טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

בעת שינוי יעוד קרקע במסגרת של תכנית בנין עיר הכוללת איחוד וחלוקה מחדש, נערכות כידוע טבלאות איזון והקצאה שבהן נקבע אילו מגרשים ספציפים ישוייכו לכל אחד מבעלי הקרקע שנכללים בתכנית.
הטבלאות נערכות ע”י שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה ו/או יזם התכנית.

בעבר פירטנו את חשיבות בדיקתן של הטבלאות ע”י שמאי מקרקעין מומחה מטעם הבעלים, על מנת לוודא, כי זכויות הבניה והמגרשים שיקבלו, יהיו במקסימום האפשרי עפ”י חוק.
 
הפעם, מצאנו לנכון להביא לידיעתכם מספר היבטים שמחדדים ומסבירים מדוע יתכן פער קריטי בין טבלת הקצאות שנערכת מטעם צד אחד, לבין טבלה אחרת מטעם צד שני.
יש להדגיש, כי הסיבה לפערים, נובעת מכך שקיים טווח נרחב ביותר של שיקולים משפטיים, כלכליים וכו’ שהינו לגיטימי, וכל בעל מקצוע עשוי לנקוט בפרשנות משפטית והנחות כלכליות מסויימות שיביאו לתוצאה שונה!
כדאי לקרוא היטב את תוכן מאמר זה, להפנימו וליישם אותו בעתיד בבואכם לבחון טבלת הקצאות – בשימוש במידע להלן תוכלו להרוויח יותר כסף !
 
להלן מספר דוגמאות “על קצה המזלג”:
 
1.             מקרה א’
במידה וחלק מקרקע מסויימת הופקע בעבר מבלי שנתקבל בעבורו פיצוי – עפ”י הוראות החוק (ובכלל זה החוק לתיקון דיני הרכישה), כאשר נערכת טבלת הקצאות אין מקום “לשחזר” את השטח המקורי של הקרקע, ולפיכך, היא “נכנסת” לטבלת ההקצאה עפ”י שטחה הנוכחי (נטו) ועפ”י זאת יחושב חלקה היחסי בתוכנית.
אולם, תקן מספר 15.0 של מועצת שמאי המקרקעין שקבעה הנחיות לנושא, מאפשר לשמאי שמכין את טבלת ההקצאות “לשחזר” בעקיפין לפחות חלק משטח החלקה ולחשב את שווייה היחסי עפ”י שווי גבוה יותר למ”ר נטו. פרקטיקה זו מיישמת את עקרונות “הצדק החלוקתי”.
מאידך, ישום עקרון זה נוגד את הרציו שנלמד מהלכת ביהמ”ש העליון בעניין “בית הכרם” (דנ”א 3768/98 קרית בית הכרם בע”מ נ’ הועדה המקומית ירושלים), לפיו יש להפריד בין תכניות “משביחות” לבין תכניות “פוגעות” (ובכלל זה ניתן להכיל גם הפקעות), ואין מקום ליצור פיצוי מובנה על הפקעת עבר בתוך תכנית חדשה, אלא, על הבעלים ממנו הופקעה הקרקע היה למצות בזמנו את ההליך המקובל בחוק.
המשמעות היא, שניתן לכאורה לנקוט בכל אחת מהגישות ואין אחידות דעים משפטית. ברור, כי כל שיטה תיטיב עם אחד ותפגע באחר, לפי הנסיבות השונות.
 
2.             מקרה ב’
במידה ואחד ממגרשי ההקצאה פונה לפארק גדול רחב ידיים, ברור ששוויו היחסי צריך להיות גדול יותר ממגרשים אחרים. גדול בכמה ?
ניתן לחשב את הערך בכמה אופנים, כאשר ברור שהדרך הטובה ביותר היא לנקוט ב”גישת ההשוואה”.
אולם, במידה ואין בנמצא השוואות ישירות, דהיינו, אין נתונים מובהקים על עסקאות שוק בהן נמכרו שני מגרשים זהים, כאשר האחד פונה לפארק והשני לא, מה יעשה ?
אחת הדרכים המקובלות כיום היא להתבסס על מחקרים כלכליים אמפיריים שבהם נבחנו השפעות מעין אלו על שווי המקרקעין. המחקרים הללו נערכו ע”י גופים אקדמאים (בארץ ובחו”ל) וכן בחלק מהמקרים ע”י השמאי הממשלתי הראשי. מדובר במחקרים חדשניים המבוססים על מודלים סטטיסטים דוגמת רגרסיה מרובת משתנים.
אולם, אף בין המחקרים השונים קיימים פערים גדולים: למשל, מחקר שנערך באונ’ תל אביב קבע כי שווי דירות הפונות לנוף פתוח גבוה בכ- 10.1% מדירות עורפיות. מאידך, מחקר מקביל שנערך ע”י השמאי הממשלתי הראשי קבע כי הפער בין שווי דירה הפונה לפארק לעומת עורפית עשוי לנוע בגבולות כ- 9% – 1%.
ומה הדין כאשר אנו עוסקים ב”קוטג'” ולא בדירה בבית משותף ? וכאשר מדובר בכלל על פער בין שווי מגרשים ריקים ולא נכסים בנויים ?
 
3.             מקרה ג’
במידה ואחד ממגרשי ההקצאה סמוך לפרוזדור חשמל המוליך קווי “מתח על” (400 ק”ו) – סביר להניח כי שוויו בשוק פחות. אולם, האם אכן סברה זו נכונה ? מחד גיסא, הואיל ורשויות התכנון אישורו שימוש במגרש בסמוך לקו החשמל, נכון לטעון כי לא צפוי כל נזק בריאותי מקו החשמל (ויתכן שאפילו נתקבלו חוו”ד מומחים לכך), לכן אין כל סיבה ששוויו בשוק החופשי יהא נמוך יותר. מאידך, ממתי השוק החופשי מושפע רק מדעתם של מומחים רפואיים/סביבתיים ? האם מומחים לא טוענים גם שאנטנות סלולריות בלתי מזיקות ? ובכל זאת קיים חשש בציבור מכך ?
לכן, אולי ראוי לאמץ גישה לפיה למרות דעתם של מומחים שונים ורשויות התכנון, “השכל הישר” ונוהג הציבור גורר הפחתת ערך בקרקע.
ואולם, אף אם זו המציאות, האם מבחינה משפטית נורמטיבית יש לקחת אותה בחשבון ? 
 
מסקנה
חשוב לשים לב לאופן הכנת טבלאות ההקצאה ! 
הואיל ועשויים להיות אספקטים רבים המשפיעים על היקף ההקצאה – רק ניתוח מעמיק ויסודי, תוך עמידה על זכויותיכם עפ”י חוק, יוכלו למקסם את התמורה שתקבלו במסגרת חלוקת המגרשים.                  
 
על מנת להערך מראש, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, לשם סקירת התכניות שהועדה המקומית או אתם מקדמים כיום. יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.