לפני שמוכרים בית ישן – כדי לא לשלם מס שבח מיותר, אל תשכחו לעשות את זה..

קישור לרישום למועדון המקצוענים

הנה תכנון מס שבח מאוד פשוט ולמרות זאת אנשים נופלים בו וחבל.

מקרה שהיה – מספר אחים ירשו  בית מגורים בירושלים. מדובר היה בבית צמוד קרקע מאוד ישן, בית “נטוש” במצב פיזי רעוע שלא מתפקד וכבר לא גרים בו כמה שנים. כעת, התכוונו היורשים למכור את הבית במחיר נאה בסך כ- 10 מיליון ש”ח.

כאמור, מדובר בבית ישן ונטוש והכוונה של הקונה היא כמובן להרוס אותו ולבנות פרוייקט חדש.

אין ספק ששוויו של נכס כזה (10 מיליון ש”ח) לא מושפע בכלל מקיומו של הבית והוא משקף שווי של מגרש ריק. לכן, ליורשים בכלל לא היה אכפת ממצבו הפיסי של הבית ולא היתה להם בעיה למכור אותו כפי שהוא, מוזנח ולא ראוי למגורים.

אלא, שכאן צריך היה לעצור לרגע ולבצע את הבירור הבא לצורך תכנון מס נכון:

א. יש לבדוק מה אורך התקופה שבה הבית נמצא במצב בלתי ראוי למגורים. בענייננו התברר שהבית לא מתפקד  כ-10 שנים (ולפני כן גרו בו).

ב. בנוסף, יש לבדוק מה אורך התקופה שבה מצוי הבית בבעלות המשפחה, כלומר, מתי המוריש רכש אותו.

הנ”ל מאוד חשוב, כיוון שיש הבדל גדול בין שיעור מס השבח לבית מגורים לבין מגרש.
מכירת בית המגורים הנ”ל שהינו במצב רעוע, שלא מאפשר לגור בו (ואף יש כוונה של הקונה להרוס אותו) מהווה למעשה מכירה של “מגרש” ובשל כך שיעור מס השבח עלול להגיע עד לכדי כ- 40% מגובה התמורה בעסקה.

לעומת זאת, אם המכירה תוגדר כמכירה של “בית מגורים”, אזי לעיתים ניתן לקבל בכלל פטור ממס (מלא או חלקי) וגם אם לא ינתן פטור, חלק ניכר מהתמורה בעסקה יחוייב רק ב”שיעור מס מוטב לינארי” שהינו מס נמוך מאוד של כמה אחוזים בודדים.

תכל’ס, ההבדל בגובה המס בכיס עשוי להסתכם במיליוני ש”ח!

על מנת שהנכס אכן יוגדר כבית מגורים ויהנה ממיסוי נמוך הוא צריך לעמוד במספר תנאים:

א. במועד המכירה הבית חייב להיות תקין וראוי למגורים – כלומר, חייבים לשפץ את הבית, לפחות בצורה מינימלית ולהשמיש אותו למגורים. זאת, אפילו שבכוונת הקונה להרוס אותו ממילא והוא לא משלם תמורה עבור הבית עצמו, אלא, רק עבור זכויות הבניה במגרש.

ב. הבית אמור לתפקד בפועל כבית מגורים תקין במשך 4 שנים לפני מועד המכירה (במקרה שלנו זה לא היה המצב) או לחילופין, הוא אמור לתפקד כבית מגורים תקין לפחות במשך 80% מהתקופה שבה הוחזק ע”י הבעלים.
במקרה שלנו זה אכן התקיים, אמנם הנכס במשך 10 השנים האחרונות לא היה ראוי למגורים, אבל לפני כן במשך 50 שנים הוא תפקד ושימש למגורים. כלומר במשך 50 שנים מתוך 60 שנים, הנכס תפקד למגורים. דהיינו במשך כ – 83% מהזמן.

המסקנה, אילו רק ישמישו את הבית, כך שיהא ראוי למגורים בטרם המכירה, ניתן יהיה להנות משיעור מס נמוך מאוד ולחסוך מיליוני ש”ח.

זכרו, גם אם לפעמים אין סיבה כלכלית עסקית להשמיש בית מגורים ישן שממילא אמור להיהרס ע”י הקונה, עדיין לעיתים משיקולי מיסוי רצוי מאוד כן לבצע שיפוץ מסויים להשמשת הנכס – גם אם הדבר גורר עיכוב בביצוע עסקה וגורר עלויות שיפוץ.

ההבדל במס השבח שידרש לתשלום בעת המכירה עשוי להיות גדול מאוד!