איך תשלמו פחות כסף לרשות מקרקעי ישראל ומתי הכי כדאי לרכוש את הבעלות בקרקע?

קישור לרישום למועדון המקצוענים

מתי כדאי לרכוש בעלות מרשות מקרקעי ישראל?
אנשים רבים מחזיקים בחכירה נכסים וכיום בחלק מהמקרים ניתן לפנות לרמ”י ולרכוש את מלוא הבעלות בנכס – לשם כך לעיתים נדרשים לשלם סכומי כסף גדולים.

האם זה כדאי? הרי מה כבר ההבדל בין לקבל את הבעלות “לצמיתות” או להשאר בתור חוכר שזכאי לרוב להחזיק בנכס עוד עשרות שנים? (וסביר שגם בתום התקופה הרשות תבצע הארכה לתקופה נוספות במחיר מוזל).

מבחינת חישוב כלכלי גרידא, ההבדל בשווי הנכס הוא לא גדול. אבל, יש פעמים שכדאי מאוד לרכוש את הבעלות.

אחד הקריטריונים המרכזיים שיש לבחון הוא: עד כמה יש ציפייה שבעתיד יווצרו  זכויות בניה נוספות בנכס. כלומר, האם יש תב”ע חדשה בהכנה או שיש תב”ע שעומדת להתאשר, או יש כוונות ליזום תב”ע.

זהו אולי השיקול הכי חשוב שמוביל לכדאיות לרכישת בעלות כבר כיום!

נסביר, כיום כאשר החוכר רוכש מרשות מקרקעי ישראל את הבעלות בנכס, הוא ידרש לשלם אחוז מסוים משווי כלל הנכס, כלומר משווי סל זכויות הבניה הקיים. ואם אכן רכש את הבעלות כיום, אזי בעתיד, לכשיהיו זכויות בנייה נוספות החוכר (או ליתר דיוק “הבעלים”) כבר לא ידרש לשלם עבור הזכויות הנוספות שום תשלום לרשות מקרקעי ישראל. רמ”י “יצאה מהתמונה” אין לבעלים ולה שום יחסים.

אבל, אם יש איזושהי תוכנית שמצוייה בתהליך הכנה והחוכר לא יפעל לרכישת הבעלות בקרקע כיום, אזי כאשר היא תקבל תוקף, כשהיא תתאשר, אם החוכר ירצה לנצל את הזכויות הנוספות שהיא קובעת, הוא ידרש לשלם לרשות מקרקעי ישראל “דמי היתר” בסכום מאוד גבוה שעומד בד”כ על 31% + מ.ע.מ משווי זכויות הבניה החדשות (ובנוסף ידרש ללא קשר לשלם גם היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ובניה).

לא כדאי לדחות את העניין אלא לפעול מיידית – אם החוכר אומר לעצמו “אני לא אחכה שהתב”ע תתאשר, אבל אמתין קצת שהתכנון יתקדם ואז אפעל לרכישת הבעלות” – זה לא טוב!
אמנם, רכישת הבעלות לפני אישור תב”ע חדשה, תמנע תשלום של “דמי היתר” בעתיד, גם אם הרכישה תהא כאשר התב”ע בשלב מתקדם ממש לפני אישורה. אבל, נכון להיום, הכללים ברשות מקרקעי ישראל קובעים כי שווי הקרקע שמוערך לצורך עסקת “רכישת בעלות” מבוסס על זכויות הבניה הקיימות בתב”עות התקפות + “פוטנציאל” לקבלת זכויות נוספות בעתיד. לכן, אם רכישת הבעלות מתבצעת בשלב שאין עדיין תב”ע בהכנה או בשלב מוקדם יחסית, אזי “הפוטנציאל” הזה לא קיים עדיין (או שהוא קיים באופן מזערי בלבד). ולכן רשות מקרקעי ישראל תחשב אותו בסכום נמוך יחסית או אפילו בכלל לא.

אבל, אם מדובר בתכנית שמצוייה בשלבי תכנון מתקדמים, אזי רשות מקרקעי ישראל צפוייה לקחת בחשבון “פוטנציאל” משמעותי.
לכן, אם קיימת ציפיה כלשהו לאישור תב”ע חדשה בעתיד, כדאי לפעול מוקדם ככול האפשר לכישת הבעלות בקרקע.

יתרה מכך, ככל שהחוכר ממתין ולא רוכש את הבעלות כיום, אלא מתכוון לבצע זאת רק בעתיד – הוא ידרש לשלם בעתיד עבור הבעלות בהתאם לערכי שוק הנדל”ן בעתיד (!) אם החוכר סבור שבעתיד רמת המחירים תעלה (וכך לרוב הם פני הדברים)  אזי אין כדאיות כלכלית בהמתנה לרכישת הבעלות.

לסיכום, האם לרכוש בעלות או לא? הכלל החשוב – האם יש צפייה לזכויות בניה נוספות בנכס. האם צפוייה תב”ע חדשה או לא?

אם צפוייה תב”ע חדשה, אם יש כוונה, אם יש “חלום”, אם יש משהו בכיוון, צריך לשקול לרכוש את הבעלות כיום ולהתנתק מרשות מקרקעי ישראל מכאן ולעולם.