שיטה פשוטה לקבל יותר זכויות בניה בתכנית חדשה

במסגרת הליך של שינוי ייעוד קרקע בתב”ע חדשה, פעמים רבות מבצעים “איחוד וחלוקה” ומכינים “טבלאות איזון”.

בהליך כזה מעריכים את שווי הנכס ב”מצב נכנס” וב”מצב יוצא” של כל אחד מהשותפים ביחס לכלל שווי התכנית, וכך נקבע האחוז של כל אחד בתכנית. זאת אומרת, שאם למשל בבעלותי ב”מצב נכנס” דונם אחד מתוך מתחם תכנון זהה של 10 דונם, אזי יש לי עשירית בתכנית ב”מצב נכנס” ולכן גם מתוך המגרשים החדשים, בתוכנית החדשה, אני אקבל עשירית משווי התוכנית.

מן הסתם, ככל שהנכס שבבעלותי יוערך בשווי נכנס גבוה יותר, ביחס ליתר השטחים שנכנסים לתכנית, אקבל יותר זכויות ב”מצב היוצא” בתוכנית.

אחד הדברים שבקלות אפשר לשפר בשווי ב”מצב הנכנס” זה במקרה של מושע.

מה זה מושע? שיתוף בלתי מסויים.

ניקח לדוגמא מקרה פשוט של בעלות בקרקע חקלאית. נניח שיש בבעלותי שטח של דונם מתוך חלקה שלמה ששטחה עשרה דונם. אבל, אין הגדרה ספציפית היכן נמצא הדונם שלי. יש לי פשוט 1/10 חלקים מתוך כלל החלקה, הדונם שלי לא נופל באיזשהו איזור מסויים בה. כך גם יתר הבעלים. לכולנו יש שטח יחסי מהחלקה באופן בלתי מסויים. זה מצב קנייני שמכונה “מושע”, מצב של שיתוף בלתי מסוים. 

מושע זהו מושג עוד מימי החוק הטורקי. כלל בעלי החלקה בעצם מחזיקים ביחד בשותפות בכל גרגיר של קרקע ולא בחלק ספציפי.

מה הבעיה בזה? 

בעקרון, מצב של מושע גורר הפחתה בשווי הקרקע. במסגרת מאמר זה לא נפרט את שלל הסיבות לכך, אלא רק נציין כעובדה כי מצב של שיתוף כזה, לא מוסדר, מזיק לשווי הקרקע (והוא קיים בחלקות רבות).

כעת נניח כי  באים לבצע הליך של איחוד וחלוקה ולוקחים את כל בעלי החלקה שיש בידם עשרה דונם במושע והם נכנסים לתכנית חדשה בשטח של מאה דונם. 

יבואו ויגידו להם: “אין לכם למעשה עשרה דונם “רגילים”, אלא, לכל אחד מכם יש חלק קטן יותר בחלקה במושע ולכן הערך של כל אחד ואחד מכם בנפרד הוא פחות מהאחוז היחסי שלכם בחלקה, כי אתם בסיטואציה מוגבלת. אם כל אחד מכם היה מנסה למכור את השטח שלו מתוך עשרת הדונמים של כולכם, הוא לא צפוי לקבל תמורה זהה לזו שמשולמת על אותו שטח קרקע אילו היה בבעלות מלאה.” – כלומר עשירית לדוגמא מחלקה של 10 דונם (דונם אחד) לא שווה כמו חלקה בודדת בשטח של דונם אחד בבעלות אחת.

דונם במושע שווה פחות מדונם בבעלות מלאה!

ולכן, אם בעלי קרקע במושע רואים שמתחילים בהכנת תכנית איחוד וחלוקה במתחם שלהם, כדאי להם לבטל את המושע! 

כיצד? פשוט, על ידי עריכת “הסכם שיתוף” כבר בתחילת הכנת התכנית.

הסכם שיתוף הוא מסמך שכל עורך דין שמתמחה בנדל”ן יודע להכין. המטרה, להסדיר את השיתוף. ניתן להסדיר אותו ולהגדיר לכל אחד מהבעלים ממש חלק ספציפי בשטח באותה חלקה גדולה או כל הסדר טוב אחר. אגב, לא צריך לבצע “פרצלציה” מבחינה רישומית בטאבו – החלקה הגדולה תיוותר בטאבו כפי שהיא, אבל כן ניתן ורצוי לרשום את הסכם השיתוף בטאבו וניתן גם לצרף מפת חלוקה.

לאחר ביצוע הסכם שיתוף, למעשה המושע בוטלה! וקיימת סיטואציה של שיתוף מוסדר – אמנם זה לא זהה לחלוטין למצב של רישום חלקה בודדת על כל אחד מהבעלים בשלמות, אבל עדיין זהו מצב עדיף יותר ממצב של מושע “קלאסית”.

מה ההבדל כעת? 

כאשר יבוא שמאי לעשות טבלאות איזון, הוא כבר יתייחס לחלקה באופן שונה. במצב של קרקע במושע, פעמים רבות השמאי מפחית משווי הקרקע ב”מצב הנכנס” 10%-20%, אבל אם יש הסכם שיתוף, הדבר מבטל חלק ניכר מההפחתה – כלומר, הקרקע תכנס בשווי גבוה יותר לתכנית, רק בגלל שיש הסכם שיתוף! ואם השווי הנכנס גבוה יותר לעומת יתר החלקות במתחם, אז אחוז הכניסה גבוה יותר וגם אחוז היציאה יגדל באותו אופן.

המשמעות היא, קבלת חלק גדול יותר בזכויות הבניה בתכנית החדשה, יותר זכויות, יותר מגרשים, יותר כסף – ממש פשוט.