כיצד ליצור “תעודת ביטוח” כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע”י שמאי מכריע

עפ”י פרשנות הפסיקה את הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (תיקון 84) – לשמאי מכריע, הדן בחיוב היטל השבחה, קיימת סמכות גם לחרוג מגבולות המחלוקת ואף להגדיל את החיוב.
ואכן, מניסיון שנצבר במהלך השנים האחרונות, שמאים מכריעים אינם מהססים להגדיל את החיוב, גם בעשרות אחוזים, מעבר לשומת הועדה המקומית.

יוער כי על הקביעה לפיה יש לשמאי המכריע סמכות להגדלת השומה, קיים ויכוח משפטי מסויים. כמו”כ, אף אם נניח כי לשמאי המכריע יש סמכות להגדיל את שומת החיוב, עדין עולה השאלה האם לועדה המקומית יש אכן אפשרות לגבות יותר מאשר דרשה מלכתחילה ?

מכל מקום, הדעה הרווחת, בועדות המקומיות ובועדות הערר – כי אכן ניתן להגדיל את השומה.
אולם, קיים פתרון פשוט שיכול למנוע את הסיכון ולעקוף “באלגנטיות” את כל הויכוח…

רבים סבורים, כי ההליך הראשי לערער על היטל השבחה הינו פניה לשמאי מכריע.
אך למעשה מבחינת החוק מדובר ב”קיצור דרך” חלופי כאשר הדרך הראשית הינה: פניה לועדת ערר.
פרקטית, ועדת הערר מקבלת ועוסקת בכל סוגי הערעורים – גם באלה הכוללים טענות שמאיות בלבד.
במידה והערר עוסק למעשה בשאלה שמאית גרידא, ועדת הערר “אוטומאטית” מפנה את התיק לדיון בפני “שמאי מייעץ”.

אם כך, יוצא שבשני המסלולים שהוגדרו בחוק, בסופו של דבר דנים בפני שמאי, ולמעשה מדובר אפילו באותו אדם, אך בתפקיד “אחר”, אז מה ההבדל ?
ה”שמאי המייעץ” אמנם זהה ל”שמאי המכריע”, אולם הוא לא מכריע בתיק, אלא, רק נותן את חוות דעתו לועדת הערר והיא זו שצריכה לפסוק.
ההבדל הקריטי בין המסלולים נעוץ בסמכות המוגבלת של ועדת הערר.

עפ”י לשון החוק המפורשת, לועדת הערר (בניגוד לשמאי מכריע), אין בכלל סמכות להגדיל את שומת היטל ההשבחה!
כאשר נישום מגיש ערר וטוען ששומת הועדה המקומית מוגזמת, ועדת הערר רשאית להחליט רק בשלוש חלופות:
1.         לקבל את הערר במלואו.
2.         לדחות את הערר במלואו.
3.         לקבל/לדחות את הערר באופן חלקי.

ועדת הערר מוגבלת, בהחלטתה, לגובה היטל ההשבחה אשר נדרש על ידי הועדה המקומית, גם בנסיבות בהן השמאי המייעץ, אשר מונה בהתאם לבקשתה, קבע, במסגרת חוות דעתו, היטל השבחה בשיעור גבוה מהדרישה המקורית.

לסיכום, המנגנון הקבוע בחוק התכנון והבניה, לבירור מחלוקות על היטל השבחה בפני ועדת ערר, יוצר הבחנה בין חוות הדעת המקצועית של שמאי מייעץ – אשר אינה מוגבלת על ידי הדרישה המקורית, לבין המסקנות האופרטיביות של הגורם השיפוטי – אשר כאמור, יכול לקבוע היטל השבחה, עד לגובה הדרישה המקורית בלבד.

לכן, כאשר מתקבלת בידי הנישום שומת היטל השבחה, שלדעת הנישום מוגזמת, אך עדין קיים חשש ריאלי (לאחר בדיקת שמאי מטעם הנישום), כי שמאי מכריע עלול להגדיל אותה, ניתן לפנות למסלול ערר ולנטרל את הסיכון.
אמנם, מסלול ערר ארוך יותר וגם דורש מעורבות של עו”ד, אך במקרים מסויימים, בעיקר בהיטלים גבוהים, דרך זו עדיפה ומנסיוננו בפועל במקרים מעין אלה, התנהלות מושכלת תביא לתוצאות הרצויות !

צפו בסרטון המצורף – יכול גם לעניין אתכם: