כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

עפ"י פרשנות הפסיקה את הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (תיקון 84) – לשמאי מכריע, הדן בחיוב היטל השבחה, קיימת סמכות גם לחרוג מגבולות המחלוקת ואף להגדיל את החיוב.
ואכן, מניסיון שנצבר במהלך השנים האחרונות, שמאים מכריעים אינם מהססים להגדיל את החיוב, גם בעשרות אחוזים, מעבר לשומת הועדה המקומית.

יוער כי על הקביעה לפיה יש לשמאי המכריע סמכות להגדלת השומה, קיים ויכוח משפטי מסויים. כמו"כ, אף אם נניח כי לשמאי המכריע יש סמכות להגדיל את שומת החיוב, עדין עולה השאלה האם לועדה המקומית יש אכן אפשרות לגבות יותר מאשר דרשה מלכתחילה ?

מכל מקום, הדעה הרווחת, בועדות המקומיות ובועדות הערר – כי אכן ניתן להגדיל את השומה.
אולם, קיים פתרון פשוט שיכול למנוע את הסיכון ולעקוף "באלגנטיות" את כל הויכוח…

רבים סבורים, כי ההליך הראשי לערער על היטל השבחה הינו פניה לשמאי מכריע.
אך למעשה מבחינת החוק מדובר ב"קיצור דרך" חלופי כאשר הדרך הראשית הינה: פניה לועדת ערר.
פרקטית, ועדת הערר מקבלת ועוסקת בכל סוגי הערעורים – גם באלה הכוללים טענות שמאיות בלבד.
במידה והערר עוסק למעשה בשאלה שמאית גרידא, ועדת הערר "אוטומאטית" מפנה את התיק לדיון בפני "שמאי מייעץ".

אם כך, יוצא שבשני המסלולים שהוגדרו בחוק, בסופו של דבר דנים בפני שמאי, ולמעשה מדובר אפילו באותו אדם, אך בתפקיד "אחר", אז מה ההבדל ?
ה"שמאי המייעץ" אמנם זהה ל"שמאי המכריע", אולם הוא לא מכריע בתיק, אלא, רק נותן את חוות דעתו לועדת הערר והיא זו שצריכה לפסוק.
ההבדל הקריטי בין המסלולים נעוץ בסמכות המוגבלת של ועדת הערר.

עפ"י לשון החוק המפורשת, לועדת הערר (בניגוד לשמאי מכריע), אין בכלל סמכות להגדיל את שומת היטל ההשבחה!
כאשר נישום מגיש ערר וטוען ששומת הועדה המקומית מוגזמת, ועדת הערר רשאית להחליט רק בשלוש חלופות:
1.         לקבל את הערר במלואו.
2.         לדחות את הערר במלואו.
3.         לקבל/לדחות את הערר באופן חלקי.

ועדת הערר מוגבלת, בהחלטתה, לגובה היטל ההשבחה אשר נדרש על ידי הועדה המקומית, גם בנסיבות בהן השמאי המייעץ, אשר מונה בהתאם לבקשתה, קבע, במסגרת חוות דעתו, היטל השבחה בשיעור גבוה מהדרישה המקורית.

לסיכום, המנגנון הקבוע בחוק התכנון והבניה, לבירור מחלוקות על היטל השבחה בפני ועדת ערר, יוצר הבחנה בין חוות הדעת המקצועית של שמאי מייעץ – אשר אינה מוגבלת על ידי הדרישה המקורית, לבין המסקנות האופרטיביות של הגורם השיפוטי – אשר כאמור, יכול לקבוע היטל השבחה, עד לגובה הדרישה המקורית בלבד.

לכן, כאשר מתקבלת בידי הנישום שומת היטל השבחה, שלדעת הנישום מוגזמת, אך עדין קיים חשש ריאלי (לאחר בדיקת שמאי מטעם הנישום), כי שמאי מכריע עלול להגדיל אותה, ניתן לפנות למסלול ערר ולנטרל את הסיכון.
אמנם, מסלול ערר ארוך יותר וגם דורש מעורבות של עו"ד, אך במקרים מסויימים, בעיקר בהיטלים גבוהים, דרך זו עדיפה ומנסיוננו בפועל במקרים מעין אלה, התנהלות מושכלת תביא לתוצאות הרצויות !

צפו בסרטון המצורף – יכול גם לעניין אתכם:

 

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל"ן בין חברות קשורות

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע"י הפעלת הזיכרון האישי

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה

כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל"ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת "דירת מגורים" הכוללת זכויות בניה נוספות

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו"ד המעורב בעסקאות נדל"ן

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

Call Now Button