עוד סיבה למה כדאי להשקיע בקרקע חקלאית

קישור לרישום למועדון המקצוענים

אנשים רבים מתעניינים ברכישה של קרקעות חקלאיות כהשקעה.
המדובר בקרקע ביעוד חקלאי שקיים לגביה פוטנציאל כלשהו לבנייה בעתיד הרחוק או קרקע שמצוייה כבר בהליכי תכנון יותר מתקדמים ובקיצור כל מיני קרקעות שמכונות “קרקעות ספקולטיביות” עם איזשהו פוטנציאל עתידי.

החישוב הכלכלי הקלאסי לבחינת כדאיות השקעה כזו מבוצע באופן הבא:
ראשית, נתון מחיר הרכישה כיום. אל מול מחיר זה, המשקיע מנסה לאמוד מה אמור להיות שווי הקרקע אחרי שינוי היעוד, כקרקע לבניה.
נניח שהוא קונה את הקרקע בחצי מיליון ש”ח ואחרי שינוי היעוד שווי הקרקע צפוי לעמוד על שני מיליון ש”ח. כעת, יש להביא בחשבון כמה זמן צפוי לחלוף עד שישונה היעוד – נניח עשר שנים. כמו”כ יש לקחת בחשבון שעם שינוי היעוד יחול היטל השבחה בעתיד. לכן שווי הקרקע בעתיד “נטו”  לא יהא שני מיליון ש”ח, אלא, יש לנקות את היטל ההשבחה ממנו ובסופו של דבר נקבל צפי לאיזשהו ערך עתידי נקי.

אל מול אותו ערך עתידי, נשווה את הערך הנוכחי שהוא אותו מחיר קניה שמשלם היום המשקיע. הפער שנוצר בין הערך הנוכחי לעתידי משקף את הרווח שצפוי להצבר לאורך השנים וניתן לחשב את התשואה השנתית הממוצעת בהתאם לכך.

המשקיע הנבון, לאחר שבחן את תוצאת המודל הנ”ל יבחן את התשואה שנתית הממוצעת, בהתחשב בלוח הזמנים והסיכונים. לעיתים נגלה שהרווח ה”גדול” מסתכם למעשה בתשואה שנתית של אחוזים בודדים בלבד שכלל אינה מסתמנת כאטרקטיבית מספיק לביצוע ההשקעה.

אמנם, יטענו בצדק כי לאורך השנים מחירי הנדל”ן כנראה צפויים לעלות, כך שהתשואה בפועל תהייה גבוהה יותר, אולם, טיעון זה נכון גם לאפיקי השקעה אחרים בנדל”ן שניתן לבחור בהם ולאו דווקא לקרקע חקלאית “ספקולטיבית”. הרי הסיבה להשקעה בקרקע שכזו נובעת מפוטנציאל שינוי היעוד ולא מ”סתם” צפייה לעליית מחירים בשוק הנדל”ן.

מכל מקום, ללא קשר לתשואה השנתית הממוצעת, בבואנו לבחון כדאיות להשקעה ב”קרקע ספקולטיבית” יש מקום לבחון אותה גם מזווית אחרת.
נניח שאנו בוחנים כדאיות להשקעה ב”קרקע חקלאית” שצפוייה בוודאות לשנות את יעודה למגורים בעתיד – למשל, ידוע כבר על תוכנית בהכנה למגורים. יתכן שלא ידוע עדיין באופן סופי היקפי הבניה ומספר יחידות הדיור ובוודאי שלא ניתן לדעת ב-100% כמה זמן עוד יחלוף עד למתן תוקף סופי לתכנית, אבל כאמור ידוע בוודאות שביום מן הימים, אותה פיסת קרקע חקלאית תהא ביעוד למגורים, כך שמי שרוכש אותה צפוי בסופו של יום להיות בעל דירה  או אולי חלק מדירה (תלוי כמה שטח נרכש ותלוי בצפיפות הבניה שתהא).

מכאן, שרכישת קרקע כזו מהווה למעשה סוג של רכישת “דירה עתידית” על הנייר. לא ברור עדיין מתי תהא הדירה מוכנה, אבל זה יקרה מתישהו…

נניח שאותו משקיע היה אכן רוצה לרכוש כיום דירה “על הנייר” באזור המרכז ומחיר דירה שכזו עומד על כשלושה מיליון ש”ח. בכדי לרכוש דירה (שניה) בשלושה מיליון ש”ח, המשקיע יצטרך להעמיד הון עצמי של כמיליון וחצי ש”ח (!) ויקבל הלוואה מהבנק עבור מיליון וחצי ש”ח נוספים ולשלם מס רכישה של 8% בגין דירה שניה.

כלומר, המשקיע צריך להביא הרבה כסף מהבית… ומה יעשה אותו משקיע אם אין לו מיליון וחצי ש”ח בכיסו (או שהוא לא רוצה להוציא סכום כזה על דירה)?  
לאותו משקיע יש רק כ- 300 אלף ש”ח פנויים ובמקום לרכוש את הדירה, הוא יכול למצוא קרקע חקלאית במחירים הללו שבעקרון תקנה לו “זכות ליחידה”.

הבעיה היא, שבמחיר כזה, אותה “דירה” לא תהא מוכנה למסירה בעוד שנתיים, אלא, עוד הרבה מאוד שנים, אולי עשר שנים, אולי חמש עשרה, אולי אפילו עשרים שנה..

יחד עם זאת, לפעמים לאותו משקיע לא ממש לחוץ לקבל את הדירה – הוא מעוניין שהיא תעמוד לרשות ילדיו הצעירים שיזדקקו לה בעוד שנים רבות. לא ממש אכפת לו שאת הדירה הזו שהוא קונה “על הנייר”, הוא יקבל גם בעוד חמש עשרה שנה, העיקר שזה יהיה מתישהו.

בסיטואציה כזו, המשקיע למעשה שילם כיום רק כשלוש מאות אלף ש”ח ואכן יתכן שיחלפו שנים רבות וכאשר יגיע היום בו תהא בידיו קרקע לבניה, יתברר שהתשואה השנתית הממוצעת על ההשקעה היתה נמוכה מאוד. אם כך, ההשקעה היתה לא כדאית? לא בדיוק, כיוון שדבר אחד המשקיע הרוויח בוודאות, הוא הרווח “חבילת מימון” שלא יכול היה לקבל עבור רכישת דירה “על הנייר” בשום מקום.

כאשר יעוד הקרקע ישונה, המשקיע יצטרך לשלם כספים נוספים עד שיקבל לידיו דירה בנויה – הוא יצטרך לשלם היטל השבחה ולשלם עבור בנייית הבנין (או שיבצע “עסקת קומבינציה” שגם היא עדיין גוררת הוצאות כאלו ואחרות), אבל, כל אותן הוצאות נוספות לא יצאו כבר מכיסו האישי (!) כל אלו ניתנות למימון חיצוני ע”י הבנקים כאשר הקרקע (לאחר שנהפכה לקרקע לבניה) משמשת כבטוחה וכהון עצמי.

כלומר, המשקיע למעשה רכש דירה עם הון עצמי של כ- 10% בלבד. זה לכשעצמו עשוי להוות שיקול לרכישת אותה “קרקע חקלאית” כיום, גם אם התשואה השנתית בדיעבד לא תהא גבוהה.