שינוי יעוד קרקע בתכנית איחוד וחלוקה – איך לקבל יותר זכויות בניה

אז יש לכם קרקע או נכס בנוי ועומדת להתאשר תכנית בנין עיר חדשה לשינוי יעוד שכוללת איחוד וחלוקה.

במסגרת התכנית יפורסמו טבלאות הקצאה ואיזון שבהן יקבע איזה מגרש חדש יוקצה לכל אחד מהבעלים ומה ניתן לבנות בו.

בעקרון, טבלת האיזון אמורה להיות.. מאוזנת! ולחלק את הזכויות בתכנית באופן פרופורציוני בין כל הבעלים. אבל, הרבה פעמים זה לא המצב ומי שלא יתעורר בזמן ויגיש התנגדות לטבלת האיזון, עלול לקבל פחות שטח ממה שמגיע לו באמת!

הינה כמה מקרים שכדאי לשים אליהם לב:

המקרה הראשון מתרחש במצב של איחוד וחלוקה במתחמי קרקע גדולים.

בדרך כלל, במתחמים כאלה, שינוי היעוד מתבצע בשני שלבים.

בשלב הראשון נערכת תכנית מתאר, שאנשי המקצוע מכנים “תכנית צבע” או “תכנית כתמים”. היא קובעת מתחמים לאיחוד וחלוקה בעתיד ואת היקפי הבניה והשימוש בכל מתחם, אבל, עדין לא מחלקת את השטח למגרשים בודדים ולא מבצעת הליך של “איחוד וחלוקה”.

בשלב השני, מתאשרת בכל מתחם, בנפרד, תכנית לאיחוד וחלוקה שכוללת את טבלאות האיזון והקצאת מגרשים קונקרטיים לבעלים.

אבל שימו לב, הליך האיחוד והחלוקה וטבלאות האיזון, מתבצע בכל מתחם בנפרד ואין חובה בחוק שהמתחמים יהיו מאוזנים אחד עם השני. יתכן מתחם עם בניה נמוכה ומתחם אחר עם בניה גבוהה ששווה פי כמה יותר.
כלומר, למרות שלפני הליכי שינוי היעוד כל הקרקעות באזור היו ביעוד דומה (חקלאי למשל) ובשווי דומה, יוצא שחלק מקבלים הרבה זכויות במתחם טוב וחלק מקבלים פחות זכויות, במתחם נחות.

כדי להמנע ממצב כזה צריך להתעורר בזמן ולהגיש התנגדות כבר לתכנית הראשונה, תכנית הכתמים הגדולה ולא להתעורר רק בשלב השני של פרסום טבלאות האיזון בתכנית של המתחם הספציפי.

מקרה שני – איחוד וחלוקה של חלקות שכוללות מבנים

כאשר מבוצע איחוד וחלוקה, באזור שכולל לא רק מגרשים ריקים אלא גם מבנים קיימים, נוצרת סיטואציה לא פשוטה לאיזון.

בעיקרון, הכלל באיחוד וחלוקה הוא, שכל בעל נכס משתתף בתכנית לפי השווי היחסי של הנכס שלו ביחס לכלל הנכסים האחרים ובהתאם לכך הוא צריך לקבל מגרש חדש ששומר על אותו שווי יחסי. למשל, אם אדם נכנס לתכנית עם מגרש ששווה מיליון שקלים ולחברו יש מגרש עם בנין קיים ששווה שני מיליון שקלים, אזי בעל הבנין שווה פי שתיים מבעל המגרש הריק ואמור לקבל פי 2 זכויות בתכנית החדשה.

האמנם?

הרי לרוב, את הבנין ממילא יהרסו בתכנית החדשה, אז מדוע מגיע בכלל לבעליו לקבל תוספת ערך? ומנגד, אם לא יקבל יותר זכויות, למה שיסכים להרוס את הבנין? 

אופן ההתחשבות במבנים במסגרת טבלאות איזון מוגדר בתקן שמאות מס’ 15 של משרד המשפטים ובעקרון מנחה להתחשב רק בעלות הפיזית של המבנה ולא בשווי השוק שלו.

ישום הוראות התקן עצמו נתון לפרשנויות שונות לפי המקרים ולא נוכל במסגרת מאמר זה להקיף את כל הסיטואציות האפשריות, רק חשוב לזכור, ברגע שיש בתכנית איחוד וחלוקה מבנים קיימים בשטח, יש צורך לבדוק אותה באופן מקצועי וקפדני – כי אלה המקרים שיתכנו בהם סטיות בטבלת האיזון.

המקרה השלישי – איחוד וחלוקה של חלקות במושע

כאשר קרקע בבעלות של מספר אנשים במשותף, ללא הסכם שותפות שמסדיר את היחסים ביניהם, מדובר במצב של “מושע”.

אם אני למשל בעל נכס במושע עם עוד אנשים, שווי השוק של החלק היחסי שלי בבעלות, יוערך בסכום נמוך יותר מאשר החלק היחסי המוכפל בשווי שוק של בעלות מלאה.
בהתאם לכך, אקבל גם פחות זכויות בתכנית. 

אבל, אם כל בעלי הנכס יכינו מראש הסכם שיתוף שמסדיר את היחסים ביניהם, כל אחד ואחד מהם יכנס לתכנית בשווי גבוה יותר! ויקבל יותר זכויות במגרשים החדשים.

כל נושא ה”מושע”, כמות השותפים ואופן ההסדרה של היחסים ביניהם, הוא קריטי לקביעת השווי ובעל השפעה גדולה על היקף הקצאת הזכויות בתכנית.
לעיתים הוא לא מובא בחשבון כראוי ובכל מקרה ניתן ורצוי להיערך לכך מראש כבר בשלב של הכנת טבלאות האיזון.

לסיכום, מתן תשומת לב לכל פרט ופרט שמצוי בטבלאות איזון ובהליכי ההכנה שלהן, גם כשהכל נראה “כאילו בסדר”, יכולה לשנות את היקף הזכויות ושווי המגרשים שתקבלו בתכנית חדשה, אפילו בעשרות אחוזים.