איך לשלם פחות מס שבח בעסקת קומבינציה

קישור לרישום למועדון המקצוענים

הרבה מאוד אנשים, כאשר באים למכור נדל”ן – מגרש, נכס שהוא בדרך כלל לבנייה רוויה למגורים, עושים עסקת קומבינציה.

ישנם הרבה יתרונות מס בעסקה כזו ולא נרחיב כעת בעניין, אבל כן נבקש להתמקד בעניין אחד בנושא המיסוי שכדאי כיום לדעת ולהיערך אליו מראש.

כבר תקופה לא מעטה קיים שינוי חשיבה ברשות המיסים לגבי אופן חישוב תמורה (והרווח לצרכי מס הנגזר מכך) בעסקת קומבינציה – בעסקה כזו, כידוע, בעלי הקרקע מקבלים דירות בתמורה למגרש שבבעלותם, אולם, מבחינה מיסויית/משפטית רשות המיסים לא בוחנת את שווי הדירות שיקבלו הבעלים אלא רק את עלות הבניה שלהם, כלומר את שווי “שירותי הבנייה”. גישה זו ידועה כבר לרבים ואכן מוכרי מגרשים בעסקאות קומבינציה מציגים לרוב הוכחות לרשות המיסים לגבי גובה עלויות הבניה הצפויות (באמצעות חוו”ד שמאי/מהנדס מומחה).

גישת “שירותי הבניה” שאף מעוגנת בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעיו המנחה מס’ 23/98, מובילה כמעט תמיד לערך תמורה נמוך יחסית (שכמובן טוב למוכרים). אבל, רשות המיסים, כבר תקופה לא מעטה אינה מסתפקת בכך ודורשת בנוסף לבחון את שווי השוק של מרכיב הקרקע שנמכרה ליזם, במונחי מזומן.

נסביר, רשות המיסים באה ואומרת כך: נניח שבבעלותך קרקע לבנית 20 יחידות דיור ובצעת עסקת קומבינציה בשיעור 50%, כלומר, מכרת קרקע לבנית – 10 יחידות דיור לקבלן ועל יתרת הקרקע שנותרה בבעלותך, אתה תקבל את “שירותי הבנייה” עבור הדירות שלך.

לכן, חוץ מלדעת מה גובה עלות הבניה של 10 הדירות שתקבל, אני רוצה פשוט שתראה לי (או שאני, כרשות המיסים, אבדוק בעצמי, אם לא תראה לי) כמה שוות זכויות בנייה של 10 יחידות דיור שמכרת לקבלן? כמה קרקע ליחידת דיור שווה בשוק החופשי? הרי  זה בעצם מה שמכרת לקבלן (בתמורה לשירותי בניה). הרשות רוצה להבין, בתנאי שוק חופשי, כמה זה שווה, בכסף (!) לא בחומרי בניה.

דרישה זו כמעט תמיד גוררת ויכוח קשה עקב אי התאמה בין שווי “שירותי הבנייה” (שיוצא מעט) לבין שווי השוק של אותו חלק בקרקע שנמכר לקבלן (שאיכשהו יוצא גבוה יותר).

למעשה, תמיד אמור להיווצר פער מסויים, וזה חלק מההגיון הכלכלי בעסקת קומבינציה – כל צד מרוויח יותר מנקודת מבטו (אבל לא נתעכב כעת על נקודה זו).

העניין החשוב שצריך להבין הוא שכדאי וניתן להיערך מראש לויכוח ושיש לבעלים “כלי נשק” שהרבה פעמים עומד לרשותו שהוא יכול לנצל אם יזכר בזמן וזה… היטל השבחה (לא מס שבח, אלא היטל השבחה).

נסביר, כשהבעלים מוכרים קרקע, גם העירייה צפוייה לדרוש תשלום היטל השבחה. וכיצד ההיטל מחושב? בין היתר הוא נגזר משווי  השוק של הקרקע…

אם כך, הרי לנו גורם נוסף ברשויות שגם הוא מתעניין מה שווי השוק של הקרקע. אם מדובר על תוכנית בניין עיר שקיבלה תוקף ואושרה במועד סמוך למועד ביצוע העסקה, אזי מדובר על אותם ערכים ממש – שווי השוק שנצטרך לדון בו בנושא היטל השבחה הוא אותו שווי השוק שנצטרך לדון בו גם בעניין מס שבח.

אבל… בניהול הדיונים בעניין היטל השבחה יש לבעלים יתרון מובהק – עוד הרבה לפני ביצוע עסקה ולפני שנחתם חוזה, הבעלים יכולים לפנות לעירייה ולבקש לקבל לידם את שומת היטל ההשבחה.

זכות זו מעוגנת בסע’ 4. (4) (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה:

“…רשאי כל בעל מקרקעין לדרוש מהועדה המקומית בכל עת, לערוך את שומת ההשבחה בעבור אותם מקרקעין; משנתקבלה דרישה כזו, תיערך שומת ההשבחה לגבי מקרקעין אלה תוך 90 ימים מיום קבלת הדרישה”

וכמובן שלא צריך לשלם את שומת היטל ההשבחה והיא לא צוברת ריבית כל עוד אין עסקה.

ברגע שהבעלים מקבלים  את השומה מהעירייה, קודם כל יש להם כבר אינדיקציה לשווי הקרקע בהתאם להערכה של שמאי העיריה. אבל ברור שאפשר (וצריך לרוב) לערער על השומה ולפתוח בהליך מול שמאי מכריע או וועדת ערר.

אלו הליכים שעשויים להמשך בד”כ מספר חודשים ובעקבותם הבעלים יצא נשכר פעמיים.

ראשית,  יש סיכוי שהיטל ההשבחה עצמו יופחת במסגרת הערעור וזה דבר חשוב וכדאי לכשעצמו.

שנית, במסגרת הערעור על היטל ההשבחה, הבעלים הרי מתווכחים על שווי הקרקע וברור שהשווי המופחת של הקרקע שיקבע ע”י שמאי מכריע/ו.ערר יעזור לבעלים מאוד בדיון הצפוי בעתיד מול רשות המיסים. לבעלים תהא ממש הוכחה ביד להציג מה שווי הקרקע.

יתכן שיש מי שישאל: “בשביל מה לטרוח ולנהל מראש ויכוח מול העירייה במטרה לנטרל את הויכוח העתידי מול רשות המיסים? מה זה חשוב מול מי נתווכח, מול העירייה קודם או מול רשות המיסים אח”כ? בסוף מתווכחים כך או כך…”

והתשובה היא שיש הבדל גדול! כאשר הבעלים מנהלים ויכוח מול העירייה (ליתר דיוק מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה) בפני שמאי מכריע או בוועדת ערר, הויכוח יותר נוח ומוצלח באופן מובהק וניתן להגיע לתוצאות עדיפות לחלוטין. מדובר בהליכים יותר הוגנים, יותר מקצועיים ובעלי סיכויי הצלחה מוכחים.

ולכן לבעלי קרקע שמתכוונים לבצע עסקת קומבינציה (וגם עסקה בכלל) כדאי מיידית לפנות לועדה המקומית לתכנון ובניה, להזמין שומת היטל השבחה, לנהל את הדיון ואת הויכוח מול שמאי מכריע ו/או ו.ערר ובעתיד יהא בידם “כלי נשק” יעיל לקביעת שווי השוק של הקרקע גם ע”י רשות המיסים.

דבר זה יעזור מאוד בויכוח מול רשות המיסים ואולי אפילו יסיים את הויכוח מראש בצורה טובה ומוסכמת.