ממה להיזהר ומה לבדוק בעת השקעה בנדל”ן מניב (נכסים מסחריים, משרדים וכדו’)

קישור לרישום למועדון המקצוענים

כאשר משקיעים בוחנים כדאיות השקעה בנדל”ן מניב (כגון משרדים, שטחי מספר וכדו’) הם לרוב מתרכזים פשוט בבחינת תזרים ההכנסות הצפוי. באופן די פשטני מבוצע היוון של תזרים המזומים באחוז מסויים, מתקבל ערך נוכחי של התזרים והינה, המלאכה לכאורה נסתיימה – זה שווי הנכס. האמנם?

כמובן שלא! היוון תזרים ההכנסות (ואפיל אם מתבצע בצורה “מתוחכמת” למספר תקופות שונות בשיעורי ריבית שונים) נכון רק בתור בדיקה ראשונה לאינדיקציה. אבל זה ממש ממש לא מספיק בכדי לקבל החלטה נבונה ובכדי להבין מה השווי הריאלי של הנכס ובאם קיימת כדאיות השקעה בו.

נסביר את הנקודה. רכישת נדל”ן אינה דומה למשל לקניית איגרת חוב  בבורסה או נייר ערך כלשהו. נדל”ן מניב אמנם יכול להיות “כמו אגרת חוב” כלומר סוג של נכס שמייצר הכנסה קבועה “בטוחה” לאורך זמן רב, אבל, על נדל”ן חלים חוקים – חוקים קנייניים, חוק התכנון ובנייה, החלטות מועצת מקרקעי ישראל ועוד.

לדוגמא, משקיע בוחן רכישת  מבנה מסחרי – סופרמרקט שמניב הכנסות קבועות בכפוף לחוזה שכירות לטווח ארוך מאוד, עשרים שנה. זו נשמעת השקעה מצויינת. כל משקיע שלכאורה מבין, כל “יועץ”  שהינו כלכלן בהשכלתו, יטען כי ניתן פשוט לבצע תחשיב של היוון ההכנסות הצפויות לערך נוכחי ובכך יתקבל השווי הריאלי. וזהו.

אבל, מה עם כלל החוקים שחלים בנכס? אם למשל יש במבנה חלקים מסוימים שבנויים ללא היתר? הם אמנם מושכרים בפועל לאותו שוכר והוא אכן משלם דמי שכירות בעבורם בהתאם לחוזה. אבל, האם תזרים ההכנסות בגינם אכן מובטח שימשך במשך כל תקופת החוזה הארוכה? הרי עקב כך שמדובר בשטח ללא היתר, יתכן שבעתיד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תאכוף את החוק, תשלח פקח ותדרוש את הריסה המבנה החורג. מן הסתם, כבר אי אפשר יהיה להשכיר את אותו חלק ושוכר לא ישלם כסף על שטח שאינו בשימוש. תזרים ההכנסות ה”מובטח בחוזה” עלול להפסק ברגע ויתכן שאפילו לצמיתות.

נניח אפילו שאותו שטח “לא חוקי” ניתן להכשרה ואפשר להתיר אותו. אבל בל נשכח ש”הכשרת” שטח הינה פרוצדורה שדורשת הוצאות לא קטנות.

ונניח למשל שאותו סופרמרקט שכאמור מושכר לעשרים שנים בנוי כולו כדין ללא חריגות עם היתרים תקינים, אבל.. כל השימוש שנעשה בו קיים במסגרת של היתר ל”שימוש חורג” ל-5 שנים בלבד. לדוגמא, מדובר במבנה תעשיה שהתב”ע מתירה בו שימושי תעשיה אולם הועדה המקומית התירה לעשות בו שימוש מסחרי, לתקופה מוגבלת.

כעת מגיע משקיע לרכוש את הנכס – חוזה השכירות הינו לעשרים שנים, אבל השימוש בסופרמרקט מותר רק לחמש… ומה יקרה אחר כך, בעוד חמש שנים? האם הועדה תחדש את השימוש החורג? לא בהכרח וגם אם יחדשו, זה עולה כסף וידרש תשלום היטל השבחה ולא מעט. כמובן שיש להביא את זה בחשבון במסגרת היוון תזרים ההכנסות וההוצאות הצפויות.

נסבך עוד קצת את המקרה, נניח שמדובר בנכס שאינו בבעלות פרטית, אלא בבעלות של רשות מקרקעי ישראל, כך שהמשקיע רוכש את זכות החכירה. במקרה כזה רשות מקרקעי ישראל היא זו שקובעת מה מותר ומה אסור לעשות בנכס – זאת כמובן ללא שום קשר לשימוש הרשום בחוזה השכירות. יתכן שכאמור הבסיס להשקעה הוא שקיים במקום סופרמרקט ונניח שהשימוש הזה תואם גם את התב”ע החלה באזור ולא מדובר בשימוש חורג, אבל, השימוש לא תואם את השימוש המותר שמוגדר בהסכם החכירה מול רשות מקרקעי ישראל. השימוש המצויין בהסכם החכירה הינו ל”תעשיה” (הואיל וכך היה מותר בעבר עפ”י התב”ע במועד חתימה ההסכם מול רמ”י) וכיום התב”ע מתירה גם סופרמרקט.  בכדי לבצע שימוש שונה מהאמור בהסכם החכירה, צריך לקבל אישור מרשות מקרקעי ישראל. האישור הזה סביר שינתן, אבל, הוא עולה כסף ולא מעט.

קיימים עוד היבטים רבים מאוד – קניינים, משפטיים, תכנונים וכולם נמצאים בלב קבלת ההחלטות על כדאיות של קניית או מכירת נדל”ן.
אסור להתפס לקונספציה כי בנדל”ן מניב די בניתוח תזרים הכנסות צפוי פשטני בכדי לגבש דעה על השווי.

השאלות שצריכות להשאל אינן מסתכמות ב”מה ההכנסה?” “מה התשואה?” “מה שיעור ההיוון?”
ישנם היבטים של תב”ע, רישוי, סוג הזכויות הקנייניות שנרכשות ועוד ועוד… את כל זה צריך לבדוק.

לפני רכישה או מכירה, התייעצו! התייעצו עם עורך דין מומחה, התייעצו עם שמאי מקרקעין שמבין את המשמעות הכלכלית של הדברים.

בהצלחה.