הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב”עסקאות נטו”

לפני מספר שנים ניתן פסק דינה של ועדת הערר בתל אביב וע’1139/04 ורדי עירן ואח’ נגד מנהל מיסוי מקרקעין רחובות.
ברקע לפסק הדין עמדה “עסקת נטו” בה התחייב הקונה לשלם את היטל ההשבחה במקום המוכר.

רשויות המס טענו כי במקרה זה יש להוסיף לגובה התמורה הנקובה בחוזה, גם את אמדן היטל ההשבחה הצפוי, שהרי סכום זה שישולם ע”י הקונה, במקום המוכר, מהווה הטבה כלכלית שיש לשייכה כחלק מהתמורה הכוללת.
טענה בסיסית זו אכן נתקבלה ע”י ועדת הערר, תוך דגש כי יש להוסיף את אמדן ההיטל לגובה התמורה, במידה ואכן התב”ע שמשביחה (שבגינה נוצרה החבות בהיטל ההשבחה) אושרה לפני יום המכירה – כך שבעקרון המוכר הוא זה שחייב עפ”י חוק התכנון והבניה בתשלום ההיטל, ובשל כך נטילת החיוב ע”י הקונה מהווה הטבה.

מקרה זה חל בד”כ בעסקאות קומבינציה (בהן הקבלן נוטל על עצמו את תשלום היטל ההשבחה במקום הבעלים ובהתאם לכך גם מופחת אחוז התמורה) או כאשר מדובר בעסקת מזומן בה המוכר “לא רוצה סיבוכים” ומעוניין לקבל לידיו סכום נטו סופי וברור. 

מה המשמעות הפרקטית של פסק הדין ?

סכום אמדן היטל ההשבחה שמתווסף למחיר העסקה מגדיל את גובה התמורה ובשל כך מגדיל את מס הרכישה.

לגבי מס השבח – כעקרון, על אף שגובה התמורה גדל בסך גובה אמדן היטל ההשבחה (דהיינו השבח החייב גדל), הרי שיחד עם זאת, מנהל מיסוי מקרקעין מחשב את אותו אמדן היטל השבחה גם כהוצאה מוכרת בניכוי מהשבח (למרות שעדיין אף צד לא שילם בפועל היטל השבחה לעיריה), כך שבשורה התחתונה, סכום מס השבח לא משתנה.
עם זאת, כפי שנציג בהמשך, ניתן ליצור “תכנון מס” כך שמס השבח יקטן באופן משמעותי !

מה ניתן לעשות על מנת להקטין את גובה המיסים ?

בפסק הדין דלעיל, הואיל ובמועד קביעת גובה המיסים ע”י הרשויות, טרם היה בידיהן את סכום היטל ההשבחה הסופי, פנו הרשויות לעיריה על מנת לברר את סכום היטל ההשבחה הצפוי אותו העיריה עתידה לדרוש.
ברור הדבר כי העיריה נוקבת בערך המקסימלי של היטל ההשבחה, כך שהאמדן שהתווסף לתמורה החייבת במס היה גבוה ביותר.
אמנם, ועדת הערר נתנה אפשרות בידי הנישום להציג בעתיד את סכום היטל ההשבחה הסופי שיקבע ולתקן את החיוב בהתאם, אולם באמצעות התנהלות נכונה מראש, יכול הנישום להפוך את סדר האירועים, כך שכיום יקבעו סכומי מס מינימליים ודווקא רשויות המס, הן אלו שתאלצנה בעתיד להוכיח טענה להגדלת המיסים.

נסביר:
בפסק הדין דלעיל, לא עמדה בשום שלב בפני ועדת הערר, חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעם הנישומים, בה מוצג אמדן נגדי של גובה היטל ההשבחה (בדומה ל”שומה אחרת” שמוגשת כדבר שבשגרה בהליכי ערעור על חיובי היטל השבחה בפני העיריה).
אילו היתה נערכת חוו”ד מטעם הנישומים (בדיעבד, ובודאי שמראש), היה ניתן לשכנע באופן מקצועי את מנהל מיסוי מקרקעין או את ועדת הערר, כי יש להקטין את אמדן ההיטל הצפוי ובהתאם לכך גם את גובה התמורה החייבת ואת המיסים הנגזרים ממנה.
במסגרת חוו”ד של שמאי המומחה בנושאי היטל השבחה, ניתן פעמים רבות להציג גובה חיוב צפוי הנמוך בעשרות אחוזים מהערכים שנוקבת העיריה (ולעיתים אף ניתן לטעון לחיוב צפוי בסך “אפס”).
יודגש, כי פערים אדירים כנ”ל אינם נובעים חלילה מחוסר מקצועיות, כי אם מהתפתחות הפסיקה בנושא היטלי השבחה, והמחלוקות המשפטיות/נורמטיביות הנובעות ממנה, אשר מביאות לגישות חישוב שונות הגוררות פערים גדולים מאוד.
כך שאע”פ ששמאי הצדדים עשויים להסכים לחלוטין על היבטים בסיסיים כגון שווי קרקע ליח”ד, גובה עלויות בניה וכדו’, הרי שיישום נורמות משפטיות שונות יוביל לתוצאת חיוב בהיטל שונה לחלוטין ! 

נשאלת השאלה, במידה ותוגש חוו”ד שמאי מומחה מטעם הנישום והיא תתקבל, האם בעתיד כשיקבע היטל השבחה סופי גבוה יותר, סכום המיסים יעלה בהתאם ?

ראשית, גם אם רשויות המס יתקנו את החיובים בעתיד, עדין יווצר לנישום חסכון בעלויות מימון, לאורך כל התקופה ממועד העסקה ועד לתשלום המס הסופי בפועל (פרק זמן זה עשוי להמשך חודשים ואפילו מספר שנים !).

שנית, ניתן להציג בעתיד בפני רשויות המס טענה לפיה, על אף שגובה היטל ההשבחה הסופי שונה מהאמדן שנערך עם ביצוע העסקה – אין מקום לתקן את גובה התמורה שנקבעה בזמנו (ואת החיוב במס רכישה שנגזר ממנה) מחד גיסא, ומאידך יש לאפשר לנישום להגיש את סכום ההיטל הסופי כניכוי – כך שלמעשה החיוב החדש בהיטל השבחה שהינו גבוה מהאמדן הראשוני, יוביל להקטנת מס השבח.

הכיצד יתכן?

כפי שצויין לעיל, בעקרון מנהל מיסוי מקרקעין מחשב את אותו אמדן היטל השבחה ראשוני כהוצאה מוכרת בניכוי מהשבח (למרות שעדיין אף צד לא שילם בפועל היטל השבחה לעיריה), כך שבשורה התחתונה, סכום מס השבח לא משתנה.
לכן, לכאורה, אם בדיעבד יתברר שסכום ההיטל גבוה מהאמדן, הרי שיש להגדיל בהתאם את התמורה בעסקה, ומנגד להכיר בניכוי של ההיטל הסופי, כך שלא יווצר כל שינוי.

עם זאת, אנו בדעה כי אין מקום לבצע שום תיקון בדיעבד בגובה התמורה – הרי אמדן ההיטל הראשוני שהוסף לתמורה שיקף לכאורה את דעת הצדדים בעסקה באותה עת עפ”י המידע והניתוח השמאי המקצועי שהיה ידוע להם ביום המכירה, והוא הגורם שיש להתחשב בו לצורך קביעת “מחיר המכירה”.
דהיינו, מרגע שרשויות המס החליטו לקבל את אמדן ההיטל (“הנמוך”) שהציגו הצדדים לעסקה, הרי שנתנה חותמת הכשר לכך שגובה התמורה “ברוטו” (כולל אמדן ההיטל הצפוי) הינו סביר ותואם את “שווי השוק” של הנכס.
לפיכך, אין ביכולתן של רשויות המס לבוא בעתיד בדיעבד ולטעון כי התמורה לא שיקפה את “שווי השוק”.

דבר זה דומה למשל לאמדן תמורה שנקבע בעסקאות קומבינציה – שם, כדבר שבשגרה קובעות רשויות המס את גובה התמורה בעסקאות מעין אלו על בסיס אמדן עלויות הבניה שמספק הקבלן למוכרים (בעלי הקרקע). על אף זו, במידה ובעתיד מתברר כי עלויות ההקמה היו שונות בפועל מהאמדן בעת העסקה (עקב למשל התייקרות תשומות בניה), אין רשויות המס טוענות כי צריך “לעדכן” את גובה התמורה בעסקה.

באופן דומה, אין מקום לעדכן את אמדן היטל ההשבחה, שמרגע שנקבע בעבר הוא מהווה כבר חלק אינטגרלי מעצם התמורה בעסקה. מנגד, עדין עומדת זכות לנישום לבקש להכיר לו בניכויים של סכומים חדשים סופיים!

לסיכום: בעת ביצוע “עסקת נטו” בה הקונה לוקח על עצמו את תשלום היטל ההשבחה, במקום המוכר, חשוב מאוד וכדאי להצטייד בחוות דעת שמאי מומחה בה יפורט וינותח היבט אמדן היטל ההשבחה הצפוי במלואו !

בדרך זו, ניתן יהיה להגיע לחיובי מס רכישה מינימליים, ויתכן אף בעתיד ניתן יהיה להקטין את חיוב מס השבח!

בהתחשב בעובדה כי סכום היטל ההשבחה בעסקאות רבות הינו גבוה מאוד (כך שהשפעתו על סך התמורה המחוייבת במיסים הינה גדולה) – ניתן בדרך הנ”ל לחסוך הרבה מאוד כסף!

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל”ן (גם עסקה “קטנה”), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.
במידה ונתקבלה לידכם דרישה לתשלום מס, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.

צפו בסרטון המצורף – יכול לעניין אתכם גם: