הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע”י קביעת מחיר רכישה נכון

במאמר זה נעסוק במקרה בו אדם קנה בעבר נכס בשלמות אבל כיום מוכר רק חלק ממנו.
כיצד נקבע גובה תשלום מס השבח במצב שכזה ?
בעוד שמחיר המכירה כיום מתייחס רק לחלק מהנכס, הרי שמחיר הרכישה בעבר שולם בגין כל הנכס בשלמות. אם כך, איזה סכום מתוך מחיר הרכישה הכולל בעבר יש לשייך לחלק שנמכר כיום, על מנת לבדוק מהו הרווח (ה”שבח”) החייב במס שנוצר מהמכירה (אם בכלל…)?

ככלל, דרך החישוב נקבעה ע”פ חוק מיסוי מקרקעין סעיף 22 , אשר קובע את האופן שבו ייוחס לממכר חלק משווי הרכישה הכולל, וכך לשון הסעיף:
“שווי הרכישה במכירת זכות בחלק מסויים או בלתי מסויים במקרקעין – הוא חלק יחסי משווי הרכישה לפי פרק זה, של הזכות שממנה נמכר החלק, כיחס שבין החלק הנמכר לכלל הזכות”.

ביהמ”ש נדרש להכריע במחלוקת באשר לפרשנות המונח – “כיחס שבין החלק הנמכר לכלל הזכות”.

מנהל מיסוי מקרקעין טען, כי יש לפרש מונח זה עפ”י היחס בין השטח הנמכר לשטח כלל הזכות, כדלקמן:                                                   

שווי הרכישה של החלק הנמכר  =  

מחיר רכישת כלל הזכות X (שטח כלל הזכות/שטח החלק הנמכר)      

מאידך, הנישומים טענו, כי יש לפרש המונח כיחס שבין שווי החלק הנמכר ובין שווייה של כלל הזכות ביום המכירה, כדלקמן:

שווי הרכישה של החלק הנמכר  =  

 מחיר רכישת כלל הזכות X (שווי כלל הזכות ביום המכירה/שווי החלק הנמכר כיום)      

לדוגמא:
במכירת חלק מסויים (נניח מגרש לקוטג’) ממתחם קרקע הכולל יעודים שונים, כגון, מגרשי בניה לקוטג’ים, בתים משותפים וכו’  – כאשר עסקת הרכישה ומחירה בזמנו התייחסו לכלל המתחם כיחידה כוללת אחת.

במכירת חלק מסויים במבנה (נניח חנות), כשהמבנה מחולק לשימושים שונים, כגון, קומת קרקע מסחרית (“הממכר”), קומת משרדים וקומות מגורים – בעוד שעסקת הרכישה ומחירה התייחסו למגרש, שעליו לימים הוקם הבנין כולו.

בית המשפט דחה את אופן החישוב שהוצע ע”י הנישומים, ולמען פשטות החישוב והוודאות, קיבל את שיטת מנהל מיסוי מקרקעין לחישוב עפ”י יחסי השטחים.
עם זאת, הועלתה ביקורת כנגד כל אחת מהשיטות שהציעו הצדדים ולכל אחת מהן חסרונות משלה במקרה בו מיושמת הנוסחה על מכירת חלק מסויים ממקרקעין לא הומוגניים.

לפיכך, נקבע כי יש יתרון בשיטת החישוב של “יחס של שטח”, אך רק באותם מקרים שאין בידי הנישום כדי להראות לפקיד השומה נתונים המוכיחים את שווי הרכישה של החלק הנמכר – במועד ההיסטורי (!)

וכדברי כב’ השופט י. טירקל:
“לענין זה אעיר כי לדעתי, יש להקל על הנישום ולאפשר לו להוכיח את שווי הרכישה אפילו על פי ראיות עקיפות ואפילו בקירוב”.

מסקנה:
כאשר מתבצעת מכירה של חלק ספציפי מתוך נכס לא הומוגני, ששטחיו אינם בעלי שווי זהה למ”ר, בעוד שמחיר הרכישה התייחס בזמנו לכלל הנכס, ניתן להציג ראיות באשר לשווי הרכישה ההסטורי שיש לשייך לחלק הספציפי שנמכר.
זאת, ע”י הגשת חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך.

חוו”ד השמאי תנתח ותפריד את מחיר הרכישה ההיסטורי הכולל למרכיביו השונים עפ”י חלקי הנכס הרלבנטים, או לחילופין, יוערך באופן ספציפי החלק המסויים עפ”י מחירי השוק המקובלים – והכל נכון למצב שוק המקרקעין והנכס במועד רכישתו בעבר.

לאור ההלכה האמורה, בטרם הגשת דיווח על עסקה לרשויות המס, ראוי לערוך בדיקה מקדמית הכוללת אמדן של שווי הרכישה ההסטורי שניתן לייחס לחלק הנמכר (בידי חלק מהשמאים הותיקים קיימים נתוני שוק גם מלפני עשרות שנים). 
במידה ותוצאת המס תהא עדיפה על פני חישוב יחסי השטחים, ראוי לצרף להצהרה חוו”ד מומחה של שמאי מקרקעין מוסמך.

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל”ן (גם עסקה “קטנה”), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.
במידה ונתקבלה לידכם דרישה לתשלום מס, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.