טריק פשוט שמביא לרווח של מיליונים בהליך של שינוי יעוד קרקע בתב”ע חדשה

קישור לרישום למועדון המקצוענים

הליך של שינוי ייעוד קרקע (בדרך כלל קרקע חקלאית, אבל לא רק) כולל לרוב תוכנית איחוד וחלוקה ו”טבלאות איזון”.
במסגרת הטבלאות מעריכים את שווי הקרקע ב”מצב הנכנס” לתוכנית ואת השווי ב”מצב היוצא”.
האחוז שמגיע לכל בעלים בתכנית החדשה נקבע לפי החלק היחסי שלו שנכנס לתוך מתחם האיחוד והחלוקה בהתאם ליחסי השווי של כלל החלקות.
כמובן שיש לבעלים אינטרס שהקרקע שבבעלותם תוערך בסכום גבוה ככל האפשר ביחס ליתר הקרקעות בתכנית ב”מצב הנכנס” וכך יקבלו אחוז גבוה יותר מתוך זכויות הבניה/מגרשים בתכנית.
כיצד ניתן להגדיל את השווי?

הינה דוגמא:

נניח שמדובר בחלקה שנמצאת בבעלות של מספר אנשים, בעלות במושע (כלומר, לכל בעלים יש אחוז כלשהו בחלקה).

כאשר יש מספר בעלים בקרקע ובטח מספר גדול, השמאי שעורך את טבלאות האיזון יפחית מהשווי של הקרקע שלהם ב”מצב הנכנס” בגלל אלמנט המושע. ואכן יש בזה היגיון, שהרי כל אחד ואחד מהבעלים בחלקה, אם הוא היה מנסה למכור את החלק שלו בשוק החופשי, היה מוכר את חלקו במחיר זול יותר בגלל שהוא מוכר חלק יחסי במושע.  חלק בקרקע שיש בה שיתוף שהוא לא מוסדר ולכל אחד מבעליה יש חלק יחסי רשום וזהו. לא מדובר בחלק קונקרטי, פיזי.

במצב כזה בדרך כלל השמאי יפחית מערך של הקרקע בגבולות של 10% ואפילו עד כ-30% מהשווי בגלל מרכיב המושע. ובהתאם לכך נכנסים בערך יחסי פחות לתוכנית וגם יוצאים בערך יחסי פחות – עם אחוז כניסה ואחוז יציאה קטן יותר.

אפשר למנוע מצב שכזה בקלות – פשוט תערכו הסכם שיתוף בעלי הקרקע. בדרך כלל מדובר בבני משפחה או אנשים אחרים המכירים זה את זה במידה מסויימת. תעשו ביניכם הסכם שיתוף שמסדיר את היחסים.  ברגע שמדובר בקרקע שקיים בה הסכם שיתוף, שמאים שמכינים טבלאות האיזון. לוקחים זאת בחשבון ולמעשה במקרה הכי טוב הם אפילו לא יפחיתו כלל בשווי הקרקע. במקרה היותר סביר הם כן יפחיתו עדיין על מרכיב השיתוף, אבל הרבה הרבה פחות  ממצב של מושע לא מוסדרת.

בדרך זו ניתן להגדיל משמעותית  את אחוז הכניסה לתוכנית וכמובן גם את אחוז היציאה ואם מדובר למשל במגרש בו הבעלים זכאים לקבל כמה עשרות יחידות דיור, הדבר עשוי לבוא לידי ביטוי בתוספת שלכמה יח”ד, כלומר, רווח נוסף של כמה מיליוני ש”ח!