שיטה ייחודית לחסוך עשרות אחוזים בהיטל השבחה

מהי ההגדרה של  “נכס” לצורך היטל ההשבחה? על מה בעצם משלמים היטל השבחה? מהי “יחידת השומה”?

הפסיקה למעשה באה ואומרת דבר פשוט: יש לשלם היטל השבחה על אותה “יחידה קניינית” שניתנת למכירה בנפרד.

איפה זה פוגש אותנו? למשל  בהיטלי השבחה בבתים משותפים.
נניח שמדובר בבעלים של בניין שלם, שכולל עם עשר דירות. יכול להיות למשל שמדובר בקבוצה של יורשים או קבוצה של משקיעים שמחזיקים בנין שלם.
כעת נניח שאושרה תב”ע חדשה ואפשר לבנות עוד שתי קומות על גבי הבנין הקיים.

מה ההשבחה?
ההשבחה היא מן הסתם תוספת זכויות בנייה לעוד לשתי קומות, נניח עוד ארבע מאות מ”ר בנייה.
כמה שוות ארבע מאות מ”ר זכויות בנייה?  לעיתים אפילו עשרות אלפי שקלים למ”ר.

נניח שאפילו הבעלים מכרו את הזכויות האלו ליזם וקיבלו את התמורה המלאה בגינן.

ולכן בדוגמא זו יחול היטל השבחה מאוד גדול וזה נראה הגיוני ומוצדק.

האמנם?
שימו לב ל”טריק” הבא וזה לא טריק, אלא, פסיקה מפורשת שאם תיושם כראוי ניתן יהיה להצליח להפחית את ההיטל משמעותית.

כפי שציינו, היטל השבחה חל על “היחידה הקניינית המינימלית שניתן למכור בנפרד”.
אם מדובר בבעלים של בניין שלם, הם אמנם בעלים של כל הבניין, אבל הם בעצם הבעלים של כל דירה ודירה נפרדת בבניין – כל דירה ודירה היא “נכס” ספציפי למכירה ספציפית.
לא משנה אם בוצעה מכירה של דירה נפרדת בפועל או לא – העיקר שאפשר לעשות מכירה כזו בכל דירה ודירה. אגב, גם אם מדובר בבנין שאינו רשום עדיין כבית משותף, גם אם הזכויות בו רשומות “במושע”, עדיין אפשר הרי לעשות בכל דירה בנפרד עסקה.

נדגיש, זכויות הבנייה החדשות שניתנו לבנין הן לא סתם “זכויות בנייה”, למעשה זכויות בנייה בפני עצמן הם לא “נכס”! אלא, הן צמודות לכל הדירות, כחלק מרכוש משותף.
הנכס” זו כל הדירה + זכויות הבניה שיש לך ברכוש המשותף.
לכן השאלה הנשאלת בנוגע להיטל השבחה היא לא: כמה עלה ערך הבניין? או כמה שוות כל זכויות הבנייה? התשובה לכך היא כנראה הרבה מאוד כסף…
אבל לא זו השאלה שצריכה להישאל, אלא זו השאלה שיש לבחון: כמה כסף יהיה מוכן לשלם לבעלים קונה, צד ג’, בשוק החופשי, אם הבעלים ימכור לו את “הנכס” והנכס זו דירה אחת!
כלומר, אם הבעלים נניח ימכור דירה אחת ויגיד לקונה – “יש לך כאן עוד חלק מסוים בזכויות בנייה משותפות”, נניח 1/10, כמה אז הקונה יהיה מוכן לשלם לבעלים על אותו חלק בזכויות הבנייה הללו???

ברור לחלוטין לכל אחד, שהקונה לא יהיה מוכן לשלם את המחיר המלא שלהן, כי הוא יודע שכשהוא קונה נכס כזה, הוא נכנס להיות שותף עם עוד הרבה בעלים אחרים בבנין. הוא יצטרך להסתדר עם הרבה אנשים אחרים כדי לממש את הזכויות האלו. לכן הוא יהיה מוכן לשלם עשרות אחוזים פחות מהערך הריאלי שלהן (למעשה, זה יהיה הערך הריאלי שלהם באותה נקודת זמן) ולפעמים הקונה אפילו לא יהיה מוכן לשלם כלום עבור זכויות הבניה הנוספות!
ניתן לראות מקרים רבים בשוק שמוכרים דירה מתוך בניין שלם, שמכיל כמה וכמה יחידות דיור ואפילו אם יש הרבה זכויות בנייה על הגג לעוד כמה קומות, במבחן השוק אנשים לא מוכנים לשלם אגורה על זה.

זו נקודת המוצא לחישוב היטל ההשבחה!

לכן, מלבד להכיר את הטענה הנ”ל, ניתן וכדאי לבצע “תכנון מס” מראש.

אם אתם בעלים של בניין שלם או לפחות בעלים של  חלק מהותי בבניין, אל תבואו לוועדה המקומית להזמין שומת השבחה אחרי שהייתה כבר עסקה של מכירת הבנין/הזכויות, וגם אל תבואו לפני כן להזמין שומת היטל השבחה על כל היחידות.
אלא, כדאי לפנות לועדה המקומית ולהזמין שומת השבחה רק ליחידה אחת!  תופתעו לגלות שיש סיכוי טוב מאוד, שתקבלו היטל השבחה רק לתת החלקה הבודדת הזו והוא יהיה נמוך מאוד.
זאת, בגלל ששמאי הועדה המקומית יביא בחשבון שהזכויות הן זכויות משותפות.
אחרי שתקבלו את ההיטל הראשון, תבקשו את ההיטל על היחידה השניה, אח”כ על השלישית וכן הלאה. ככה תזמינו שומות נפרדות לכל הבניין….

לפעמים “הטריק” יכול להצליח, אבל גם אם קיבלם שומה נמוכה לדירה הראשונה והשניה ובפעם השלישית הועדה המקומית “תעלה על הטריק”, עדיין יהיו לכם קודם כל כבר שומות מופחתות לחלק מהדירות וגם ישאר טיעון טוב להציג מול שמאי מכריע או מול ועדת ערר והוא: “איפה השוני כעת?” למה כשהועדה המקומית הוציאה שומת השבחה  לדירה הראשונה ושניה חושב היטל מופחת, ולפתע בדירות הבאות הועדה משנה פוזיציה כיוון ש”גילתה” שהבעלים הוא של כל הבנין? זה לא באמת משנה. היטל השבחה הוא לא מס פרסונלי, היטל השבחה מתעלם מהרכב הבעלויות של הבנאדם וזה לא משנה אם בן אדם מחזיק כולו בבניין או רק ביחידה אחת. הכלל הוא אותו הכלל.
זה דבר מאוד חשוב לזכור ואם תעשו את זה נכון, תוכלו לחסוך הרבה מאוד כסף.