איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ”מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

כאשר מתאשרת תכנית מתאר מקומית או מפורטת שקובעת שינוי יעוד של קרקע חקלאית למטרות בניה, נוצרת בעקרון חבות בהיטל השבחה.

גובה ההשבחה הינו, כידוע, ההפרש בשווי השוק בין המצב הקודם בו היעוד חקלאי ליעוד החדש לבניה.

במסגרת הגשת ערעור על גובה ההשבחה מקובל בדרך כלל למקד את הויכוח על היבטים כלכליים הנובעים מתכונות אותו נכס ספציפי (כגון: שוליות שטחים, שווי קרקע בסיסי ליחידת דיור, הפחתה לשיתוף בלתי מסויים-“מושע” וכדו’).
יחד עם זאת, במאמר זה נסביר “על קצה המזלג” את הטענה העקרונית ש”נולדה” כבר ביום 12.11.2003, עם אישורה של תמ”מ/21/3, אשר יש בטענה זו בלבד בכדי להפחית את היטל ההשבחה הנדרש בעשרות אחוזים!

ראשית, חשוב להפנים כלל בסיסי:

על פי החוק והפסיקה, לצורך חישוב גובה ההשבחה, אין להשוות בין שווי הנכס במצב התכנוני “החדש” למצב התכנוני “הקודם” (דהיינו, תב”ע מול תב”ע, כפי שנוהגות רוב הועדות המקומיות) – אלא – יש להשוות בין שווי הנכס במצב התכנוני “החדש” (לאחר אישור התב”ע החדשה המשביחה) לבין שוויו אלמלא אושרה התב”ע החדשה. (בעניין זה ראה לדוגמא: הלכת לוסטרניק ברע”א 4487/01 ופסיקת העליון ברע”א  6188/04 אלינוער רבין נ’ שרונים).

כלומר, ב”מצב הקודם” יש להעריך את שווי הנכס לא רק עפ”י התכניות הקודמות החלות עליו, אלא גם להביא בחשבון כל אלמנט נוסף שיכול להשפיע על השווי בטרם מתאשרת אותה תב”ע מפורטת חדשה (חוץ מאשר גורמים הקשורים ישירות להליכי התכנון הספציפים של אותה תב”ע משביחה).

בענייננו, אותו “אלמנט נוסף” הינה תכנית המתאר המחוזית תמ”מ/21/3 – החל מיום 12.11.2003 (מועד אישור התכנית המחוזית), כל תב”ע מקומית ו/או מפורטת במחוז המרכז ששינתה יעוד של שטח חקלאי לבניה, למעשה לא יצרה שינוי יעוד חדש יש מאין !

הואיל וכבר קודם לכן, ב”מצב הקודם”, תמ”מ/21/3 שינתה את יעוד אותו שטח מחקלאי ל”אזור פיתוח עירוני” או “אזור פיתוח כפרי” וכדו’.
לפיכך, חלק ניכר מההשבחה נוצר בכלל עקב אישור תמ”מ/21/3 ולא עקב התכנית המקומית/מפורטת המאוחרת יותר, ויש לזכור, כי לפי סעיף 1.(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תכנית מתאר מחוזית אינה יוצרת חבות בהיטל השבחה, אפילו אם היא יוצרת עליית שווי של הנכס.

בשל זאת, ראוי לטעון כי אין לחשב את גובה ההשבחה תוך השוואה בין שווי חקלאי לשווי לבניה, אלא, בין “שווי קודם” ביעוד לבניה ופיתוח עפ”י תכנית מחוזית (שעדין לא ניתן על פיה להוציא היתרי בנייה), לבין “שווי חדש” ביעוד לבניה קונקרטית עפ”י תכנית מתאר מקומית/מפורטת (בה הקרקע “זמינה מיידית” לבניה).

כך נקבע למשל, בע”א 28666-03-15 ועדה מקומית לתכנון ובנייה זמורה רחובות נ’ כדר ואח’, כי בסמוך למועד אישור תכנית המתאר המחוזית – תמ”מ 21/3 נוצרה “קפיצה” בעליית שווי הקרקע בשוק, ובתוך כך, אושרה תוספת שווי של 45% מהשווי במצב החדש, ל”מצב הקודם”, לאור מה שהוגדר “פוטנציאל תכנוני וודאי” שיצרה התמ”מ.

פסק דין דומה, בעניין תמ”מ 6 (תכנית המתאר של מחוז חיפה), ניתן, על ידי וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה בערר (חי’) 8072/15 ועדה מקומית לתכנון ובניה חדרה נ’ נכסי יעקב ורחל בע”מ בו נקבע, כי ציפיות שיצרה תמ”מ 6 הן לגיטימיות וודאיות ויש מקום לקחתן בחשבון בעת קביעת שווי במצב קודם.

כך שניתן לסכם ולומר כי למעשה תכנית מפורטת חדשה משביחה  רק ביצירת “זמינות” תכנונית ויצירת קונקרטיזציה בהתאם לעקרון שנקבע בהלכת ביהמ”ש העליון בע”א 1341/93 סי אנד סאן ביץ’ הוטלס בע”מ נ’ הועדה המקומית לתו”ב ת”א.

ברור שהגדרת ההשבחה באופן שכזה תגרור הפחתה של עשרות אחוזים לעומת חישוב “סטנדרטי” !

אמנם קיימים מספר היבטים מורכבים שיש לתת עליהם את הדעת בעת ביצוע תחשיבי שווי במסגרת ישום טענה זו, אך מנסיוננו בפועל במקרים מעין אלה, התנהלות מושכלת תביא לתוצאות הרצויות ! 

חשוב לזכור, כל תב”ע לשינוי יעוד מחקלאות לבניה במחוז המרכז, שאושרה לאחר יום 12.11.2003 (מועד אישור התכנית המחוזית), קיים לגביה פוטנציאל הפחתת היטל השבחה נוסף !

כמו כן, ניתן במידה כזו או אחרת ליישם את האמור לעיל גם לתכניות שאושרו החל מיום 9.4.1998, אשר בו הופקדה התכנית המחוזית אך טרם אושרה.

ה”טיפ” הנ”ל מהווה כמובן טענת סף עקרונית שעשוייה להפחית את שומת היטל ההשבחה, אך  רק ניתוח מעמיק של כל מסמכי תב”ע ספציפית (התקנון, התשריט והנספחים), יביא לישום נכון ולתוצאה הרצוייה.
כמו כן, לצורך מיצוי ההליכים, יש מקום גם לערער לגופו של עניין, מבחינה כלכלית, על עצם תחשיבי שומת הועדה.

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל”ן (גם עסקה “קטנה”), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.

במידה ונתקבלה לידכם דרישה לתשלום היטל השבחה, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי.