איך להתכנון נכון לתשלום היטל השבחה עקב עסקת קומבינציה

קישור לרישום למועדון המקצוענים

חלק ניכר מבעלי קרקעות נוטים לבצע עסקאות קומבינציה ולא מכירה ב”מזומן”, בעיקר כשמוכרים קרקעות למגורים.
יש במהלך הזה חיסכון משמעותי במיסים ודבר זה ידוע.

אבל, דבר אחד אנשים רבים מפספסים ונסביר:

היטל ההשבחה, בעסקת הקומבינציה משולם כאשר חותמים על חוזה הקומבינציה.

נניח שמדובר בעסקת קומבינציה בשיעור 50%, כלומר, הבעלים יקבלו 50% מהפרוייקט הבנוי ולמעשה מכרו בעת החתימה על ההסכם, 50% מהקרקע ליזם.

מיד לאחר החתימה על החוזה, הבעלים צריכים לדווח לוועדה המקומית לתכנון ובנייה על המכירה והועדה תדרוש תשלום בגין 50% מהזכויות בקרקע – אלו הרי הזכויות שנמכרו בהסכם (תמורת קבלת 50% מהשטחים בפרוייקט החדש). אגב, גם בגין 50% הנותרים שטרם נמכרו, ידרש תשלום היטל, אבל רק בעתיד, במועד מתן היתר הבניה לפרוייקט.

כך או כך, גם במועד החוזה וגם בעת מתן היתר הבנייה, בעיקרון אין לבעלים כסף נזיל בכדי לשלם את ההיטל.

הבעלים הרי לא קיבלו nהיזם שום כסף, אלא, רק התחייבות לבניית שטחים עבורם בפרוייקט בעתיד.
אם כך, מאיזה מקור כספי אמורים הבעלים לשלם את היטל ההשבחה כבר כעת?

כמובן שעורכי דין מנוסים שמלווים בעלים בעת ביצוע עסקת קומבינציה יזהירו מראש את המוכרים כי הם נדרשים לשלם כספים ושעליהם להיערך לכך מראש – לדאוג שהקבלן יעמיד עבורם הלוואה, או לקחת מהבנק או פשוט להביא “כסף מהבית”.

לא חשוב מהיכן יבוא המימון, העיקר להיות מוכן לכך.

ואז עולה השאלה: “כמה כסף אצטרך לשלם בגין היטל ההשבחה?” ובכלל האם חל היטל השבחה בעסקה הנדונה? (לא תמיד…)

מנסיוננו, ברוב העסקאות, היטל ההשבחה מהווה סכום מאוד מאוד משמעותי.

אז מה לעשות? מה הפיתרון?

פשוט מאוד, לפני שחותמים על הסכם הקומבינציה (מספר חודשים לפני החתימה), ניתן לפנות מראש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה וכבר להזמין את שומת היטל השבחה שצפוייה להדרש לתשלום בעסקה.

בהתאם להוראות סעיף 4. (4) א. לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה:

“…רשאי כל בעל מקרקעין לדרוש מהועדה המקומית בכל עת, לערוך את שומת ההשבחה בעבור אותם מקרקעין; משנתקבלה דרישה כזו, תיערך שומת ההשבחה לגבי מקרקעין אלה תוך 90 ימים מיום קבלת הדרישה”. 

אין שום בעיה, כל ועדה מקומית חייבת לספק לבעלים שומת היטל השבחה עפ”י בקשתו בתום 90 ימים.

ברגע שהבעלים יקבלו את שומת היטל ההשבחה, הם יודעים דבר אחד בוודאות – מה גובה ההיטל הצפוי המירבי (!) שאותו ידרשו לשלם בעת חתימת הסכם הקומבינציה וכן בעת מתi היתר בעתיד.

כך ניתן להתכנון כראוי מבחינה מימונית. הסכום ידוע מראש.

יש שיטענו כי אין הכרח לפנות לועדה המקומית ולהכנס “לתהליך”, אלא, פשוט אפשר לבקש משמאי מקרקעין מוסמך מטעמם הבעלים שיבצע עבורם אמדן של ההיטל הצפוי.
אבל, אנחנו לא ממליצים על כך – הרבה יותר זול והרבה יותר מדויק לפנות לוועדה מקומית עצמה ולבקש ממנה שתעשה את העבודה.
והיא אפילו עושה את זה כמעט בחינם 😊
ישנן ועדות שלא גובות בכלל תשלום ויש כאלה שגובות כמה אלפי שקלים בודדים (וגם זאת, על חשבון ההיטל והתשלום מתקזז ממנו בעתיד).

למען הסר ספק נדגיש – עצם קבלת שומת היטל ההשבחה מראש, לא מחייבת עדיין בתשלום שלה!
כל עוד לא בוצעה עסקה, לא אירע “מימוש זכויות” ולכן אין חבות תשלום וגם אין ריבית.

יחד עם זאת, כדאי לדעת כי ברגע שתתקבל שומת היטל ההשבחה, אפילו שלא צריך לשלם אותה, כן צריך לערער עליה – אם הסכום לא מקובל על הבעלים.
תוך 45 ימים צריך לפתוח בהליכי ערעור. אבל, זוהי למעשה המטרה, לא? להבין מה גובה ההיטל הסופי שיש להתכונן אליו. 
בסופו של דבר, הבעלים רוצים לדעת מה יהיה הסכום הוודאי בעסקה, הסכום הסופי.
אם הסכום שהוועדה דורשת הוא 10 מיליון ש”ח אבל לאחר ערעור יקבע סכום סופי של 5 מיליון ש”ח, זה נתון שכדאי לדעת ולחתור אליו. על פיו יתכנן הבעלים את “חבילת המימון” שיזדקק לה.

ממילא, אם הבעלים לא היה מקבל את ההיטל במועד הזה, הוא היה נדרש להתמודד איתו בעוד מספר חודשים, בעת ביצוע העסקה ואז לנהל הליכי ערעור. כך שמדובר רק בהקדמת עבודה שממילא תדרש.
אבל, טיפול בשלב מוקדם מהווה יתרון גדול, הן מבחינה מימונית והן מבחינות טקטיות רבות שלא כאן המקום להרחיב בהן.
רק נציין שהסיכוי להפחתת ההיטל ואפילו לקבלת היטל נמוך מראש, גדול יותר במצב של טיפול מוקדם טרום עסקה…