחת מהפעולות הנ”ל.

והינה, בדוגמא הנ”ל הגענו לתוצאה זהה לזו שהתקבלה ב”מסלול רגיל” של בקשה להקלה לבנית דירת גן, אבל בסדר פעולות משפטיות/תכנויות אחר שיכול להוביל לאפס מס.

לסיכום, חשוב לזכור שגם בהיטל השבחה ניתן לבצע “תכנוני מס” מראש (ולא רק לערער על סכומי ההיטל הנדרשים בדיעבד) ואפשר לבצע “השבחות” ופעולות תכנוניות בצורה יצירתית שלא תגרור חבות בהיטל.