שלושת השלבים להפקעת קרקע

נניח שיש בבעלותי קרקע, סתם עומדת ריקה.

יום אחד אני מגיע למקום ורואה טרקטורים סוללים כביש – האמת היא שאם הגעתי ליום הזה, זה כבר בעיה וזה כנראה קצת מאוחר מידי בשביל לקבל את כל הפיצויים עבור הפקעה השטח.

אם כך, מהם כל השלבים שצריך לעבור כדי לא לפספס שום רכיב פיצוי?

הבה נעשה סדר בדברים:

דבר ראשון, הפקעה לא מתרחשת סתם כך, פתאום. ברוב המקרים, הפקעה מבוצעת בהליך שמכונה “מסלול דו שלבי”.

נסביר – אי אפשר סתם להפקיע קרקע. יום אחד לבוא, לעלות על השטח, או לפרסם סתם צו הפקעה. כדי שבכלל יהיה אפשר להפקיע קרקע קיים ראשית שלב א’, שלב  של שינוי יעוד הקרקע מיעוד “פרטי” ליעוד “ציבורי”. זאת אומרת, מכינים תב”ע (תוכנית בניין עיר), תוכנית מיתאר מקומית/מחוזית/ארצית, שמשנה את הקרקע מיעוד פרטי כלשהו, בדוגמא שלנו יעוד חקלאי, שזה עדיין יעוד “פרטי” ליעוד  “ציבורי” שרק אותו אפשר להפקיע.

סעיף 188 לחוק התכנון והבניה אומר כך: “מותר לוועדה המקומית להפקיע על פי חוק זה, מקרקעין שנועדו בתוכנית לצורכי ציבור”. מה זה  צורכי ציבור? “צורכי ציבור בסעיף זה, כל אחד מאלה: דרכים גנים שטחי נופש או ספורט שמורות טבע עתיקות שטחי חנייה שדות תעופה…” וכו’ וכו’ וכו’ הרשימה ארוכה “…וכל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר האוצר לעניין סעיף זה”. שימו לב! לשר האוצר למעשה סמכות להחליט על כל דבר שהוא יעוד ציבורי. לרוב, מדובר בשימושים שאנחנו מבינים שהם “צורכי ציבור”, כגון, פארקים ודרכים וכו’, אבל, יכול שר האוצר גם להחליט לדוגמא שדיור בר השגה או דיור לסטודנטים או מעונות או בתי אבות, כל אלו הם גם “צורך ציבורי” והוא מחליט לשנות ייעוד של קרקע ליעודים כאלה, אבל לא לתת אותו לבעלים וליזם, אלא, להחליט שמדובר ביעוד ציבורי שמופקע (!) והיו דברים מעולם… זכרו, קודם כל שיעוד הציבורי, יכול להיות לכאורה כל סוג שימוש.

נסכם, שלב  א’ הוא שלב שינוי היעוד, שלב תכנוני.

נעבור לשלב ב’ – אחרי שמשונה היעוד מגיע השלב של ביצוע ההפקעה. זהו השלב שכולל אקט קנייני. 
הרשות מפקיעה את הבעלות מהאזרח. ביצוע ההפקעה ברוב המקרים, כשמדברים במרחב עירוני, מבוצע לפי סעיף 190 לחוק התכנון והבניה שהוא הסמכות שעל פיה הרשות המפקיעה את השטח. אותו  סעיף מפנה את הרשות ל”פקודת הקרקעות” והרשות המקומית או הגורם המפקיע מפרסמים את צו הפקעה בו מציינים את סעיף 5 ו-7 לפקודת הקרקעות בדרך כלל. הרשות רושמת הערה בטאבו ויש גם פרסום בילקוט פרסומים רשמי. למעשה זהו האקט שבו לכאורה מפקיעים מהבעלים את הקרקע, אבל, עוד לא תופסים לו אותה, עוד לא לוקחים לו אותה פיזית. זה האקט הפורמאלי, אחרי זה יבואו ויתפסו חזקה בשטח.

חשוב להבין שבין השלב הראשון שבו שינו את הייעוד לבין השלב השני שבו פרסמו צו הפקעה, יכול לחלוף זמן רב, לעיתים שנים.

שלב ג’ – אחרי שפורסם צו ההפקעה (שלב ב’) הרשות תגיעה ותתפוס חזקה ממש בשטח. יעלו על השטח ובאמת יקחו לבעלים אותו. גם שלב זה יכול להיות בפער של שנים מהשלב השני והראשון.