פטור מלא מהיטל השבחה לשטחי ממ״ד!

קישור לרישום למועדון המקצוענים

זו עדיין לא מהפכה – אלא אבולוציה. זו עדיין לא הלכה מחייבת – אלא כיוון פסיקתי מתגבש. אבל מספר החלטות של ועדות הערר שניתנו לאחרונה, עשויות להשפיע באופן מהותי על אופן בחינת החיוב בהיטל השבחה בגין שטחי ממ״ד ולאפס את החיוב.

בשנים האחרונות נבחנה בפסיקה שאלת החיוב בהיטל השבחה, בגין שטחי ממ״ד, בעיקר דרך הפריזמה של דיני הפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה: מתי חל הפטור, מה היקפו, והאם הוא חל רק במימוש בהיתר או גם במימוש במכר. ואולם, שתי החלטות של ועדות הערר שניתנו לאחרונה – מצביעות על תהליך של התפתחות רעיונית הדרגתית, שבמרכזו בחינה מחודשת של עצם ההנחה כי שטחי ממ״ד הם רכיב “משביח”.

השלב הראשון בתהליך זה משתקף בהחלטת ועדת הערר 81015-02-22 סיגייט נדל”ן בע”מ נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב. החלטה זו עדיין נעה במסגרת דיני הפטור, אך מרחיבה באופן מהותי את אופן יישומם בהקשר של עסקאות מורכבות, ובראשן עסקת קומבינציה. ועדת הערר עמדה שם על כך שלמרות שעסקת קומבינציה כוללת רכיב של מכר חלקי, אין מדובר במכר מנותק מהבנייה העתידית, אלא במימוש שמטבעו כרוך בהוצאת היתר בנייה עתידי.

ועדת הערר קבעה כי אין לראות בהסכמים המותנים מאיינים את הזכאות לפטור מממ״ד לפי סעיף 19(ב)(9), כאשר המונח ‘בשל בניה’ אינו מחייב בהכרח מימוש מסוג היתר בלבד ויש לראות בעסקאות המכר המותנות בהוצאת היתר כמימוש מותנה הנכנס לתוקפו לעת מתן ההיתר.

ובהקשר של עסקת קומבינציה הודגש כי אין להסכם כל חיים כלכליים אילולא הוא כולל את הבנייה של יחידות הדיור וממילא את הממ״דים.
משכך, קבעה ועדת הערר כי יש לבחון את תחולת הפטור באופן ענייני גם בגין המימוש במכר, מקום בו מדובר במכר המותנה בהוצאת היתר בנייה עתידי.

הצעד הבא בהתפתחות הרעיונית מופיע בהחלטת ועדת הערר המאוחרת יותר בערר רל/8001-01-25 הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון נ’ ישעיהו זילונקה ואח’.

בהחלטה זו ניכרת כבר תזוזה מושגית: הדיון אינו עוסק רק בשאלת הפטור, אלא בשאלה הקודמת לה – האם קיימת בכלל השבחה בגין שטחי ממ״ד.

ועדת הערר קובעת שם כקביעה עקרונית כי בנסיבות העניין, כלל לא חלה השבחה ומסבירה כי שטחי הממ״ד מוקנים בין אם הם נקבעו בתוכנית ובין אם לא וזאת מכוח החוק. מכאן, כי השטח עצמו של הממ״דים נתון מכוח החוק ולא מהפעולה התכנונית ועל כן שטח זה אינו יכול להיות משביח, בין אם מדובר במימוש בהיתר ובין אם מדובר במימוש במכר.

המשמעות של קביעה זו היא כי זכויות הבנייה לממ״ד אינן תוצר של פעולה תכנונית, ומשכך לא מתקיים הקשר הסיבתי הנדרש בין אישור תכנית לבין עליית שווי. בהתאם לכך קובעת ועדת הערר כי בהיעדר השבחה הרי שאין להביא בחשבון כלל את הזכויות לממ״דים.

ועדת הערר בעניין זילונקה מחזקת מסקנה זו באמצעות השוואה לזכויות בנייה אחרות הנתונות מכוח דין, וקובעת כי הסיטואציה בה זכויות נתונות בחוק דומה לנושא הזכויות לגזוזטרה, כאשר הבקשה להיתר אינה מבקשת לנצל זכויות מכוח תכנית או מכוח הקלה, אלא מכוח החוק, לא ניתן לחייב בגינה בהיטל השבחה.

למעלה מן הצורך פונה ועדת הערר בעניין זילונקה לדון גם בתכלית הפטור, ומבהירה כי הפטור רלוונטי בעיקר למצבים אחרים, בעוד שבמקרה של היעדר השבחה, אין להביא בחשבון כלל את הזכויות לממ״דים.

נכון לעת הזו, אין מדובר בהלכה מחייבת או בפסיקה אחידה של כלל ועדות הערר, אלא בתהליך של התפתחות הדרגתית: תחילה הרחבה זהירה של תחולת הפטור בעסקאות מכר מותנות ובקומבינציה, ובהמשך מעבר לדיון עקרוני בשאלה האם שטחי ממ״ד יוצרים השבחה מלכתחילה. יחד עם זאת, עצם השינוי במוקד הדיון – מדיון ב”מתי חל פטור” לדיון ב”האם קיימת השבחה” – פותח פתח לטיעונים חדשים ומשמעותיים.

להתפתחות זו יש פוטנציאל כלכלי ניכר. בפרויקטים של בנייה רוויה באזורי ביקוש, שבהם שווי זכויות הבנייה למ״ר מגיע לעשרות אלפי שקלים, הוצאת שטחי הממ״ד – בהיקף של כ-12 מ״ר לכל יחידת דיור – ממסגרת ההשבחה עשויה להביא לחיסכון בהיטל השבחה בהיקפים משמעותיים, ולעיתים אף של מאות אלפי שקלים ליחידת דיור.

אין מדובר, אפוא, במהפכה פסיקתית, אך בהחלט ניתן לזהות רוחות של שינוי וחשיבה שונה. בשלב זה מדובר בכיוון מתגבש, אשר ראוי כי יילקח בחשבון בעת עריכת שומות, וביתר שאת במסגרת השגות ועררים, תוך הישענות זהירה ומדויקת על ההחלטות שניתנו עד כה.