שיטה בדוקה לחסוך מיליונים בתשלום מס שבח במכירת נכסים שנרכשו לפני עשרות שנים

קישור לרישום למועדון המקצוענים

כמה היסטוריה חשובה! אם תזכרו מספר פרטים מסויימים בהיסטוריה, אתם יכולים לפעמים להרוויח מיליונים…

כאשר בעל נכס מוכר קרקע או למעשה כל סוג של נדל”ן, הוא נדרש לשלם מס שבח. מס השבח מוטל על ההפרש בין המחיר ששולם בעבר לרכישת הנכס לבין המחיר שהוא נמכר כיום ועל הפער הזה מוטל מס בשיעור של עשרות אחוזים.

איך רשות המיסים יודעת את מחיר הרכישה בעבר? היא לא בדיוק יודעת, אלא הנישום צריך להציג את המידע. אם יש בידיו את חוזה הרכישה, מצויין! ניתן לדעת בוודאות את התמורה ששולמה בעת הרכישה.

אבל… כאשר מוכרים כיום נכסים שנרכשו לפני עשרות שנים, פעמים רבות לא מוצאים את חוזה הרכישה ההיסטורי. לעיתים גם אם יש את החוזה בנמצא, אין זה רלבנטי במידה ומדובר בנכסים שהועברו לידי המוכרים בירושה.
כאשר המוריש נפטר בין 1.4.1961 ל- 1.4.1981 נקטע “רצף המס” ומועד הרכישה לצורך חישוב השבח שנצבר, הופך להיות מועד הפטירה שלו. כלומר הרווח מחושב ממועד הפטירה ואילך ולא ממועד הרכישה המקורי של הנפטר. כמובן שבמועד הפטירה אין “חוזה רכישה” ואין סכום רכישה.

“טוב, אין אז אין!”

אנשים לרוב מזלזלים בשווי ההיסטורי וסבורים (לכאורה בצדק) שממילא מדובר בפרוטות, בכמה לירות בלבד. הרי אפילו אם נכס נרכש בסכום של 1 מיליון לירות, זה בסה”כ שווה 100 ש”ח. לא נשמע קריטי, נכון?

זה לא נכון!

את הסכומים האלה מצמידים למדד והם מגיעים כיום לפעמים למיליונים (כמובן תלוי בנכס ובמיקום שלו) והמשמעות היא שניתן גם לחסוך מיליונים של תשלומי מס.

אז מה צריך לעשות? נורא פשוט.

כאשר מוכרים נכס, קודם כל לחפש טוב טוב מה היה מחיר הרכישה בעבר. לחפש את החוזה ההיסטורי או כל מסמך אחר שיכול להעיד על המחיר.

אם אין לכם את הנתון בכמה הנכס נקנה, תפנו לשמאי מקרקעין.

שמאי מקרקעין יכול לבצע “שומה היסטורית”. יש מידע היסטורי של מחירי עסקאות. אמנם המידע הוא לא פשוט לאיתור והוא לא זמין בקלות (צריך לרוב להיעזר במשרדי שמאות ותיקים שלהם יש את המידע הזה), אבל הפסיקה והחוק לטובתכם.

הפסיקה במס שבח באה ונותנת לנישום את הזכות לבוא ולהציג את השווי ההיסטורי בחוות דעת שמאי אפילו בדוחק, אפילו אם הוא לא מדוייק.

אם אתם תגישו חוות דעת שמאי יקרו אחד משני המקרים:

אפשרות אחת, מאוד סבירה, שפשוט יקבלו אותה, כמה שהיא דחוקה וכמה שהיא לא מדויקת (והיא לא מדויקת, הרי מדובר בהיסטוריה רחוקה). למשל, אם יש לך נכס בנהריה יכול להיות שבכלל אין לשמאי נתוני שוק מנהריה אלא רק מעכו.. ועדיין יקבלו את הנתונים ההיסטוריים, אפילו אם הם בערך כי זה יותר טוב מכלום.

לכן, סביר כי יקבלו את שומת השווי שיציג השמאי מטעם הנישום והמשמעות יכולה להגיע לחסכון במס של מאות אלפי שקלים ואפילו מיליונים.

אפשרות שניה – גם אם רשות המיסים לא תאמץ את חוות דעת השמאי מטעם הנישום, זה יכריח אותה לבצע עבודת מחקר בעצמה. לחקור את השוק ולהציג בעצמה נתונים היסטוריים.

אבל, אם המוכר הנישום לא יבצע קודם כל את המחקר בעצמו (ע”י הצגת חוו”ד שמאי מטעמו), רשות המיסים לא תחפש את נתוני השוק – זה לא התפקיד שלה…
במקרה כזה, בהעדר מידע מטעם הנישום, רשות המיסים פשוט תקבע שווי רכישה אפס. באופן טכני יקבעו סכום של 100 לירות, 0.01 ש”ח ואת הסכום הזה יצמידו וגם לאחר הצמדה הערך של זה הוא כלום!

לא לשכוח את ההיסטוריה, היא חשובה בכלל והיא חשובה לנו גם במס שבח.