כיצד אי הוודאות בביצוע קו המטרו משפיע על מחירי נכסים

בתקשורת פורסם ששרת התחבורה – מירי רגב, הנחתה את גורמי המקצוע להמשיך בפעולות תכנון המטרו, ברם בכל הקשור לעבודות הביצוע, הנחתה השרה שלא לקדם אותן עד לגיבושה ותיקצובה של תוכנית לחיבור המדינה “מהצפון לדרום”.
לפיכך מסרבת השרה לחתום על צווי הפקעה של מבנים סביב תחנות המטרו בשני הקווים M1 , M2.

לא ברור כמה זמן יימשך האולטימטום של השרה. מכל מקום, פעולותיה ו/או מחדליה יוצרים מצב של אי וודאות בקשר לעתידם של נכסים רבים הנפגעים מהמטרו ובמקביל נכסים אחרים שייהנו מקו מטרו העובר בקרבתם.

יש לך נכס שעל פי התכנון יופקע, האם זה יקרה? מתי? האם בעשור הנוכחי או רחוק יותר?
מענה לשאלות הללו משפיע על אפשרויות השימוש הנוכחי והעתידי בנכס.
לדוגמה: אם הנכס הינו בית מגורים, אזי המשפחה צריכה לדעת מראש, בעוד כמה שנים היא צריכה להתפנות ובמקביל להכין דיור חלופי.
הוא הדין לגבי עסק מסחרי המתנהל בנכס הצפוי להפקעה.
למשל: מסעדה שצברה מוניטין במקום, מה יהא עליה? האם הבעלים צריכים כבר היום לתכנן מעבר, או לפי קצב התנהלות הממשלה? “עוד חזון למועד”.

כאמור, אי וודאות גורם לירידה בשווי הנכסים.

לדעתי, קיימת שמחה מוקדמת של בעלי הנכסים הקרובים לתחנות המטרו (ומהם לא מפקיעים), הם צופים לעלייה משמעותית בשווי נכסיהם. אכן, קרבה לתחנת מטרו מעלה את השווי, אך מדובר על השלמת הפרוייקט בעוד כ- 15-20 שנים והכל תחת מסך עשן של אי וודאות.
דחיית עלית השווי לתקופה כה רחוקה מביאה לכך שהערך הנוכחי של עליית הנכסים הוא אפסי כיום וכמעט ולא יבוא לידי ביטוי במחירי השוק.
מי שאופטימי מאוד ויש לו נשימה לאורך זמן, ירכוש כיום נכסים בקרבת תחנות המטרו. אבל זה יהיה חסר היגיון כלכלי לשלם מחיר גבוה יותר מהמקובל עבור הרכישה.

במידה וצווי ההפקעה ייחתמו בקרוב ע”י השרים הרלוונטים,אפשר לומר שלפחות לגבי אותם נכסים אי הוודאות פגה ונכסים אלה יצאו למעשה מהשוק. לא נשאר לבעלים, אלא להתדיין על סכומי הפיצויים המגיעים להם. המציאות הראתה שסכומי הפיצויים המוצעים ע”י הרשות נמוכים במידה ניכרת מהסכומים שמשולמים בסוף התהליך לאחר ששמאי מטעם הבעלים הגיש את חוות דעתו וטריבונל משפטי הכריע בין הסכום המוצע ע”י הרשות לזה שטוענים הבעלים.
הרשות יכולה גם לחלק את דרך ההפקעה לשלבים. תחילה הודעה שהנכס דרוש למטרה הציבורית . ברגע זה הוטל פגם על הנכס, הוא יצא מהשוק , אך הבעלים יכולים עדין להשתמש בו. בשלב שני, הרשות תופסת חזקה בנכס והבעלים חייבים להתפנות.
לכן, על כל בעל נכס שנכלל בתכנון בתחום תחנות המטרו להיות ער לכל פרסום ו/או הליך משפטי שפוגע בשוויו של הנכס.

לסיכום, עמדו על המשמר והתייעצו עם עו”ד מומחה בדיני הפקעות ודיני תכנון ובניה ועם שמאי מקרקעין, בכדי לשמור על זכויותיכם!