איך בודקים כדאיות של השקעה בקרקע חקלאית? זה הדבר הראשון שחשוב לדעת…

השקעה בקרקע חקלאית היא נושא שמעניין אנשים רבים וניתן לדון בו בהרבה מאוד אספקטים.

קיימים היבטים רבים שצריך לבדוק לבחינת כדאיות השקעה בקרקע כזו ובמאמר זה נתמקד באחד הקריטריונים המרכזיים.

ראשית, כשבאים להשקיע בקרקע חקלאית, חשוב לזכור את המובן מאליו, כי מדובר בהשקעה ספקולטיבית בהגדרה. קיים בה סיכון וגם המשקיע צריך להביא בחשבון שהרבה פעמים טווח השקעה עד להפקת תשואה ראוייה הוא ארוך יחסית – הוא לא טווח קצר!

לרוב שינוי יעוד לא יתרחש בתוך שנים בודדות. אין בעובדה הזו בכדי לפסול את ההשקעה כקרקע כזו, אבל חשוב לזכור את הדבר.

אז מה הדבר הראשון שחשוב לדעת כשבאים להשקיע בקרקע חקלאית?

אחד הכללים הבסיסיים שחשוב לשים לב אליהם, הוא שלכל קרקע חקלאית יש גם יעוד בתכנית מתאר מחוזית. בין אם מדובר בתמ”מ/21/3 החלה במחוז מרכז, בין אם מדובר בתמ”מ/6 באיזור הצפון או תמ”מ/5 במחוז ת”א – הקרקע ה”חקלאית” כבר מיועדת ברמה המחוזית והיעוד המחוזי הוא הדבר הכי קריטי לדעת, כי בלי יעוד מחוזי מתאים, לא יהיה שינוי יעוד לבניה בקרקע ברמה המקומית!

אם למשל מוצעת למכירה קרקע חקלאית שברמה של התוכנית המחוזית מיועדת ל”גן לאומי” / “שמורת טבע” וכדו’ – הסיכוי שהיעוד שלה ישתנה לבניה הוא קלוש. ולכן רכישת קרקע כזו היא בגדר השקעה ספקולטיבית לחלוטין, עם סבירות מאוד נמוכה לבניה בעתיד ויתכן שיחלוף עוד דור אם לא יותר, עד שיקרה בקרקע הזו משהו.

לכן, הדבר הבסיסי לשים לב אליו, כשמעוניינים לרכוש קרקע חקלאית להשקעה, הוא שמדובר בקרקע שבתוכנית המתאר המחוזית היא מיועדת לבנייה.

אם ניקח לדוגמא את הקרקעות שמצויות במחוז המרכז ששם חלה תוכנית תמ”מ 21/3, נעדיף לרכוש קרקע שמסומנת בתכנית בצבע צהוב, שזהו הסימון של “אזור פיתוח עירוני” למגורים או גם יכול להיות רלוונטי אזור צבוע בצבע סגול שזהו סימון ל”אזור תעסוקה”.

בכל מקרה נרצה לרכוש קרקע שמיועדת לבנייה ברמה המחוזית.

זה הכלל הראשון, מה המשמעות שלו?

קודם כל במצב כזה אין כבר בעקרון ספקולציה אם אכן ישנו את היעוד בעתיד. היעוד אכן ישתנה! כמעט בוודאות.

אבל, השאלה שנותרת עדיין פתוחה היא מתי זה יקרה ומה יהיה היקף הבניה שיאושר.

ברור שלעיתים ידרש עוד תהליך תכנוני ארוך, עד שניתן יהיה לבנות בקרקע מבנים. תדרש תכנית מפורטת מקומית, תכנית לאיחוד וחלוקה, הפרשות לצרכי ציבור/הפקעות, טבלאות איזון, היטלי השבחה וכו’ וכו’.

אבל, במצב כזה של רכישת קרקע חקלאית שהיא מיועדת לבניה ברמת תכנית המתאר המחוזית, מרכיב ה”ספקולציה” בהשקעה הופך משאלה של “האם זה בכלל יתרחש?” ל-“מתי זה יתרחש?” ו-“כמה ניתן יהיה לבנות?”.

(צפו גם בסרטון המצורף שכולל עוד היבטים חשובים).