רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת "דירת מגורים" הכוללת זכויות בניה נוספות

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

 סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין, קובע כי בעת מכירת "דירת מגורים" ובחינת הזכאות לפטור יש לבחון האם "התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מאפשרויות קיימות , או צפויות , לבניית שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר (להלן – זכויות לבניה נוספת)".

ככל שקיימות זכויות לבניה נוספת הרי שהמוכר מחויב בגינן בתשלום מס מלא.

כלומר, העסקה מפוצלת באופן רעיוני לשני מרכיבים: מרכיב "דירת המגורים" הפטור ממס שבח, ומרכיב "זכויות לבניה נוספת" שיחויב במס שבח מלא.

כידוע קיימים אלמנטים רבים המשפיעים על שווי של דירות מגורים. יפים לעניין זה דברי בית המשפט העליון בהלכת לוסטרניק (רע"א 4487/01):

"שווי השוק של מקרקעין יכול להיות מושפע ממספר רב של גורמים, כמו מיקומם, טיבם ושטחם… לעתים נודעת השפעה לגורמים נוספים, כמו גורמים חברתיים, כלכליים, פוליטיים, מדיניים, דתיים ורבים אחרים… "

מבחינה מדוקדקת של לשון סעיף 49 ז', ניתן לראות כי המחוקק מדבר על אך ורק על השפעתן של "אפשרויות קיימות או צפויות לבניית שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר".
מכאן נובע , כי אם שווי המכירה של הדירה מושפע מאלמנטים כלכליים נוספים אחרים , כגון: זכויות לשימושים נוספים (ולא לבניה נוספת) הרי שאלו אינם מחוייבים בתשלום מס ויש להכליל אותם במרכיב דירת המגורים הפטורה.

כלומר: יש להפריד בחישוב בין זכויות לבניה נוספת המחויבות במס שבח לבין אלמנטים אחרים המשפיעים על שווי הדירה הנהנים מהפטור.

הדוגמא הבאה ממחישה את העניין היטב:

פלוני מבקש למכור דירת מגורים מזכה – בית צמוד קרקע ותיק בשטח בנוי של כ- 150 מ"ר, המצוי במרכז העיר.
עפ"י תב"ע חדשה ניתנו זכויות לבנית בנין מגורים חדש בן מספר קומות נוספות וכן מתאפשר גם שימוש נוסף – מסחר בקומת הקרקע, כאשר שווי שוק של זכות בניה למ"ר ביעוד מסחרי גבוה משמעותית לעומת זכות לבניה למגורים.

זכות השימוש החדשה למסחר בקומת קרקע, המתאפשרת במסגרת התב"ע החדשה, בוודאי שמשפיעה על שווי הדירה הקיימת הנמכרת ולמעשה קיימת כדאיות להרוס את הדירה ולהקים במקומה בנין מגורים חדש עם קומת קרקע מסחרית. אולם, לגבי זכויות הבניה החדשות שמתייחסות לשטח של עד 150 מ"ר מסחרי, זכויות אלו כלל אינן זכויות לבניה נוספת, אלא רק לשימוש נוסף (בהיקף בניה שהיה קיים גם קודם לכן).  לכן,  למרות שמתן זכויות לשימושי מסחר משפיעות על שווי דירת המגורים (ומהוות תשלום נוסף מעבר לשווי המגורים), עדין ניתן לכאורה לכלול זכויות אלו במרכיב הדירה ולטעון שהשפעתן על מחיר העסקה פטורה ממס שבח.
כלומר, היות והזכות לשימוש אינה נכללת בהגדרת "זכויות לבניה נוספת" לפי ס' 49ז', הרי שלשיטתנו אינה חייבת במס, ויש לראות בה כחלק מהתמורה בגין הדירה הבנויה עצמה ולא להחריגה או לפצלה מהעסקה לצורך מס. 

באופן כללי נעיר, כי קיימות דרכים רבות להתמודד עם סוגית שווי זכויות הבניה הנוספות והשפעתן על שווי הדירה, באמצעות חוו"ד שמאי ראוייה מטעם המוכר, ובמידת הצורך, ראוי גם לנהל השגות ועררים בהיבטים כלכליים אלה, במטרה לצמצם את גובה החבות במס. בהקשר לכך נזכיר את דברי כב' השופטת דורנר בהלכת פאולה כרמל (עא 8244/02):

"… אין מנוס מעריכת שומות ספציפיות, שיענו על השאלה מהי התמורה שקיבלה המערערת עבור זכויות הבניה שלא נוצלו".  

את השומה ניתן להגיש לרשות המיסים, במתכונת "חוות דעת מומחה" של שמאי מקרקעין. חוות דעת המומחה מחייבת את הרשות ונטל הראייה לסתירת חוות הדעת מונח על כתפי הרשות.  (ראו דברי כב' השופט א.א. לוי בעא 8244/02)        

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל"ן (גם עסקה "קטנה"), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.

במידה ונתקבלה לידכם דרישה לתשלום מס, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו"ד המעורב בעסקאות נדל"ן

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל"ן בין חברות קשורות

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע"י הפעלת הזיכרון האישי

טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת "דירת מגורים" הכוללת זכויות בניה נוספות

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע"י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר "התעשרות" של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

Call Now Button