איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע”י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת

במאמר זה נציג כיצד ניתן לעיתים ליצור שטחי בניה נוספים והטבות תכנוניות שונות, ע”י הוצאת היתר בניה במספר שלבים במקום בבת אחת ועל ידי כך להמנע מתשלום היטל השבחה!

נביא כדוגמא מקרה בו יזמים/קבלנים מנסים למצות בצורה טובה יותר את זכויות הבניה בפרויקט מגורים, ע”י הקמת דירות -גן.
חלק ניכר מהתב”עות שעל בסיסן תוכננו פרויקטים, לא כללו אפשרות של הקמת דירות גן (אלא הגדירו בינוי על עמודים בלבד), כך שלצורך הקמת דירות גן נדרשת לכל הפחות קבלת “הקלה” לניוד זכויות מקומות עליונות לקומת קרקע.

אירוע זה של קבלת הקלה, יוצר מיידית חבות בהיטל השבחה.

בכדי להבין כיצד ניתן להימנע מתשלום היטל השבחה במקרה שכזה, נביא קודם כל את לשון החוק:

מהי “השבחה” ?

בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון ובניה התשכ”ה-1965, הגדרת המושג “השבחה” בסעיף 1א’ הינה – “עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג“.

מכח הגדרה זו קבע המחוקק שני מבחנים מצטברים אשר רק בהתקיימם ניתן לקבוע כי חלה
“השבחה” שחייבת בהיטל השבחה:

מבחן ראשון
– “עליית שווים של מקרקעין”, דהיינו, על מנת שתיווצר השבחה המחויבת בהיטל, שווי המקרקעין צריך לעלות.

מבחן שני
– “עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג”, דהיינו, השווי צריך לעלות בגלל אישורה  של תכנית בנין עיר, או אישור הקלה ולא משום סיבה אחרת.

כיצד נוכל ליישם את המבחנים שנקבעו להגדרת המונח “השבחה” לעניין היטלי השבחה בגין דירות גן?

על פניו, בקשת הקלה לניוד זכויות מקומה עליונה “רגילה” לקומת הקרקע (קומת העמודים) לצורך בניית דירת גן, יוצרת חבות בהיטל השבחה, שכן שני המבחנים שתיארנו לעיל מתקיימים.
שווי המקרקעין יעלה, שכן דירת גן שווה יותר מדירה בקומה עליונה “רגילה”.
כמו כן, השווי עולה עקב אישור ההקלה, שכן אלמלא ההקלה שווי המקרקעין לא היה משתנה.

איך בכל זאת אפשר להימנע מתשלום היטל השבחה במקרים כאלו? לפעול בשלבים…

ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז ירושלים קבעה בערר 12/13 אלון דיסקין נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, כי סדר פעולות שונה בהליכי תכנון יכול להשפיע על גובה החבות בהיטל השבחה:

“עצם העובדה שסדר פעולות שונה מניב תוצאה שונה מבחינת מיסוי בכלל ומבחינת היטל השבחה בפרט אינו זר למשפט הישראלי, כך שבמקרים רבים תוצאה סופית זהה תוליד חיוב אחר לגמרי במס וזאת לאור הדרך השונה שננקטה על מנת להגיע לאותה תוצאה”

במידה ויזם יישם את קביעת הוועדה ויפעל בשלבים יתכן ויוכל להימנע מתשלום היטל
השבחה בגין יצירת דירת גן.

נסביר, מהם למעשה השלבים שיש לבצע בדרך ליצירת דירת גן בקומת העמודים?

א. ניוד זכויות בניה מקומה עליונה “רגילה” לקומת הקרקע.

ב. “הצמדת” חצר לדירה שנוצרה בקומת הקרקע.

ג. יצירת גישה לחצר מתוך הדירה.

בואו נבחן כל שלב האם הוא מקים חבות בהיטל השבחה:

שלב א – ניוד זכויות בניה מקומה עליונה לקומת קרקע – שלב זה מתבצע ע”י בקשה להקלה ונוצרת כמובן חבות עקרונית בהיטל השבחה.

אבל, האם מתקיימים כל התנאים בחוק?

האם שווי הדירה עולה עקב ההקלה? התשובה היא לא…

הרי ברור, כי עצם ניוד זכויות לקומת הקרקע (בלי שהוצמדה לדירה חצר) עדיין אינו משביח את שווי הדירה, להיפך, דירה בקומת הקרקע ללא הצמדת חצר מהווה בד”כ דירה “נחותה” יחסית לדירות בקומות העליונות.

אכן, נכון לטעון כי אלמלא אישור ההקלה, לא ניתן לנייד את הזכויות לקומת הקרקע. אולם עצם ניוד הזכויות עדיין לא מביא לעלית ערך, כך שלא מתקיים התנאי שהחוק הגדיר! (אלא רק אם תוצמד החצר לדירה).

שלב ב’ – הצמדת החצר לדירה שבקומת הקרקע – האם הצמדת החצר יוצרת חבות עקרונית בהיטל השבחה?

האם הצמדת החצר לדירה שבקומת הקרקע הינה פעולה שמתאפשרת אך ורק ע”י אישור הקלה (או תב”ע)?

התשובה על כך שלילית!

הרי הצמדת חלק מחצר של בנין למי מיחידות הדיור בו הינה פעולה קניינית רישומית המתאפשרת לביצוע בכל עת ללא כל צורך בהקלה או בתב”ע !!! (למשל באמצעות הסכם שיתוף או רישום ההצמדה בבית המשותף).

בעניין זה נבהיר, כי הפסיקה חידדה והדגישה, כי גם אם עובדתית נוצרה במקרה מסויים עליית שווי עקב אישור תכנית או הקלה, הרי שעדין צריך לבדוק האם אכן זו היתה הדרך החוקית היחידה לגרום לאותה עליית שווי להיווצר והאם לא ניתן היה בהליך אחר גם כן להביא לאותה תוצאה (כלומר האם ניתן היה להביא לאותה עליית שווי גם בלי להזדקק לתב”ע או להקלה).

שלב ג’ – יצירת גישה לחצר

בשלב האחרון נותר לבקש היתר לפתיחת מעבר (ויטרינה) בין הדירה לחצר. במסגרת ההיתר לא מבוקש להגדיר את הדירה כדירת גן. כמו כן, אין צורך לבקש הקלה להורדת דירה לקומת הקרקע שכן את ההקלה הזו כבר קיבלנו קודם לכן (בשלב א’). ההיתר מתייחס אך ורק לפתיחת מעבר (דלת/ויטרינה) שיחבר בין הדירה שבקומת הקרקע והחצר שהוצמדה.

ממכלול הפעולות מתקבלת דירת גן פטורה לחלוטין מהיטל השבחה!

מדובר כמובן במתן פרשנות קיצונית ודווקנית לחוק ולפסיקה, לכן כטיעון חלופי ניתן לומר, כי מתן האפשרות בהקלה לניוד הזכויות מקומות עליונות לקומת הקרקע יוצר בכל זאת “עליית שווי” מעצם כך שמוציא מן הכח אל הפועל את האפשרות הריאלית להצמיד חצר לדירה כלשהי. דהיינו ההקלה אינה יוצרת דירות גן, אלא, לכל היותר, יוצרת “זמינות” להקמת דירות גן ורק בגין “זמינות” זו יש לקבוע היטל.

קביעת היטל השבחה בגין “זמינות” אינה בגדר חידוש והיא נתמכת בהלכת ביהמ”ש העליון בע”א 1341/93 סי אנד סאן ביץ’ הוטלס בע”מ נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה, תל-אביב-יפו.

מכל מקום, גם מתן פרשנות חלופית זו והגדרת ההשבחה באופן שכזה, תגרור עדין הפחתה של עשרות אחוזים.

לסיכום, אמנם מדובר בתיזה חדשנית, אך למיטב ידיעתנו טרם נתקבלה לגביה הכרעה מחייבת, ויישום נכון של המסקנות, תוך ניתוח כלל ההיבטים הכלכליים, התכנוניים והמשפטיים, בכל מקרה ספציפי העומד על הפרק, יכול להביא לתוצאות הרצויות !  כמובן
שהמקרה הנדון במאמר זה העוסק בהקלה לדירות גן הינו רק דוגמא אחת וקיימות סיטואציות
רבות שניתן להתנהל בהן בחכמה ולהמנע לחלוטין מתשלום היטל השבחה.