ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר “התעשרות” של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון ובניה התשכ”ה-1965 (להלן: “החוק”), במידה וחלה “השבחה” במקרקעין, מחמת הרחבת זכויות הניצול בהם או בדרך אחרת, ישלם בעליהם היטל השבחה.
הגדרת המושג “השבחה” בסעיף 1א’ לחוק הינה – “עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית…”.

– “האירוע הראשון” – אירוע סטטוטורי – אישור תכנית.
– “האירוע השני” – אירוע כלכלי – עליית שוויים של המקרקעין.
– התנאי הוא כי האירוע השני הוא תוצאה של האירוע הראשון.

עם זאת, פעמים רבות הועדות המקומיות מתרכזות רק בקיום האירוע הראשון – אישור תכנית, ואילו לגבי האירוע השני והתנאי – עליית שווי כתוצאה מאישור התכנית, ניתנת על ידן התייחסות טכנית שאינה תואמת את לשון החוק והפסיקה המפורשת !

כאמור, החוק הגדיר את המושג “השבחה” כ”עליית שווים של מקרקעין”.
אופן חישוב עליית השווי נקבע בסעיף 4.(7) לחוק: “השומה תיערך ליום תחילת התכנית… בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק החופשי”
דהיינו, המבחן לקביעת עליית שווי המקרקעין אינו כלכלי טכני תיאורטי, אלא מבחן השוק.

עם זאת, לעיתים, מתאשרת תכנית חדשה אשר קובעת הוראות משביחות לכאורה, אך למעשה אין להן כל השפעה בפועל בשוק על שווי המקרקעין.

לדוגמא: 
אישור תכנית להקמת מרתף, מחסנים וכדו’ באיזורים שלא קיימת כדאיות כלכלית לבנות אותם.
אישור תכנית המוסיפה שטחי בניה שעל מנת לנצלם יש צורך בהריסת חלק ממבנים קיימים.
אישור תכנית הקובעת שימושים נוספים שאינם שונים במהותם הכלכלית מהקיימים בפועל, כגון מתן היתר לשימוש משרדים לבעלי מקצועות חופשיים בבנין היי-טק המצוי באיזור מבוקש ע”י חברות עתירות ידע (בו דמי השכירות למשרדים ולשטחי היי-טק זהים).

בסיטואציות כאלו, הועדה המקומית מנסה לקבוע בכל זאת היטל השבחה ע”י הצגת תחשיבים כלכליים “מלומדים” בהם נקבע ערך כלשהו לתוספת הזכויות והשימושים, ע”י מתן מקדמים למיניהם, היוון ההשבחה העתידית למונחי ערך נוכחי בשיעור ריבית מסויים (השבחה שתחול בפועל אולי בעוד עשרות שנים, לאחר תום חיי המבנה הקיים) וכו’.

שמאות “מהונדסת” מעין זו אולי נכונה בתיאוריה כתרגיל אקדמי, אך, בדרך כלל, אין בינה לבין המציאות בשוק כל קשר!

מבחן השוק הינו מבחן קריטי, לאור “עקרון ההתעשרות” שנקבע לפני מספר שנים ע”י כב’ השופט חשין בדנ”א 3768/98 קרית בית הכרם נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, (עמוד 63):
“יסוד זה של התעשרות עקב פעילות תכנון שלפי חוק התכנון והבניה, הוא בריח-התיכון בהיטל השבחה – בקומפלקס הכולל ובכל אחד ואחד ממרכיביו, זעיר ככל שיהא. ההתעשרות היא המרכיב הדומיננטי בכל אירוע של היטל השבחה, ובאין התעשרות לא יקום ולא יהא היטל השבחה. פירוש הדברים הוא, שבכל אירוע שבו טוענת הרשות לזכותה להטיל היטל השבחה, שומה עלינו לתור סביבנו היטב-היטב במטרה לגלות אם הייתה התעשרות של בעל קרקע; ולא אך התעשרות על דרך הסתם, אלא התעשרות שבאה עקב אחד מאותם אירועי תכנון שחוק התכנון והבניה מדבר בהם” (ההדגשה לא במקור). 

תיזה זו עמדה למבחן בתיק בו טיפלנו ונתקבלה במלואה. 

להלן תקציר המקרה:
חברה יזמית מכרה חטיבת קרקע באשדוד בשטח כ- 160 דונם. עקב המכירה נדרשה החברה לשלם היטל השבחה בסך 30 מיליון ש”ח !

מבדיקה שערכנו, סברנו כי אין בסיס לקביעת היטל השבחה כלל. זאת, הואיל וכל התכניות שאושרו בקרקע לאורך השנים, עד למכירתה, קבעו זכויות בניה “תיאורטיות” שאינן כלכליות (כגון מרתפי חניה שעלות הקמתם גבוהה ממחיר מקום חניה) או שאינן ניתנות לניצול מיידי עקב מיקום הקרקע באיזור בלתי נגיש ובלתי מפותח (בו צפויות לחלוף עוד שנים רבות ממועד אישור התכניות עד לאפשרות ריאלית לבניה).

בירור הנושא הועבר להליך שמאות מכרעת.

הטיעון העיקרי אותו העלנו במסגרת השומה הנגדית שהוצגה בפני “השמאי המכריע”, הינו, כי במקרה זה לא מתקיים “עקרון ההתעשרות”.

נציגי הועדה העלו מנגד שלל טיעונים, כאשר לגבי אי קיומה של “התעשרות”, טענה הועדה, כי לאור מכירת הנכס ודיווח החברה על רווח נקי בגין מכירה זו, הרי שבוודאי קיימת התעשרות הצומחת מפעולות תכנוניות אותן בצעה הועדה המקומית, ולכן חייב בעל הזכות במקרקעין לשלם היטל השבחה.

לטענתנו, הואיל והרווח עליו דיווחה החברה נובע בכלל מעליית מחירים כללית בשוק הנדל”ן לאורך השנים, אין רלבנטיות לדרוש היטל השבחה בגין רווח זה (שמחוייב כבר בגין כך במס שבח ע”י משרד האוצר), כאשר התאריך הקובע לשומה (מועד אישור התכנית) היה בכלל כ- 25 שנים אחורה.
ניסיון זה של הועדה המקומית למסות בעקיפין את רווחי המכירה מנוגד אף הוא להלכה הפסוקה:
בית–המשפט העליון בפסה”ד ברע”א 4217/04 ציון פמיני נ. ועדה מקומית ירושלים הדגיש שוב את “עקרון ההתעשרות”,  לפיו, יש לחייב בהיטל רק התעשרות הנובעת מאישור תוכנית בנין עיר ולא מהשפעות אחרות.
בהלכת פמיני, בית המשפט דן באופן חישוב היטל השבחה ובחר בשיטה הידועה “כשיטת המדרגות” לחישוב היטל השבחה, במקרה של רצף מספר תכניות משביחות (בחינת השפעת כל תכנית משביחה לכשעצמה, יום קודם לעומת יום לאחר אישורה, בהתאם לערכי השוק במועד אישור כל אחת מהתכניות), וזאת על אף ש”שיטת המקפצה” (בחינת שומה לפני תכנית ראשונה לעומת לאחר תכנית אחרונה, בהתאם לערכי השוק במועד אישור התכנית האחרונה) הינה פשוטה ומהירה יותר. בית-המשפט קבע בענין פמיני, כי על אף כל האמור, ועל אף היעילות והנוחות בשיטת המקפצה, הרי שמאחר ו”שיטת המדרגות” הינה צודקת יותר ומטילה תשלום רק על ההתעשרות האמיתית, ולא על עליית שווי מקרקעין שאינו תוצאה ישירה של התכניות שאושרו, הרי שיש לבחור בה.
עיקרון זה אומץ גם בפס”ד בת”א (חי’) 914/00 גדעון החזקות בע”מ נ. עירית חיפה, מפי כב’ השופטת שטמר, שקבעה כי: “לא התעשר הנישום, אין הצדקה לחיובו בהיטל השבחה”.

בסופו של דבר, “השמאי המכריע” קיבל את דעתנו במלואה, ביטל לחלוטין את חיוב ההיטל והחברה הצליחה לחסוך 30 מיליון ₪ !

ה”טיפ” הנ”ל מהווה כמובן טענה עקרונית שעשוייה להפחית את שומת היטל ההשבחה (ואף לבטלה לחלוטין), אך  זאת רק בכפוף לניתוח מעמיק של כל מסמכי תב”ע ספציפית (התקנון, התשריט והנספחים) ובדיקת תכניות בניה שאושרו בתאריכים הרלבנטיים, שיביאו לישום נכון ולתוצאה הרצוייה.
כמו כן, לצורך מיצוי ההליכים, יש מקום גם לערער לגופו של עניין, מבחינה כלכלית “תיאורטית”, על עצם תחשיבי שומת הועדה.

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל”ן (גם עסקה “קטנה”), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.